הדייר סירב למיזם תמ"א 38 - הוועדה המקומית ביטלה את הרחבת דירתו בהיתר הבנייה

ועדת הערר של מחוז חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, קבעה לאחרונה כי דירתו של דייר סרבן תיכלל בבקשה להיתר לבניית מיזם תמ"א 38 , הכולל עבודות להרחבת דירתו וזכויות נוספות, אף על פי שהתנגד לפרויקט. זאת לאחר שעל פי ההיתר שאישרה הוועדה המקומית, הוחרגה דירת המתנגד מעבודות הבנייה.

מדובר בערר שהוגש על ידי דייר בקומה התחתונה של בניין בן 3 קומות ו-4 דירות ברחוב רות בשכונת כרמליה בחיפה, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ושלושת בעלי הדירות האחרים בבניין, בני אותה משפחה. הערר הוגש נגד אישור בקשה לחיזוק במסגרת תמ"א 38 ותוספת קומות ויחידות דיור.

הבקשה הוגשה לצורך תוספת בניה בקומה הראשונה ובקומת הקרקע לצורך הרחבת הדירות תוך איחוד הדירות הקיימות ותוספת שתי קומות ומעליהן עליית גג, כך שבכל קומה תהיה דירה אחת, ובסך הכול 5 דירות, תוספת של דירה אחת על הקיים. העורר שגר בדירת המרתף לא נכלל לבסוף בבקשה לתוספת בנייה להרחבה ואף לא לתוספת ממ"ד.

הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בתנאים, שאחד מהם הוא מציאת פתרון עתידי לממ"ד ומעלית עבור הדייר המתנגד. כיוון שהושג הרוב הדרוש, דחתה הוועדה המקומית דחתה את רוב טענות הדייר המתנגד, ובקבות זאת הוגש הערר

 

הבקשה הוסכמה על ידי 75% מבעלי הזכויות בבניין והוגשה תחילה כאשר היא כוללת תוספת בנייה וממ"ד לדירת העורר. הוא מצידו הגיש התנגדות לבקשה בטענה שלדיירים האחרים אין זכויות קנייניות על דירתו בשל חלקים משותפים שאינם צמודים לדירותיהם, ועל כן הוא לא מוכן שייהרסו חלקים מדירתו וכן כי הבנייה המוצעת לדירתו אינה פונקציונלית. בעקבות ההתנגדות ובעקבות הוראת הוועדה המקומית, הוגשה בקשה מחודשת שאינה כוללת את דירתו של העורר. 

הוועדה המקומית אישרה - אם יימצא פתרון לדייר הסרבן 

הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בתנאים, שאחד מהם הוא מציאת פתרון עתידי לממ"ד ומעלית עבור הדייר המתנגד. כיוון שהושג הרוב הדרוש, דחתה הוועדה המקומית את רוב טענות הדייר המתנגד, ובעקבות זאת הוגש הערר. 

בערר שהגיש טען הדייר כי שלושת בעלי הדירות הנוספות בבניין מבקשים לנשל אותו מהזכויות היזמיות, בהיעדר יזם. לדבריו, במקרה זה יש להפסיק את הליכי הרישוי ולהפנות את הצדדים להליך שיכריע בטענות הקנייניות. עוד טען כי בעלי הזכויות האחרים עושים שימוש בזכויות בנייה השייכות לעורר, בהן זכוית בנייה שלא נוצלו במגרש, וכן למחסן וממ"ד. גם טען כי על הבנייה בחצר המשותפת צריך 100% הסכמה.

לגבי הטענות הקנייניות ציינה ועדת הערר כי אין לקבל את טענות העורר, כיוון שבעלי הדירות הגיעו לרוב הדרוש. עם זאת, מדובר במקרה ייחודי, בבניין שבו קיימות 4 יחידות דיור בלבד. החצר וגג הבניין, שבהם מוצעים השינויים והדירות החדשות, הם רכוש משותף ואינם צמודים למבקשי ההיתר

 

בעלי הדירות הנוספות טענו מצדם כי כבר שנים ארוכות הם בשיח עם העורר ומשהבינו שאי אפשר להגיש את הבקשה ביחד איתו, הגישו את הבקשה בלעדיו וזו כללה את הרחבת דירתו, וכן ממ"ד והכשרת בנייה לא חוקית. אך מאחר שהעורר התנגד והוועדה המקומית ביקשה לשנות את הבקשה כך שלא תכלול את דירתו, הם תומכים בעמדת הוועדה המקומית.

"חשוב שהבקשה תכלול את כל הדירות בבניין" 

ועדת הערר קבעה שלמרות התנגדות העורר תוצע לדירתו בבקשה תוספת של 25 מ"ר, כולל ממ"ד וגישה למעלית: "בקשה לחיזוק בית משותף מטפלת במבנה באופן כולל, ומציעה שינויים שנועדו להתאים את המבנה לתקנים העדכניים. בקשות מסוג זה מציעות, על פי רוב, שיפוץ והרחבה של הדירות כולל בניית ממ"דים, שיפוץ חזיתות המבנה, שדרוג השטחים המשותפים בבניין, לרבות הכשרת מקומות חניה בחצר הבניין, שיפוץ חדר המדרגות, תוספת מעליות, ועוד. לכן חשוב שהבקשה תכלול את כל הדירות בבניין ותציע פתרונות להרחבה ומיגון של כל היחידות, ללא יוצא מהכלל". עוד קבעה הוועדה שיש להסדיר את הבנייה הלא חוקית שנעשתה.

לגבי הטענות הקנייניות ציינה ועדת הערר כי אין לקבל את טענות העורר, כיוון שבעלי הדירות הגיעו לרוב הדרוש. עם זאת, מדובר במקרה ייחודי, בבניין שבו קיימות 4 יחידות דיור בלבד. החצר וגג הבניין, שבהם מוצעים השינויים והדירות החדשות, הם רכוש משותף ואינם צמודים למבקשי ההיתר.

"לעורר זכויות ברכוש המשותף בשיעור של כ-25%, אך מכיוון שבשלב זה העורר עדיין לא מסכים לבקשה, יש לאפשר למשיבים להתקדם בהליך הרישוי, כשהבקשה כוללת תוספת לדירת העורר, אולם ההיתר יונפק רק לאחר שתתקבל הכרעה של המפקח על הבתים המשותפים או של בית המשפט בנוגע למימוש הפרויקט לחיזוק, לרבות התמורות שיקבלו בעלי הדירות. "היתר הבנייה יוצא בכפוף להחלטה שתתקבל בתום ההליך", סוכם.

את העורר ייצגו עו"ד עדן ענבר, אדריכל אייל נחמיאס והמהנדס טומי קוויט. את בעלי הדירות האחרים ייצגו עו"ד זיו לוטן ואדריכל עמית ענבר.