"צריך להתייחס למדינה שלנו כמו לארגון שצריך לעבור הבראה": האתגרים הצפויים בענף הנדל"ן בשנה הקרובה

המעבר מ-2023 ל-2024 התרחש השנה כמעט מבלי שנרגיש, ללא כל תחושת חגיגיות, ועם מינימום סיכומים ותחזיות לעתיד. גם עכשיו, יותר מחודש לתוך 2024, עדיין קשה לחזות כיצד השנה תיראה ויש דבר אחד בלבד שניתן לומר בוודאות – צפויים לנו הרבה מאוד אתגרים.

בניסיון להעריך בכל זאת מה צופן העתיד הקרוב לענף הנדל"ן ולתחום ההתחדשות העירונית בפרט, פנינו לשלושה שותפים ממשרד ארנון, תדמור-לוי, המתמחים בהיבטים מרכזיים בתחום: עו"ד ורו"ח דן טולדנו, שותף ומוביל תחום מיסוי נדל"ן, עו"ד שהם קרן, שותפה בתחום התכנון והבנייה, ועו"ד יהל באומל, שותפה בתחום מימון הנדל"ן. יחד איתם, סקרנו את האתגרים המרכזיים ואת הצעדים שהממשלה יכולה וצריכה לעשות על מנת להתמודד איתם.

האתגר שגדל – הגירעון התקציבי

"אחד האתגרים המרכזיים העומדים בפני הממשלה כיום הוא הגירעון התקציבי", אומר עו"ד טולדנו. "עוד לפני המלחמה היה גירעון גבוה, כעת הוא רק הולך וגדל והממשלה תצטרך למצוא מאיפה לסגור אותו".

אחת הדרכים להתמודד עם גירעון היא כמובן העלאת מיסים, אך לדברי עו"ד טולדנו, לא בטוח שהצעדים עליהם מדברים כרגע בממשלה הם אכן הצעדים הנכונים. "מדברים, למשל, על העלאת המע"מ באחוז ל-18% בשנת 2025. אבל כשהמע"מ עולה, מחירי הדירות עולים, וגם מחירי דירות יד שנייה יושפעו אוטומטית מעליית המחירים. בנוסף, העלאת המע"מ תשפיע על מי שכבר רכשו דירות, כי יתרת התשלום שלהם ככל הנראה תתעדכן בהתאם".

צעד נוסף שהוזכר לאחרונה וכבר פורסם להערות הציבור בתזכיר הצעת חוק, הוא ביטול הדרגתי של הפטור בתחשיב מס השבח הליניארי על מכירת דירות מגורים, כשהדגש הוא על מי שזו אינה דירתו היחידה. בדומה להעלאת המע"מ, גם צעד זה הוא עדיין בגדר תזכיר חוק בלבד, אך יש בכך כדי ללמד על הכיוונים שבאמצעותם שוקלת הממשלה לצמצם את הגירעון. עוד באותו תזכיר חוק, מוצע גם לקבע את מדרגות מס הרכישה בעבור דירה שאינה יחידה החל משנת 2025, זאת במקום ההפחתה שהייתה אמורה להיות בסוף השנה, כחלק מהוראת השעה שמסתיימת.

הכוונה מאחורי ביטול פטור מס השבח בחישוב הליניארי בתזכיר, מסבירה עו"ד קרן, היא לשחרר לשוק דירות יד שנייה. "יש לנו בעיה היום בהתחלות בנייה, גם בהוצאת היתרים, ביצוע, קבלת תעודות גמר ואכלוס – הכל נדחה. אם ביטול הטבת מס השבח הליניארי יגרום לאנשים בעתיד הקרוב למכור יותר דירות יד שנייה, זה יכול להוות איזשהו פתרון זמני למחסור במלאי הדירות, לפחות לשנתיים הקרובות עד למועד בו הפטור יחל להתבטל בהדרגה".

מצד שני, טוען עו"ד טולדנו, ייתכן מאוד שעידוד מכירת הדירות באמצעות ביטול ההטבה הוא רעיון תיאורטי שלא יוכיח את עצמו במציאות. "ב-2014 ביטלו את הפטור מתשלום מס שבח אחת לארבע שנים. זה לא עודד את המכירות או הגדיל את כמות הדירות שחזרו לשוק".

מה אתה מציע לממשלה לעשות כדי לאזן בין מצב השוק לבין הצורך בצמצום הגירעון התקציבי?

עו"ד טולדנו: "אם אנחנו רוצים יותר התחלות בנייה, יותר עסקאות, יותר התחדשות עירונית , הממשלה חייבת לתת ודאות ויציבות שכל כך חסרות בשוק. אחת הדרכים, למשל, היא לתת ל'חלופת שקד' ולתוכניות רובעים בתל אביב או ירושלים כדוגמה, את אותן הטבות מיסוי שקיימות בפרויקטים של פינוי בינוי , מבלי שיהיו על כך מחלוקות מול רשויות המס. אין שום סיבה שחלופות אלו לא תהיינה זכאיות להטבות הללו, שהן הרבה יותר משמעותיות, אפשריות וכדאיות. בנוסף, חייבים למצוא את הדרך לקצר תהליכים, לקדם היתרים, אישורים. עכשיו, במלחמה, הצליחו לדוגמה לאשר תעודות גמר וטפסי 4 מהר יותר בשביל לאכלס מבנים, צריך למצוא את הדרך לקצר תהליכים כאלה גם בשוטף".

