ירידה של 99% במספר העסקאות בתוך רבעון: כך השפיע ה-7.10 על שכונת הענק הדרומית

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – הבוסתנים, שדרות.

אין הרבה סיפורים כלכליים המתארים את השפעות מתקפת חמאס ב-7.10 במשפט אחד. אך סיפורה של שכונת הבוסתנים, שכונה חדשה הנבנית בימים אלה בצפון-מערב שדרות, הוא כזה. 372 עסקאות לרכישת דירה נחתמו בה ברבעון השלישי של 2023. ברבעון הרביעי - 4 בלבד. מדובר בצניחה של 99% במספר העסקאות.

באופן פרדוקסלי, היתה שנת 2023 שנה אדירה במונחים נדל"ניים באזור עוטף עזה. מאשקלון ועד שדרות, ומנתיבות ועד אופקים, הפך חבל ארץ זה לספק הדירות המרכזי של המדינה כולה. עליית הביקוש לדירות באזור, קשור קשר הדוק לעליית הריבית אשר הביאה רוכשים רבים, בעיקר מקרב רוכשי הדירה הראשונה, לחפש אפשרויות רכישה יחסית זולות וברות השגה, ואזור העוטף, שמחיר דירות 4 חדרים בו נע בטווח של 1 עד 1.4 מיליוני שקלים, הגיע לנקודה הזו בטיימינג מושלם, עם מספר שכונות בהיקף של עשרות אלפי יח"ד שבדיוק החלו להיבנות. דוגמה נוספת לכך היא רמות יורם בנתיבות, עליה כתבנו לפני מספר שבועות.

אחד ממקורות המשיכה של האזור, הוא תפיסתו על ידי הרוכשים כמעגל החיצוני הנוכחי של מטרופולין תל אביב. קל לראות איך התפיסה הזו מתאימה לשכונת הבוסתנים, שמחוברת ישירות למערכת הכבישים המוליכה צפונה. מי שיבקש להתבסס על תחבורה ציבורית יתקשה יותר: תחנת הרכבת העירונית רחוקה מהשכונה, וחיבורה באמצעות קווי אוטובוס הוא גרוע נכון להיום. עם זאת, ייתכן כי המצב ישתנה לאחר אכלוסה.  

כרטיס ביקור - שדרות

מיקום: צפון הנגב המערבי, סמוך לרצועת עזה

מס' תושבים (2023): כ-35 אלף איש

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (2023): 5.3%, ריבוי טבעי 553, מאזן הגירה 1,142, עולים בהשתקעות ראשונה 87

שינוי שנתי במחירי דיור: עליה של כ-7.2% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-35% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות שנחתמו בשנה האחרונה בעיר: 749 עסקאות בכל שנת 2022 , 1,012 עסקאות בכל שנת 2023   

מספר ההיתרים שהתקבלו בשנתיים האחרונות (2022-2023): 6 פרויקטים של בניה חדשה 

מוקדי בנייה חדשה:

• צפון שדרות - שכונה חדשה בהקמה מצפון לישוב הוותיק עם כ-1,000 דירות

• הכלניות - שכונה חדשה בהקמה מצפון לישוב הותיק עם כ-1,100 דירות בצמודי קרקע ובניינים בני 3-9 קומות

• בן גוריון ב - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-700 דירות חדשות בצמודי קרקע ובנייה עד כ-5 קומות

• שדרות בפארק - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-1,100 דירות חדשות ומתחם תעסוקה

• האחוזה - שכונת יוקרה עם כ-100 וילות בצפון מערב העיר

• נאות המוזיקה - שכונה חדשה בכניסה הדרומית לעיר עם כ-500 דירות בצמודי קרקע ודירות גן-גג

• הבוסתנים - שכונה חדשה בצפון מערב העיר עם כ-2,150 דירות במגוון סוגי בנייה

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מתחם הפלמ"ח - פינוי 128 דירות ב-3 מבני רכבת, והקמת כ-250 דירות חדשות

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• צמרות - שכונה מאושרת על שטחים פתוחים בצפון מזרח העיר עם כ-1,310 דירות

• שדרות דרום - שכונה בתכנון במסגרת הותמ"ל בדרום מערב העיר עם כ-5,500 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה

הבוסתנים, שדרות - תעודת זהות

מיקום: צפון-מערב העיר, צפונית לשכונות 'צפון שדרות' ו'האחוזה', מזרחית לכביש 34, מערבית לשכונת 'צמרות' המתוכננת, דרומית לכביש עוקף צפוני מתוכנן (334).

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): כ-7,500

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): כ-2,150

רמת נגישות של כבישים: סבירה - מהשכונה מתוכננות מספר יציאות, אך היא כרגע מרוחקת מהיציאות מהעיר. עם זאת, היא תתחבר ישירות לכביש העוקף החדש שמוקם בימים אלה מצפון לעיר ויאפשר יציאה מהירה מהעיר לכיוון מרכז הארץ וערי השפלה.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - השכונה מרוחקת מתחנת הרכבת העירונית, אך מדובר בנסיעה קצרה. שירות האוטובוסים בעיר לא טוב, ובשכונה הוא צפוי להיות יותר גרוע, לפחות בשנותיה הראשונות.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בשכונה מתוכננת רשת שבילי אופניים סבירה, שתתחבר לשבילים מתוכננים בשכונות הסמוכות, ולמספר השבילים הקיימים מדרום לשכונה.

מוקדי משיכה: 

• קאנטרי (מתוכנן)

• פארקים (מתוכננים)

סקירת השוק

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): ירידה של כ-30% במחיר דירה. עליה של כ-26% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית),שניהם עם פרויקטים של בניה חדשה בתכנון:

- אסום חברה קבלנית לבניה בע"מ - 3 פרויקטי בניה חדשה

- תורן הבית שלך בע"מ - פרויקט אחד של בניה חדשה

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 2,166 יח"ד 

היקפי הבנייה החדשה (כולל התחדשות עירונית ): 1,342 יח"ד צפויות להיבנות 

• 4 בניינים, 48 דירות במחיר למשתכן, 51 דירות בשוק החופשי, סה"כ 99 דירות

• 505 דירות במחיר למשתכן, 505 דירות בשוק חופשי, סה"כ 1010 דירות

• 101 דירות במחיר למשתכן, 44 דירות בשוק החופשי, סה"כ 145 דירות

• 62 דירות במחיר למשתכן, 26 דירות בשוק החופשי, סה"כ 88 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן