הפתרון למשבר הדיור נמצא בקרקעות הפרטיות במרכז הארץ

"עליית הריבית במשק גרמה לעלייה חדה בעלויות המימון על רכישת קרקעות, והיא מקשה על רכישה במזומן ומייצרת חשש לירידה חדה בהתחלות הבנייה בשנים הבאות". מזהיר עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', שמשרדו מייצג יזמים גדולים ואלפי בעלי קרקעות פרטיות. "היזמים מחפשים היום עסקאות בטוחות יותר שאינן עתירות מימון, כמו עסקאות של התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה שבהן אין תשלום גבוה על הקרקע בתחילת הפרויקט, ולמעשה היזם משלם על הקרקע באמצעות בניית הדירות לבעלי הקרקע המקוריים".

לדבריו: "יש היום התעניינות רבה בביצוע עסקאות קומבינציה, אולם אין מספיק קרקעות פרטיות עם תוכניות מפורטות מאושרות שעליהן ניתן לקדם עסקאות שתממשנה הבניה. במקום שהמדינה תתאמץ לשווק קרקעות שאין להן דורש בתקופה הנוכחית, עליה להשקיע מאמצים, יחד עם הרשויות המקומיות, לקידום התכנון והפיתוח של המתחמים הפרטיים"

בין המתחמים במרכז הארץ שבהם יש ריכוז גדול של בעלים פרטיים והם נמצאים בשלבי אישור שונים, ניתן לציין את תוכנית 3700 לבניית למעלה מ-12,000 יחידות דיור בצפון מערב תל אביב, תוכנית 3388 ליד שדה דב שבה ניתן לבנות כ-1000 יחידות דיור, מתחם חוף התכלת בהרצלייה שבו פוטנציאל לבניית כ- 12,500 יח"ד, מתחם שדה דב שעליו ניתן לבנות 16,000 יח"ד, מתחם ח- 500 בחולון עם למעלה מ – 12,000 יח"ד ועוד.

"הבעיה במתחמים האלו שהרשויות והמדינה גוררות רגליים בהשלמת התכנון והפיתוח" מציין עו"ד שמואל שוב, "התוכנית המתארית 3700 למשל, שהיא אחת מהגדולות באזור, שחולשת על שטח של 1,900 דונם באזור הגוש הגדול בצפון־מערב תל אביב, אושרה כבר ב-2015, אחרי כמה עשורים שהתגלגלה בהליכי תכנון – אבל נכון להיום, התוכניות המפורטות טרם אושרו והיא עוד רחוקה מלצאת לפועל. גם בחוף התכלת בהרצליה, אושרה תוכנית לבניית 12,500 יח"ד בינואר 2022, אבל קידום התוכניות המפורטות אינו בקצב ראוי ומימוש הבנייה בפועל עוד רחוק. מתחם נוסף שהתכנון בו מתקדם לאט הוא ח- 500 בחולון. מדובר בתוכנית לפיתוח האזור הדרומי של העיר, שעל פי תוכנית המתאר שנמצא בשלבי אישור ניתן יהיה לבנות שם למעלה מ – 12,000 יח"ד. גם בפי גלילות התכנון נמשך עשורים, אך לאחרונה התוכנית עברה לדיון  בותמ"ל והיא הומלצה להפקדה רק בימים האחרונים. היתרון בהעברת התכנון לותמ"ל הוא שהתוכנית הותמ"לית עתידה לכלול גם את טבלאות האיזון ולא יהיה צורך לאשר אחר כך עוד תוכנית של איחוד וחלוקה.

מקצרים את הדרך לדירה

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', מציינת כי חלק גדול מבעלי הקרקעות במתחמים המדוברים רכשו את הקרקע לפני עשרות שנים. רובם מחזיקים בחלקות לא גדולות, שגם פוצלו כתוצאה מירושות ופיצול חלקות ומכירתן כזכות לדירה. ניסיון העבר מלמד כי במקרים רבים, גם לאחר אישורי התוכניות המפורטות בעלי הקרקעות מתקשים לממש את השקעתם בדרך של בנייה.

האתגר של אותם בעלי קרקעות מתחיל לאחר אישור התוכנית המתארית ולקראת אישור תוכניות האיחוד וחלוקה, במהלך התכנון המפורט, ועדות התכנון מקצות לכל בעל קרקע זכויות במגרש מסוים שבתחום התוכנית, בהתאם לזכויות המקוריות שלו. הבעיה היא שללא התאגדות מוקדמת, בעל הקרקע יכול לקבל זכויות במגרש אחד עם עוד עשרות בעלי זכויות שאין לו הכרות איתם, ואז הדרך למימוש הקרקע בדרך של בניה עצמית תתארך במקרה הטוב, או תהפוך לבלתי אפשרית במקרה הפחות טוב. במידה ובעלי הקרקע לא יגיעו להסכמות, לכל אחד מהם תהיה זכות ליזום הליך של פירוק שיתוף, אשר בעקבותיו המגרש יימכר למרבה במחיר ובעלי הקרקע יקבלו רק את חלקם בתמורה שתתקבל במסגרת המכירה.

"אנחנו ממליצים היום לבעלי הקרקע להתאגד עוד טרם הקצאת הזכויות במסגרת התכנון המפורט, כדי שיוכלו להגיע להליך כקבוצה מאוחדת", מוסיפה עו"ד שיף. " בזכות התכנית המפורטת, יוקצו לקבוצה מאוגדת זו מגרש במשותף והם יוכלו מיד לאחר אישורה של התוכנית לקדם את מימוש זכויותיהם בדרך של בנייה עצמית- קידום הוצאת היתר הבניה באמצעות אדריכל ויועצים נוספים, ולאחר מכן בניית הפרויקט באמצעות קבלן מבצע, או במסגרת ביצוע עסקת קומבינציה עם יזם- עסקה במסגרתה היזם רוכש חלק מהקרקע, והתמורה שניתנת לבעלי הקרקע היא בניית הדירות על החלק שנותר בבעלותם".

"אם ניקח לדוגמא את ח-מתחם 500 בחולון-בעקבות תוכנית המטרו תוגש תוכנית חדשה שתגדיל את הזכויות, לכן ככל שבעלי הקרקע יתאגדו מהר יותר יוכלו לבקש הקצאת זכויות משותפת בשלב הכנת התוכניות המפורטות בתוכניות במתחמים החדשים על בעלי הקרקע לקחת בחשבון שלעיתים לא יוקצו להם זכויות עם ייעוד למגורים, אלא זכויות עם ייעוד לבניית משרדים, שטחי מסחר או אפילו מלונות. גם כאן יש משמעות להתאגדות לצורך מו"מ נכון יותר מול יזמים המתעניינים דווקא בבניית פרויקטים מסוג זה".

לפרטים נוספים >>