האם ההתחדשות העירונית תציל את אחת השכונות הקשות באשדוד?

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – רובע ו', אשדוד. 

לרובע ו' הממוקם במזרח אשדוד, יש לכאורה את כל הנתונים הפיזיים הנכונים. מיקום באחת הערים העולות בשנים האחרונות בישראל, במעגל השני של תל אביב. גם רמת הנגישות, הן באמצעות רכב והן בתחב"צ, טובה למדי. אלא שבפועל מדובר באחת השכונות הקשות של אשדוד, במדרג סוציו-אקונומי 2 מתוך 10. וכך חווה השכונה ריבוי מקרי פשיעה ואלימות מחד, והליך התחרדות מואץ מאידך.

ואולם אין רע בלי קצת טוב, ובמסגרת מיזמי ההתחדשות הרבים בשכונה, נבנות מאות רבות של דירות חדשות, ואלו אף נמכרות במחירים שנחשבים בהחלט "ברי השגה" ביחס למיקום – סביב 1.6 מיליון שקלים בממוצע לדירת 4 חדרים. האם יהיה בתהליך ההתחדשות כדי לשנות באופן מהותי את אופי השכונה? ימים יגידו.

כרטיס ביקור - אשדוד

מיקום: מישור החוף הדרומי, צפונית לאשקלון, ודרומית לפלמחים

מס' תושבים (10/2023): 227,812

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

גידול אוכלוסייה: 0.4%, ריבוי טבעי 2,058, מאזן הגירה 3,089-, עולים בהשתקעות ראשונה 2,016

שינוי שנתי במחירי דיור: עלייה של כ-7.2% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-7% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה של כ-36.2% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות (2022- 3,150 עסקאות, 2023- 2,007 עסקאות).

כמות עסקאות לרכישת דירה: 3,150 עסקאות בכל שנת 2022, 2,007 עסקאות בכל שנת 2023  *מס' עסקאות חלקי בחודש דצמבר

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו ב-2023): 13 פרויקטים, 12 מהם בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת),ואחד בתמא 38/2 (הריסה ובנייה)

מוקדי בנייה חדשה: 

• מע"ר דרום - כ-4,280 דירות,שטחי מסחר ותעסוקה

• פארק לכיש - כ-2,700 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה, קרית ספורט עירונית, ופארק לאורך נחל לכיש

• פארק היי טק - אזור תעסוקה חדש שמוקם בדרום מזרח העיר, סמוך לתחנת הרכבת 'עד הלום'

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רובע א' - 57 פרויקטים

• רובע ב' - 37 פרויקטים

• רובע ג' - 62 פרויקטים

• רובע ד' - 54 פרויקטים

• רובע ו' - 80 פרויקטים

• רובע ח' - 49 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• קרית איתנים - אזור תעשייה כבדה ותיק שמתוכנן להפוך לרובע מעורב שימושים עם כ-5,250 דירות ומיליוני מ"ר לתעסוקה

• קרית שמעון פרס - שכונת מגורים חדשה שתוקם מסביב לבית החולים אסותא, עם כ-3,500 דירות

• הרובעים הדרומיים - שכונת מגורים חדש עם כ-7,500 דירות ממזרח לרובעים י"ג ו-ט"ז

• קרית חלוצים - רובע מגורים ותעסוקה חדש בצפון מזרח העיר, חלקו במסגרת התחדשות אזור המלאכה 'קרית חלוצים', וחלקו בבנייה חדשה

רובע ו', אשדוד- תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, מצפון לרובע ח, ממערב לרובע ט, ממזרח לרובע ה, ומדרום לרובע ג

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 12,505

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 19,000

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס): 3,790

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 5,800

מדד חברתי-כלכלי (2019): 2/10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת במיקום מרכזי יחסית ברשת הרחובות העירונית, ומוקפת ברחובות ראשיים כמו שדרות בני ברית ושדרות ירושלים, כך שניתן להגיע ממנה למגוון יעדים בעיר במהירות וקלות יחסית. השכונה גם קרובה למחלף עד הלום שעל כביש 4, כך שניתן לצאת מהעיר בקלות.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה וברחובות הסובבים אותה עוברים קווי אוטובוס עירוניים בתדירות גבוהה יחסית, ובשדרות בני ברית עוברים קווים בין-עירוניים למגוון יעדים, כולל תל אביב, ירושלים, רמת גן, ראשון לציון ורחובות. 

תחנת הרכבת העירונית 'עד הלום' נמצאת במרחק נסיעה של כ-10 דקות ברכב, וכ-15 דקות בתחבורה הציבורית.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - ברחובות שמקיפים את השכונה ממערב ומדרום ישנם שבילי אופניים, ואלה מתחברים לרשת השבילים העירונית, שמאפשרת רכיבה נוחה ובטוחה למגוון יעדים בעיר, לרבות תחנת הרכבת. 

מוקדי משיכה: 

• קאנטרי 'בית לברון'

• שוק עירוני

• פסטיבל היפ-הופ שנתי VAV

סקירת השוק

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): עלייה של כ-3.5% במחיר דירה. ירידה של כ-46% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 33 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

מספר דירות שנמכרו בשכונה בחציון הראשון של 2023: 104 דירות סה"כ - 16 דירות חדשות ו-88 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-1,605 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 696 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן