בעלי זכויות בשדה דב דרשו להעביר את קידום התוכניות מהוועדה המקומית למחוזית בשל סחבת. כך הכריע ביהמ"ש

במאמר זה נסקור פסק דין העוסק בשאלה – האם מחובתה של הוועדה המקומית להעביר תוכנית שהיא הגישה אך מתעכב הטיפול בה, לטיפולה של הוועדה המחוזית.

נסיבות המקרה:
בעלי זכויות במתחם צפון מערב העיר תל אביב (שדה דב),שבו מתוכננת הקמת כ-11,000 יח"ד, בצד מסחר ומלונאות, עתרו לביהמ"ש בבקשה שיורה לוועדה המקומית לתכנון ובניה להעביר את הטיפול בתוכניות המתחם לוועדה המחוזית. לטענת בעלי הזכויות, "תוכנית האב" למתחם אושרה עוד בשנת 2015, במסגרתה חולק המתחם לחמישה תתי מתחמים.

בשנת 2018 הופקדו 5 תוכניות מפורטות שהגישה הוועדה המקומית, לחמישה תתי המתחמים אשר נקבעו ב"תוכנית האב". ואולם עד היום, על אף שחלפו שש שנים, אישורן של התוכניות הללו לא נראה באופק. 

סעיף 109א(א) לחוק התכנון והבניה קובע, כי על הוועדה המקומית לאשר תוכנית בתוך שנה מיום הגשתה. בשל החריגה המשמעותית מלוח הזמנים שקובע חוק התכנון והבניה לטיפול בתוכניות, ביקשו בעלי הזכויות כי ביהמ"ש יורה על העברת התוכניות לטיפול הוועדה המחוזית

סעיף 109א(א) לחוק התכנון והבניה קובע, כי על הוועדה המקומית לאשר תוכנית בתוך שנה מיום הגשתה. בשל החריגה המשמעותית מלוח הזמנים שקובע חוק התכנון והבניה לטיפול בתוכניות, ביקשו בעלי הזכויות כי ביהמ"ש יורה על העברת התוכניות לטיפול הוועדה המחוזית. לטענתם, במקרה שבו הוועדה המקומית אינה עומדת בלוח הזמנים שקבע החוק לאישור תוכנית, סעיף 109א(א)(2) לחוק התכנון והבניה מאפשר למגיש התוכנית לפנות למזכיר הועדה המקומית, בבקשה כי יעביר את הטיפול בתוכנית לוועדה המחוזית.

הבעייתיות במקרה זה היא שמגישת התוכנית היא הוועדה המקומית. ולכן, לכאורה, הייתה הוועדה המקומית צריכה לפנות למזכיר הוועדה המקומית, ולהתלונן על אי עמידתה בלוח הזמנים שלה עצמה. 

עוד טענו בעלי הזכויות, כי במקרה דנן מייצגת הוועדה המקומית את האינטרסים של בעלי הזכויות במתחם. ולכן, אי קידומן של התוכניות פוגע באינטרס הציבורי ובזכויות היסוד של העותרים, שהיא פועלת בשמם. בנוסף טענו העותרים, כי במקרה זה העברת התוכנית לטיפול הוועדה המחוזית הינה בגדר חובה, מתוך מטרה לייעל את הליכי התכנון, בנסיבות שבהן חלף פרק זמן ארוך פי שישה מפרק הזמן שנקבע בחוק לטיפול בתוכנית.

הוועדה המקומית ועיריית תל אביב טענו בתגובה, כי מדובר בתוכניות מורכבות; כי ההחלטה אם להעביר את התוכניות נתונה לוועדה המקומית בלבד; וכי ממילא קבלת העתירה תביא בוודאות רבה להארכת משך הטיפול בתוכניות

הוועדה המקומית ועיריית תל אביב טענו בתגובה, כי מדובר בתוכניות מורכבות; כי ההחלטה אם להעביר את התוכניות נתונה לוועדה המקומית בלבד; וכי ממילא קבלת העתירה תביא בוודאות רבה להארכת משך הטיפול בתוכניות. שכן הוועדה המחוזית תזדקק לזמן רב לצורך לימודן. עוד טענו הוועדה והעירייה, כי במהלך שש השנים שחלפו התפרצה מגפת הקורונה ופרצה מלחמת חרבות ברזל, אשר עיכבו את הטיפול בתוכניות. וכי גם להן אינטרס באישור התוכניות, בגינן צפויים להתקבל היטלי השבחה משמעותיים ביותר.

לבסוף טענו הוועדה והעירייה, כי סמכות מגיש התוכנית לבקש את העברת התוכנית לוועדה המחוזית הינה רשות, וכי בתי המשפט אינם נוטים להתערב בשיקול דעת הוועדה והעירייה בהפעלתה, אלא במקרים חריגים ביותר.

החלטת בית המשפט:
ביהמ"ש קובע, כי לשון החוק מקנה רק למגיש התוכנית את הזכות לפנות למזכיר הוועדה המקומית, ולבקש העברת הטיפול בתוכנית לוועדה המחוזית. וכי על אף שמגישת התוכנית היא הוועדה המקומית – אין להתערב בהחלטתה בעניין זה, שכן "הסוסים כבר ברחו מהאורווה". ובהתאם למצב העובדתי כיום, ראוי כי הטיפול בתוכניות ייוותר בידי הוועדה המקומית, אחרת  הדבר יביא להארכת ההליכים שלא לצורך.

עוד קובע ביהמ"ש, כי הבקשה להעברת התוכנית הינה סמכות רשות ולא חובה, מהטעמים הבאים: ראשית - מגיש התוכנית יכול להיות גם גורם פרטי, ואין סיבה להחמיר עם הוועדה המקומית, ולקבוע דין שונה לוועדה מקומית וליזם פרטי של תוכנית. שנית - החוק לא מפרט מהם הקריטריונים והתנאים לצורך הגשת בקשה להעברת תוכנית, ולכן ניתן שיקול דעת רחב למגיש התוכנית.

ביהמ"ש קובע, כי לשון החוק מקנה רק למגיש התוכנית את הזכות לפנות למזכיר הוועדה המקומית, ולבקש העברת הטיפול בתוכנית לוועדה המחוזית. וכי על אף שמגישת התוכנית היא הוועדה המקומית – אין להתערב בהחלטתה בעניין זה, שכן "הסוסים כבר ברחו מהאורווה"

שלישית - בנוסח החוק הקודם נקבעה העברה אוטומטית של תוכניות המוגשות על ידי ועדה מקומית לטיפול הוועדה המחוזית בחלוף 12 חודשים. אך הנוסח תוקן, וניתן שיקול דעת למזכיר הוועדה המקומית. רביעית - המנגנון הקבוע בסעיף הוא סנקציה שנתונה למגיש התוכנית, כשהוועדה המקומית השתהתה, וקשה להלום מצב שבו המחוקק כיוון דעתו לסנקציה עצמית, שהוועדה המקומית תהיה מחויבת לנקוט בה.  

הערת המחבר:
להשלמת התמונה יצוין, כי ביום שבו פורסם פסק הדין בעתירה, פורסם במקביל נוסח הודעה בדבר הפקדת אחת התוכניות המפורטות ברובע שדה דב, תכנית 507-0915108 "מרכז רובע שדה דב" – תא/4444/ 1. רובע שדה דב כולל בסה"כ כ-16,000 יח"ד, ונמצא מדרום למתחם נשוא פסק הדין. ביום 3.3.2024 אף פורסמה הפקדת התוכנית ברשומות.

[עתמ (ת"א) 14788-10-20 ניסים אשכנזי ו-629 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו (פורסם בנבו, 28.2.24)]. 

הכותבת היא עו"ד איילת צור, ראש מחלקת תכנון ובניה במשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.