"שנית", הוא ממשיך, "לא חייבים להעלות מיסים. אם מעודדים כמו שצריך מכירה של דירות, למשל, המדינה תרוויח ממס הרכישה ומהמיסים שהקבלנים משלמים על מכירת הדירות. פתרון נוסף הוא הפרטה והנפקה של חברות ממשלתיות. לא כל בור תקציבי צריך להפיל על ענף הנדל"ן, יש אפשרויות רבות נוספות ואחרות כדוגמת קיצוץ וצמצום במשרדי הממשלה הרבים שהתווספו לאחרונה, ובעת הזו לא בטוח מהי אפקטיביות השירות אשר ניתן דרכם".

האתגר המוכר – סביבת הריבית הגבוהה

אתגר נוסף, שמלווה את ענף הנדל"ן כבר תקופה ונראה שלא ייעלם בקרוב, הוא ההתמודדות עם סביבת הריבית הגבוהה. "שוק הנדל"ן לא בשיאו, ורואים את זה גם בכמות עסקאות המימון שפחתה משמעותית לעומת תקופות מקבילות קודמות", אומרת עו"ד באומל. "אמנם התחזיות של לפני המלחמה דיברו על הורדת הריבית ב-2024 ולאחרונה אכן הריבית הופחתה בשיעור של רבע אחוז, אבל לאור המלחמה אין ודאות שהמגמה הזאת תמשיך, ולכן אני לא צופה הוזלה דרמטית בעלויות המימון, הן מבחינת היזמים והן מבחינת הרוכשים".

מה הצעדים שהממשלה צריכה לעשות כדי להקל על הרוכשים?

עו"ד באומל: "עד כמה שאפשר למצוא לכך מקור תקציבי בתקופת מלחמה, יש לבחון את האפשרות להרחיב את תנאי הזכאות למשכנתה במימון המדינה לקבוצות זכאים נוספות כגון מילואימניקים שנקראו והתייצבו לדגל, מפונים שייתכן ויצטרכו לשנות את מקום מגוריהם, וכדומה. בנוסף, יש להגביר את הפיקוח על גופי מימון קטנים בעולם החוץ בנקאי. בגלל עלויות המימון הגבוהות, פרויקטים קטנים מסוג תמ"א 38 /1 עלולים להיכנס לבעיה, בעיקר אם הם מבוצעים על ידי יזמים קטנים וממומנים על ידי גופים חוץ בנקאיים קטנים שאינם מבוססים מספיק. הרוכשים צריכים היום לבדוק יותר מתמיד את היזמים ואת הגוף שמממן אותם, ומאוד יסייע להם לקחת סיכונים בצורה מחושבת אם תהיה חובת שקיפות או גילוי נאות לאותם הגופים".

ומה לגבי היזמים?

"ישנם מספר דברים שהיזמים עצמם יכולים לעשות על מנת לחסוך קצת בעלויות המימון: ראשית, להימנע מרכישת קרקעות ולהתמקד בעסקאות קומבינציה או שירותי בנייה, לרבות עסקאות התחדשות עירונית . בצורה הזאת יזמים יוכלו לדחות את הצורך במימון, מתוך הנחה שמתישהו תגיע ירידה של הריבית. שנית, להתכוונן ככל האפשר לעסקאות בינוי פינוי. לא תמיד זה אפשרי, אבל מתחמים שמאפשרים בינוי פינוי יכולים לחסוך ליזמים עלויות מימון גבוהות, תשלום דמי שכירות לבעלים שיעברו מיד לדירה החדשה, ערבויות וחלק מהבטוחות שהיזם צריך להמציא לבעלי הדירות. זה גם נוח יותר לבעלי הדירות שיעברו דירה רק פעם אחת במקום פעמיים, וייתכן שגם שיעור ההסכמה של הבעלים יעלה בעקבות זאת".

"התחלנו לאחרונה לחשוב על קונספט חדש – מתחמי בינוי פינוי שמשלבים תב"ע עם תמ"א 38 ", מוסיפה עו"ד קרן. "באחד הבניינים במתחם עושים תמ"א 38, או אפילו פרויקט במתכונת 'חלופת שקד', והוא יהיה הבניין של הבינוי. הכל תחת אותו קו כחול, אבל עליו אפשר להוציא היתר מחר בבוקר, במונחים של תהליכי רישוי. אחת הטרוניות נגד תמ"א 38 היא שזה פרויקט אגואיסטי, אז כאן הוא משתלב בתכנון המתחמי וגם מאפשר לנו להתקדם במקביל לקידום התב"ע. אבל זה מאוד תלוי מתחם. זה לא פתרון שיכול לקרות בכל מקום".

אתגר חדש-ישן - נטישת הפריפריה

ההתחדשות העירונית, בין אם במתכונת בינוי פינוי או בכל מתווה אחר, היא אחת הדרכים העיקריות להגדלת מלאי הדירות הדרוש כל כך בשוק המגורים. אך גם בתחום ההתחדשות העירונית הקשיים הולכים ומתגברים. "יש המון רגולציה והרשויות מאוד מאתגרות את היזמים", אומרת עו"ד קרן, "מה שהיה מורכב עוד קודם, הוא לא פחות מורכב היום, ואני לא רואה שהוועדות מקלות על היזמים אלא אפילו מקשיחות את התנאים".

לכך מתווספים גם הליכי הרישוי שמאז ומתמיד היו מאתגרים, והמלחמה רק הוסיפה עליהם אתגרים נוספים. "אישור התוכניות מתנהל, פחות או יותר", היא אומרת. "תוכניות מקודמות על ידי מוסדות התכנון, גם הבחירות המקומיות נדחו אז הוועדות המקומיות דנות בתוכניות ויש הנחייה מפורשת של מנהל התכנון לא לעכב שום דבר. אבל כל הנושא של הוצאת היתרי בנייה, ביצוע ואכלוס, כמו שאמרתי קודם – נדחה, מתעכב והופך להרבה יותר מורכב".

האתגרים המתוארים לעיל אולי התעצמו בעקבות המלחמה, אך הם אינם זרים לממשלה או לגורמים השונים בענף הנדל"ן. לדברי עו"ד קרן, האתגר הגדול ביותר שעומד בפני הממשלה כיום הוא אתגר חדש-ישן, שנובע ישירות מהמצב הבטחוני.

"התערערות תחושת הביטחון האישי תוביל לכך שהרבה אנשים לא ירצו לחזור לצפון ולעוטף. אני חושבת שתהיה בעיה של התמרכזות ושאנחנו עלולים לחזור לקושי הנושן לתמרץ אנשים לגור בפריפריה. כבר היינו במצב של פריחה בפריפריה מבחינת קנייה ובנייה, היה ממש רנסנס. אנשים מצאו באזורים האלה פתרון אמיתי לדיור והמדינה עשתה המון בשביל להנגיש את הפריפריה מבחינת כבישים, תחבורה ציבורית וכדומה".

"עכשיו", היא ממשיכה, "זה יהיה האתגר הגדול ביותר של הממשלה – להחזיר לשם את התושבים, ישנים וחדשים. ואני חושבת שבעקבות זאת, ולאור כל הקשיים שפירטנו, גם היזמים ינתבו את המשאבים ואת כוח האדם המועט שיש להם היום לקידום פרויקטים במרכז הארץ, כי שם יש להם סיכויים גבוהים הרבה יותר להצליח למכור את הדירות".

מה הצעדים שהממשלה צריכה לעשות? לתמרץ יזמים לבנות בפריפריה?

"כסף לא פותר הכל. גם אם יהיה תמריץ כספי לבנות בפריפריה, יזמים ירצו לראות היתכנות שאנשים יבואו לגור שם. אולי נצטרך למצוא פתרונות אחרים. אולי במקום ממ"דים נצטרך להקים פרויקטים עם חדרי ביטחון שננעלים מבפנים. אולי הברירה היחידה תהיה העתקת יישובים או הקמת יישובים חדשים.

"מה שבטוח זה שצריך לשחרר פלונטרים. לייעל גופים רלוונטיים כמו רמ"י, כמו הרשויות, חברת החשמל, כיבוי אש, תאגידי מים וביוב. ללכת לשבת עם יזמים, עם ראשי ערים, עם האופוזיציה בעיריות, לשמוע מה לא עובד, למפות את הדברים ולהתחיל לפתור. יש מכוני טיהור שפכים שהיו צריכים לקום כבר לפני שנתיים ועדיין לא הוקמו, וזה מעכב אכלוס של אלפי דירות. יש עיכובים באכלוס בגלל שחיבור השכונות לביוב מרכזי לא מתבצע, בגלל פרויקטים תחבורתיים שלא מתקדמים כדוגמת הקמת גשרים ומחלפים.

"דיברו בעבר על מינוי פרויקטור שיתאם בין כל משרדי הממשלה, אני לא יודעת מה קורה עם זה בפועל אבל זה משהו שצריך עכשיו בצורה דחופה. כמו שהיה פרויקטור לקורונה – פרויקטור למצב החירום בענף הנדל"ן. כי מה שיש היום זו לא מערכת שמתפקדת כמו שצריך. צריך להתייחס למדינה שלנו כמו לארגון שצריך לעבור הבראה, ומישהו צריך לנהל את הכל מלמעלה ולמנוע את המשבר במשק".

לפרטים נוספים >>