למרות הנחות לשוכרים בעקבות המלחמה: עלייה של 8% בהכנסות התפעוליות של מליסרון ב-2023

ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) השנתי של חברת הקניונים והמשרדים מליסרון , המיוחס לבעלים, עלה בשנת 2023 בכ-8% ל-1.33 מיליארד שקל, בהשוואה ל-1.22 מיליארד שקל בשנת 2022. כך עולה מדיווח החברה, בניהול אופיר שריד, הבוקר (ב') על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023. 

העלייה נבעה מחתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי שכירות, מעליית המדד ומתוספת בגין רכישה ואכלוס של נכסים חדשים. מנגד, השפעות אלה קוזזו חלקית עם מתן הנחות לשוכרים בגין מלחמת "חרבות ברזל" בסך של כ-31 מיליון שקל ברבעון הרביעי. ה-NOI המיוחס לבעלים בשנת 2023 בנטרול ההנחות לשוכרים עלה בכ-11% לכ-1.36 מיליארד שקל. קצב ה-NOI השנתי המיוחס לבעלים, על בסיס רבעון רביעי 2023 ובנטרול מתן ההקלות לשוכרים בגין מלחמת "חרבות ברזל", עומד על כ-1.4 מיליארד שקל.

ה-FFO (רווח נקי בנטרול שערוכים והוצאות והכנסות חד-פעמיות) בשנת 2023 עלה בכ-12% לכ-994 מיליון שקל, בהשוואה לכ-887 מיליון שקל בשנת 2022 – בעיקר כתוצאה מהגידול האמור ב-NOI שקוזז חלקית עם מתן הנחות לשוכרים בגין המלחמה והגידול בהוצאות הריבית הריאלית. ה-FFO בשנת 2023 בנטרול ההנחות לשוכרים חצה את רף מיליארד השקלים ועמד על כ-1.02 מיליארד שקל – גידול של כ-15% לעומת שנת 2022.

להערכת החברה, בסוף שנת 2024 יעמוד קצב ה-FFO השנתי על כ-1.25 מיליארד שקל, ולאחר השלמת הפרויקטים אשר נמצאים בהליכי תכנון וביצוע במהלך חמש השנים הקרובות, צפוי ה-FFO השנתי לגדול לכ-1.45 מיליארד שקל (לא כולל תרומת פעילות המגורים).

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה בשנת 2023 הסתכם בכ-1.04 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.39 מיליארד שקל בשנת 2022. הירידה ברווח הנקי נבעה בעיקר מכך שב-2022 הכירה החברה ברווחי שיערוך, נטו ממס בסך של כ-987 מיליון שקל, בעוד שבשנת 2023 הכירה החברה ברווחי שיערוך, נטו ממס בסכום מתון יותר של כ-510 מיליון שקל.

מנגד, ירידה זו קוזזה חלקית עם הירידה בהוצאות המימון (נטו),בעיקר כתוצאה מהשפעה מתונה יותר של עליית המדד בשנת 2023, לעומת שנת 2022, על יתרת ההלוואות ואיגרות החוב של החברה, לצד גידול בהכנסות מתיק ניירות ערך ופיקדונות בשנת 2023.

יציבות ברבעון הרביעי - למרות הנחות לשוכרים

ה- NOI המיוחס לבעלים ברבעון הרביעי של שנת 2023 שמר על יציבות ועמד על סך של כ-318 מיליון שקל, בדומה לרבעון המקביל אשתקד, וזאת למרות ההנחות שניתנו לשוכרים בגין המלחמה בסך של כ-31 מיליון שקל. בנטרול ההנחות, ה-NOI המיוחס לבעלים עלה בכ-10%, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. 

ה-FFO ברבעון הרביעי של שנת 2023 עלה בכ-7% לכ-241 מיליון שקל, בהשוואה לכ-226 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ובנטרול ההקלות בגין "חרבות ברזל" ה-FFO עלה בשיעור גבוה יותר של כ-19%. 

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הרביעי של שנת 2023 עלה בכ-14% לכ-426 מיליון שקל, בהשוואה לכ-375 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, וזאת כתוצאה מעלייה ברווחי שערוך (נטו),ממס בסך כ-302 לעומת הרבעון המקביל ב-2022 ומירידה משמעותית בהוצאות המימון (נטו),בגין התמתנות עליית המדד ברבעון הנוכחי מול הרבעון המקביל אשתקד.

ההון העצמי עלה ל-10.44 מיליארד שקל, יחולק דיבידנד בסך 120 מיליון שקל

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות לסוף שנת 2023  עלה לכ-10.55 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-9.88 מיליארד שקל בסוף שנת 2022 – גידול של כ-665 מיליון שקל בשנה האחרונה, וזאת לאחר חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך 380 מיליון שקל במהלך שנת 2023. עם אישור הדוחות הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד נוסף בגין רווחי 2023, בסך 120 מיליון שקל.

יתרות מזומנים ושווי מזומנים נכון לסוף שנת 2023 עמדו על  כ-1 מיליארד שקל, לצד מסגרות אשראי מחייבות ולא מנוצלות בסך של 500 מיליון שקל. נכון למועד זה גדלו יתרות המזומנים וזאת לאחר שהחברה הנפיקה איגרות חוב בהיקף של כ-1.44 מיליארד שקל בחודש פברואר האחרון. יתרות המזומן יאפשרו לחברה להמשיך את תנופת הפיתוח העסקי והצמיחה המתוכננת גם בתקופה זו, תוך שמירה על יציבות ואיתנות פיננסית.

הפדיונות בקניוני מליסרון עלו במהלך תשעת החודשים הראשונים של שנת 2023 ב-5% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. עם פרוץ המלחמה ירדו הפדיונות בקניוני מליסרון בשיעור של 30%, לעומת אוקטובר 2022. בחודשים שלאחר מכן נרשמה התאוששות בפדיונות בקניונים, כך שבחודש דצמבר האחרון אף נרשמו פדיונות שיא בקניוני החברה עם עלייה של 16%, לעומת דצמבר 2022.

המגמה החיובית נמשכה גם אל תוך שנת 2024 עם עלייה של כ-11% בפדיונות בפועל בחודש ינואר השנה ועלייה של 10% בחודש פברואר, בהתאם לדוחות RIS. העלייה בפדיונות ובכמות המבקרים בקניונים היא זו שתרמה לעיקר העלייה הממוצעת של כ-10% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים, זאת בהמשך לעלייה של כ-8% בשנת 2022.

צבר יחידות הדיור של אביב ייזום עלה מאז הרכישה

בתחום הייזום - למליסרון 18 פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע, אכלוס ובשלבי תכנון שונים הצפויים להניב לחברה עם סיומם תוספת NOI של קרוב לחצי מיליארד שקל – נתון המשקף גידול של כ-33% ב-NOI של החברה ביחס לנתון כיום.

יצוין, כי החברה נערכת לקראת אכלוס מגדל A בפרויקט הדגל LANDMARK במתחם שרונה ת"א (חלק החברה 50%) עם קבלה צפויה של טופס 4 בחודש הבא. שיעור השיווק של המגדל הינו 92% (כאשר ביחס ל-80% מהשטחים במגדל קיימים חוזים חתומים והיתר מצויים בטיוטות חוזים). החברה מנהלת מו"מ על יתרת השטחים. במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2023 התקבל היתר בנייה למגדל B, בהיקף של 50 אלף מ"ר ו-116 דירות מגורים, שבנייתו צפויה להסתיים במהלך שנת 2026.

בנוסף, החלה החברה בהקמתו של המרכז המסחרי עופר יבנה אשר יכלול 17,000 מ"ר מסחר ו-7,300 מ"ר משרדים, כאשר על כלל השטחים המסחריים בפרויקט הושגו הסכמות מסחריות עם שוכרים. 

בתחום המגורים - לחברת אביב ייזום, המתמחה בבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית (חלק מליסרון 50%),פרויקטים בתהליכי בנייה ובתכנון בהיקף כולל של כ-4,290 יחידות דיור (חלק אביב ייזום כ-2,590 יחידות דיור) הצפויים לתרום לאביב ייזום עם השלמתם הכנסות בסך של כ-10.6 מיליארד שקל ורווח גולמי של כ-19 מיליארד שקל. 

מאז השלמת העסקה לרכישת 50% מאביב ייזום בחודש יולי, חלה עלייה משמעותית בהיקפי הפעילות של אביב ייזום המתבטאת בצבר יחידות הדיור שעלה מכ-1,640 יחידות דיור לכ-2,590 יחידות דיור – קרי, תוספת של כ-950 יחידות דיור תוך פחות משנתיים, תוך עלייה ברווח הגולמי הצפוי מכ-1.15 מיליארד שקל לכ-1.94 מיליארד שקל (לא כולל רווח גולמי הגלום בפרויקטים של התחדשות עירונית שאביב ייזום זכתה בהם בתקופה אך שיעור חתימות הדיירים בפרויקטים אלו אינו עולה על 67%). כמו כן, בתקופה זו מסרה אביב ייזום 201 דירות והכירה ברווח גולמי של 103 מיליון ש"ח.