בנק ישראל: תוספת יח"ד בהתחדשות עירונית ב-2017 - רק 30% מהיעד

תחום ההתחדשות העירונית רחוק מהיעדים שהציבה לו הממשלה – כך עולה מנתוני דו"ח בנק ישראל בתחום הדיור לשנת 2018. על פי הנתונים שפרסם הבנק היום (א'), התוספת למלאי התכנוני – כלומר תוספת יחידות הדיור החדשות שמתוכננות להיבנות במסגרת התחדשות עירונית – עמדה בשנת 2017 על 30% בלבד מהיעד. לטענת כותב הדו"ח, עובדה זו "עשויה להשליך על היכולת לעמוד ביעדי הביצוע בעתיד".

כאשר מסתכלים על היעד התכנוני ב-2017 לפי מחוזות, ניתן לראות הבדלים משמעותיים: מחוז ירושלים מציג את הנתונים הטובים ביותר, עם 75% מהיעד; מחוז דרום עומד על 65% מהיעד; מחוז תל אביב על 37%; מחוז המרכז על 25% בלבד; במחוז חיפה והצפון לא אושר אף לא פרויקט אחד של התחדשות עירונית ב-2016 ו-2017. כותבי הדו"ח משערים כי נתון זה נובע, בין היתר, מכך שבאזורים אלו יש "תחלופה מסוימת בין מיזמי ההתחדשות למחיר למשתכן".

הנתונים הללו משתפרים כאשר מסתכם על סך ההתחלות התוספתיות – יחידות הבנייה החדשות, שהתווספו ליחידות הדיור הקיימות בפרויקטים להתחדשות עירונית: הדו"ח מצביע על כך שבשבעת הרבעונים האחרונים הגיע סך זה ל-88% בממוצע. אומנם היעד עדיין לא הושג ברוב המחוזות (למעט תל אביב, שם המספרים גבוהים ב-15% מהיעד), אך הוא מתקרב אליו. עוד צוין בדו"ח כי בכל המחוזות נתון זה עמד על 75% לפחות.

עוד מפרט דו"ח בנק ישראל ל-2018 על לוחות הזמנים בתחום ההתחדשות העירונית. על פי הנתונים, חולפות בממוצע חמש שנים מרגע אישור הפרויקט ועד לתחילת הביצוע. "לפיכך", נכתב בדו"ח, "המקור להתחלות הבנייה בחמש השנים הקרובות גלום במלאי התכנוני העומד לרשות המשק כיום, ובצפי למימוש תמ"א 38 בעתיד. המלאי עומד על כ-36,000 יחידות דיור, והוא מהווה כ-60% מהיעד, ובשנים האחרונות סיפקה תמ"א 38 כ-50% מהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית . לכן המלאי התכנוני הקיים יכול לאפשר לעמוד ביעדי ההתחלות המצרפיים בחמש השנים הבאות, רק אם כלל התוכניות שאושרו אכן יבוצעו ולא תחול ירידה במימוש תמ"א 38".

"מאחר שאין עמידה ביעדי התכנון בהווה, ומכיוון שהחל מ-2026 היעדים השנתיים כמעט כפולים מהנוכחיים, חשוב להיערך לאימוץ כלים נוספים לקידום תהליכי התחדשות עירונית בקנה מידה גדול. ככל הנראה יידרשו כלים תכנוניים חדשים כדי לשרת את מטרות הציפוף, כגון הקמת רשות מטרופוליטנית לקביעת מדיניות הציפוף בגוש דן". 

הדו"ח מציין כי לאחרונה הגיע מספר הדירות בתמ"א 2/38 לכ-50% ממספר הדירות בתמ"א 1/38. לדברי אנשי בנק ישראל, " תמ"א 38/2 עדיפה על פני תמ"א 38 /1 מבחינת התכנון של המבנה המטופל,
שכן היא כוללת הריסה ובנייה מחדש ולא רק חיזוק מבנה קיים והוספת קומות בודדות. היא גם מאפשרת יותר ציפוף אוכלוסין. לעומת זאת, תמ"א 38 /1 מאפשרת לקדם פרויקטים באופן מהיר ופשוט למדי, שכן לא בכל מקום ניתן להרוס ולבנות מחדש, עלותו של חיזוק מבנה נמוכה מעלות הריסה ובנייה מחדש, ומבחינת הדיירים הסיכון הטמון בפרויקט נמוך יותר".

עוד עוסק הדו"ח בעניין התכנון הכולל סביב פרויקטים בתחום. "לצד היתרונות בהתחדשות העירונית טמונים בה אתגרים של ממש ועלויות גבוהות. התחדשות עירונית בממדים גדולים מוליכה להגדלת הציפוף (בכבישים, בשימוש בתשתיות ובמרחב הציבורי) ולגידול בעלויות התחזוקה של הבניינים, והדיירים נפגעים מכך. 

שינויים כה מקיפים במרקם העירוני ובתשתיות מחייבים עבודת בנייה ממושכת, וזו מגבילה את הפעילות התקינה באזור. לכן, גם אם בסופו של דבר האזור המחודש נהנה מתשתיות משודרגות, תקופת המעבר כרוכה בעלויות בלתי מבוטלות, לרבות פגיעה בדיירים ובעסקים, האטה בתנועת כלי הרכב וירידה זמנית במלאי הדירות. לפיכך יש לבצע את הפרויקטים במסגרתה תוך השקעה נרחבת בכלל התשתיות הציבוריות: חינוך, בריאות, פנאי, שטחים ירוקים, ובמיוחד מערכת להסעת המונים".

כותבי הדו"ח מסכמים ואומרים: "הממשלה קבעה ב-2017 יעדים מרחיקי לכת להתחדשות עירונית, על יסוד ההערכה שהם הכרחיים להתפתחות התקינה של שוק הדיור בישראל. העמידה ביעדים בגוש דן תצריך ציפוף מסיבי ויש להעריך בזהירות את העלויות והתועלות הטמונות בו. היות שקיים קשר הדוק בין אפשרויות הציפוף ותוואי הציפוף באזורי הביקוש לבין התוואי הסופי של המערכת להסעת ההמונים, חשוב להתחשב בכך בעת קבלת ההחלטות ולתכנן במקביל את הפרויקטים בשני התחומים.

אשר להתחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש, אחד החסמים העיקריים לה נעוץ בכך שמבנה התמריצים הקיים אינו יוצר ליזמים כדאיות כלכלית: באזורים אלה מחירי הקרקע נמוכים ויש אפשרות לבנות בתים צמודי קרקע. לכן באזורי הפריפריה יש קושי לחזק ולמגן מבנים במסגרת מסלולי ההתחדשות העירונית הקיימים, אף על פי שהם חשופים יותר מאזורי הביקוש לרעידות אדמה ולאיומים ביטחוניים".

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה