מלכת העוטף: בשכונה שבה דירות נמכרו כמו לחמניות, השוק קפא והמחירים צנחו ב-11% בשנה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – רמות יורם, נתיבות.

במבט שנתי, שנת 2023 היתה שנה מצויינת ליזמים שבונים אשר בונים את שכונת הענק החדשה של נתיבות. לא פחות מ-1,050 עסקאות נחתמו בשכונה. אולם בפילוח רבעוני, ניתן לראות התפלגות שאינה מבשרת טובות. רובן המכריע של העסקאות, כ-750 במספר, נחתם ברבעון הראשון של השנה. ברבעון הרביעי, לאחר המתקפה הקשה על ערי העוטף, נחתמו פחות מ-40. 

המחירים בשכונה קורצים, הן לזוגות צעירים והן למשקיעים. 1.2 מיליון שקלים היה מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים ב-2023, ו-1.3 מיליון שקל היה מחירה הממוצע של דירת חמישה חדרים. עבור מי שמאמין בעתידו של אזור העוטף, זו עשויה להיות עסקה משתלמת בהחלט.

כרטיס ביקור - נתיבות

מיקום: צפון הנגב, דרומית לשדרות וצפונית לאופקים

מס' תושבים (2023): 50,393

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 3 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (2023): 8.7%, ריבוי טבעי 1,187, מאזן הגירה 2,799, עולים בהשתקעות ראשונה 33

שינוי שנתי במחירי דיור: ירידה של כ-4% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה וירידה של כ-2.3% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד עלייה של כ-36.2% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,516 עסקאות בכל שנת 2023    

מוקדי בנייה חדשה: 

• נתיבות מערב (שכונה חדשה במערב העיר, בסמוך לתחנת הרכבת העירונית, עם כ-2,500 דירות)

• שכונת שער העיר (שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-2,700 דירות)

• שכונת רמות יורם (שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-5,300 דירות)

• פארק תעשיות נ.ע.מ (אזור תעשייה מדרום מזרח לעיר בשותפות עם אופקים ומועצות אזוריות מרחבים ושדות הנגב)

מוקדי התחדשות עירונית : אין

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רמות מאיר (שכונה חדשה בכניסה לעיר עם כ-1,750 דירות, מלונאות, ופארק ארכיאולוגי)

• מעלות הנחל (שכונה חדש בצפון מערב העיר עם כ-3,500 דירות)

• פארק תעסוקה טכנולוגי (אזור תעסוקה ומסחר צמוד לתחנת הרכבת העירונית במערב העיר)

• אזור תעשייה דרום מזרחי (הרחבת אזור התעשייה מדרום לעיר)

• תמל/1124 (הרחבת העיר ב-3 במתחמים, 2 למגורים בצפון העיר עם כ-20,000 דירות, והשלישי לתעשייה, תעסוקה ומסחר בדרום העיר)

רמות יורם, נתיבות - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, ממערב לשכונת 'שער העיר', מצפון לשכונת 'החורש' ולנחל בוהו, ממזרח לשכונה המתוכננת 'מעלות הנחל', ומדרום לשטחים פתוחים שכוללים מאגרי מים וחווה חקלאית.

מספר תושבים (סוף 2023, הערכה): 2,000

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 20,000

מספר יח"ד (סוף 2023): 529

מספר יח"ד צפוי (2040): 5,207

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לשכונה ולשכונת שער העיר הסמוכה, עם כ-8,000 דירות מתוכננות, יש רק שני חיבורים לעיר הוותיקה, וכרגע רק יציאה אחת לרשת הדרכים הבין עירוניות (כביש 25). המשמעות היא שככל שאכלוס השכונות יתקדם, צפויים עומסי תנועה בשעות הבוקר ואחר הצהריים ביציאה ובכניסה לשכונה. חיבור נוסף לכביש 25 נמצא בביצוע, וחיבור נוסף לעיר הוותיקה מתוכנן, מה שצפוי לשפר את המצב, אך עדיין צפויים עומסים, והמצב יחריף עם אכלוס שכונת "מעלות הנחל" המתוכננת ממערב, עם עוד כ-3,500 דירות.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - השכונה מרוחקת מתחנת הרכבת העירונית (כ-10 דקות ברכב, אך עם מגרש חניה קטן בתחנה, וכ-20 דקות באופניים). מוקדם מדי לשפוט את איכות שירות האוטובוסים בשכונה.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה (בעתיד) - בשכונה ובשכונות הסובבות אותה מתוכננת רשת שבילי אופניים איכותית שתאפשר רכיבה נעימה ובטוחה למגוון יעדים בעיר, וזו תצטרף לרשת עירונית בהתהוות שכוללת שבילים קיימים שמובילים לתחנת הרכבת.

סקירת השוק

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): ירידה של כ-11.3% במחיר דירה. עליה של כ-245% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 6 יזמים (לא כולל יזמות פרטית),כולם בבנייה חדשה: 

י.דביר יזמות ובניה (יצחקי) בע"מ - 3 פרויקטים 
י.ח. דמרי בנייה ופיתוח בע"מ - 2 פרויקטים 
ארזי הנגב בע"מ - 2 פרויקטים 
רמי צרפתי חברה לבניה בע"מ 
פסגות שלמה - 2 פרויקטים 
יפרח מילר יזמות בע"מ - 2 פרויקטים 

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-3,374 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 5,207

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 76

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן