מתרעננת: השכונה הוותיקה שמאפשרת מחיר יחסית נח באחת הערים המבוקשות בישראל

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מרכז דרום, רעננה.

על העיר רעננה, כך נדמה, אין ממש צורך להרחיב. כבר בשנות ה-90 תוארה העיר כשם נרדף לאיכות חיים עירונית, ומאז הפכה למשאת נפש של רבים מבני המעמד הבינוני גבוה. על איכות החיים העיבו לאורך השנים בעיות תחבורתיות קשות אשר מהן סבלה העיר. אלו אמנם לא נעלמו והדרך לתל אביב עודנה ארוכה ומתסכלת, אך לפני שנים השתפר המצב עם פתיחתו של כיש 531 ששיפר משמעותית את נגישותה התחבורתית של העיר.

מי שנהנה במיוחד מהתשתית החדשה הוא חלקו הדרומי של העיר, הסמוך לציר החדש הכולל את דרום מרכז העיר. אזור ותיק זה התחום מצפון ע"י רחוב אחוזה, עובר כיום הליך התחדשות הכולל כמה עשרות מיזמי תמ"א 38 , אשר מספקות היצע של מאות יח"ד חדשות. אפילו בשנת 23 הקשה שמר האזור על ממוצע של כ-30 דירות חדשות אשר נמכרו בו מדי רבעון - לא דבר של מה בכך.

כרטיס ביקור - רעננה

מיקום: השרון, מערבית לכפר סבא וכביש 4, צפונית להרצליה וכביש 531, מזרחית לנתיבי איילון, ודרומית לשדות היישובים בצרה ובני ציון (המועצה האזורית חוף השרון)

מס' תושבים (10/2023): 81,354

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

גידול אוכלוסייה: 1.4%, ריבוי טבעי 460, מאזן הגירה 118, עולים בהשתקעות ראשונה 516

שינוי שנתי במחירי דיור: עלייה של כ-8.2% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-14.8% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-37% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,271 עסקאות בכל שנת 2022, 792 עסקאות בכל שנת 2023 

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו ב-2023): 14 פרויקטים, מהם 8 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה),1 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת),4 בבנייה חדשה, 1 בפינוי-בינוי 

מוקדי בנייה חדשה: 

• נווה זמר (כ-3,500 דירות)

• נאות שדה (כ-400 דירות)

• המאה (2012) (כ-1,550 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• קריית דוד רמז (117 פרויקטים)

• מרכז דרום (94 פרויקטים)

• קריית ויצמן (51 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רעננה צפון (כ-600 דירות ושטחי תעסוקה צפונית לקרית שרת)

• מתחמים 4א,7 (כ-2,000 דירות, אזור תעסוקה סמוך לתחנת רכבת 'רעננה מערב')

• מערב העיר (כ-5,500 דירות, כחצי מיליון מ"ר למסחר ותעסוקה)

• מתחם 4ג (כ-1,000 דירות בדרום מזרח העיר)

• כפר בתיה (כ-2,000 דירות במקום כפר נוער במערב העיר)

דרום מרכז רעננה - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, מדרום לרחוב אחוזה ושכונות קרית ויצמן וקרית דוד רמז, ממזרח לשכונת 2005, ממערב לשכונת דרום מזרח, ומצפון לכביש 531 ושכונת המאה

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 15,000

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 23,000

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 5,000

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנית כוללנית) : 7,700

מדד חברתי-כלכלי (2019): 7-9/10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה גובלת מצפון ברחוב אחוזה המרכזי שמוביל לצומת רעננה וכפר סבא ממזרח, ונגישה לשכונות רבות בכל העיר בזכות רשת דרכים צפופה ואיכותית. בנוסף, מהשכונה ישנה יציאה ישירה באמצעות מחלף ח"ן לכביש 531 הבין עירוני.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עצמה עוברים מעט אוטובוסים, אך ברחוב אחוזה עוברים עשרות קווים עירוניים ובין עירוניים איתם ניתן להגיע למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין תל אביב. השכונה מרוחקת מתחנות הרכבת העירוניות, כך שהרכבת היא לא אופציה סבירה עבור רוב התושבים. בעתיד הקרוב מתוכנן קו מטרו ברחוב אחוזה, אך המקטע באזור זה לא אושר וישימותו מוטלת בספק בעתיד הנראה לעין בשל התנגדויות רבות, ביניהן של עיריית רעננה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - שני שבילים בודדים בשכונה, ברחובות בן גוריון וחלק מרחוב אחוזה, מספקים תשתית מינימלית בלבד לרוכבים, ולמעשה לא תורמים כמעט בכלום לבטיחות או נוחות הרוכבים, מאחר ולרוב היעדים נדרשת רכיבה על המדרכה או הכביש.

מוקדי משיכה:

• בית יד לבנים - היכל תרבות עירוני

• רחוב אחוזה - הרחוב הראשי של העיר, עם מגוון אפשרויות לקניות, סידורים ובילויים לאורכו.

• בית העירייה

סקירת השוק

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): עלייה של כ-4.1% במחיר דירה. ירידה של כ-30% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 28 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

מספר דירות שנמכרו בשכונה בחציון הראשון של 2023: 117 דירות סה"כ - 74 דירות חדשות ו-43 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-1,265 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 78 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 21 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן