לא כל הכונס זהב: ניתוח חדש מגלה כי רוב העסקאות לרכישת דירה מכינוס נכסים נעשות מעל מחיר השוק

רכישת דירה מכונס נכסים נתפסת בקרב אנשי הנדל"ן, ובעיקר "מחפשי המציאות" שבהם, כצורת רכישה שעשויה לספק הזדמנות לרכישה במחיר מופחת. אולם בדיקה שערך לאחרונה שמאי המקרקעין וחבר לשכת שמאי המקרקעין איתי כלפון, ואשר מתפרסמת כעת לראשונה, מאתגרת את התפיסה הזו.

על פי אותה בדיקה, שכללה 10 עסקאות למכירת דירה באמצעות כונס נכסים , אשר נערכו החל ממרץ 22 ועד דצמבר 23, 6 עסקאות נעשו במחיר שהנו גבוה ממחיר השוק כפי שהוערך על ידי כלפון, שתיים נעשו במחיר השוק ושתיים בלבד נסגרו במחיר הנמוך ממחיר השוק. במקרה או שלא, אלו היו גם העסקאות המאוחרות ביותר בבדיקה, אשר נחתמו בחודשיה האחרונים של 2023 שאופיינו בירידת מחירים. את פירוט העסקאות המלא ניתן לראות בטבלה.

הליך כינוס נכסים הוא הליך משפטי שבו נכסיו של חייב, שעשוי להיות אדם פרטי, קבוצה או חברה, נמכרים בהליך המפוקח על ידי רואה חשבון או עורך דין המתמנה על ידי לשכת הוצאה לפועל או בית משפט, במטרה להשיב לנושים את כספם. מטרתו של ההליך היא מקסום התמורות באופן שיאפשר לשיעור כמה שיותר גדול מתוך כלל החוב להיפרע.

לדברי כלפון "בתקופה האחרונה שוק הנדל"ן בישראל עובר טלטלה, שכוללת את השלכות סיום משבר הקורונה, מחירי דירות שהולכים ומאמירים, ביקוש גבוה אל מול היצע בלתי מספק ובו בזמן ריבית שמתחילה לעלות בקצב מסחרר. ואז, משום מקום ובהיפוך גמור, מדינת ישראל מוצאת עצמה במלחמה אשר יוצרת מציאות אחרת. המצב הכלכלי הקשה וחוסר הוודאות מחד, וחיפוש 'הזדמנויות' בשוק מאידך, העלה לכותרות את שוק 'כונס הנכסים'".

השמאי שערך את הבדיקה: "הסברה הרווחת כי רכישת נכס בהליך כינוס נכסים מאפשרת להגיע למחיר אטרקטיבי ונמוך ממחיר השוק, לא  תמיד נכונה ולפעמים אף רחוקה מהמציאות"

על אופן ביצוע ההליך מספר כלפון: "בשלב ראשון מתמנה כונס נכסים , וזה תופס חזקה בנכס ומפנה אותו מכל אדם. בשלב השני נעשה פרסום בעיתונים, באתרי אינטרנט או בכל מקום אחר להחלטתו של הכונס כדי להזמין את  הציבור להציע הצעות. בשלב השלישי, מאפשר הכונס לבקר בנכס ולקבל טיוטת הסכם וטופס הצעה למעוניינים. במרבית המקרים לאחר קבלת כל ההצעות, מזמין הכונס את המציעים להליך התמחרות או במילים אחרות מכירה פומבית שבסופו יוכרז הזוכה, כאשר המחיר ההתחלתי בהתמחרות נקבע לפי ההצעה הגבוהה ביותר שקיבל הכונס".

אם ההצעה הגבוהה ביותר זוכה, מה היתרונות של קנייה מכינוס נכסים?
"רכישה בהליך כינוס נכסים היא רכישה מזורזת במרבית המקרים בהשוואה לעסקה רגילה, וחוסכת זמן. לנכס בהליך שכזה קיימת ערובה לכך שהוא אינו משועבד ואינו מעוקל, וברוב המקרים הוא אינו מאוכלס, כך שאין צורך להתחשב באילוצים של דייר. ניתן גם לבטל את העסקה לאורך התהליך אם עולות בעיות המצדיקות זאת".

והחסרונות?
"ההיצע נמוך וקיים קושי לאתר עסקאות מכינוס. מעבר לכך הנכס נמכר AS IS ואין חובה לגילוי נאות על המצב הקיים. כמו כן קיים סיכון מסוים לביטול עסקה, כי לבעל הנכס אפשרות להשוות להצעה של המתעניינים. ולבסוף, כפי שאנחנו רואים מהבדיקה - הנכס נמכר בהליך התמחרות אשר גורם לעלייה במחיר תוך כדי התהליך, לעיתים אף מעל למחיר השוק".

הולכים על דירה מכונס? "לשקול בכובד ראש ולהיוועץ באנשי מקצוע" 

ואכן, בנוגע לשאלה הכי חשובה, והיא האם מדובר בהליך רכישה משתלם, כלפון אינו חד משמעי: "הסברה הרווחת, כי רכישת נכס בהליך כינוס נכסים מאפשרת להגיע למחיר אטרקטיבי ונמוך ממחיר השוק, לא  תמיד נכונה ולפעמים אף רחוקה מהמציאות. מצד אחד, אכן קיים סיכוי לרכישת נכס במחיר נמוך ממחיר השוק בהליך כינוס נכסים, המתבטא על פי רוב בתג מחיר נמוך בכ-10% עד 20% בהשוואה לדירה שנמכרת בהליך מכירה רגיל. אך במהלך שנותי כשמאי מקרקעין נתקלתי בלא מעט עסקאות כונס נכסים אשר מרביתן נסגרו במחיר שוק ואף מעליו.

"מלבד רוח התקופה שמשפיעה במידה רבה על תג המחיר, אם השוק במגמת עלייה והביקושים גבוהים יותר מההיצע, סביר להניח שהמחיר ייקבע מעל מחיר השוק, ולהיפך. עוד חשוב לזכור כי בהליך כינוס נכסים שיקולים רבים, בהם גם שיקולים רגשיים, שמשפיעים על הליך התמחור ולכן לא פעם המחיר הסופי שנקבע גבוה ממחיר השוק".

לדברי כלפון, דבר נוסף שמעלה את המחיר הסופי הוא הליך ההתמחרות (מכירה פומבית). "הליך ההתמחרות גורם לדינמיקה של 'קרב' על המחיר שלפעמים גורם לנו לשכוח לאיזו מטרה התכנסנו, שהיא רכישה מוזלת. צריך לזכור את הפסיכולוגיה שמאחורי המכירה: אנשים אוהבים לקנות, אבל שונאים שמוכרים להם. הליך ההתמחרות מוביל את המציעים להמשיך ולהעלות את המחיר כתוצאה מהתחרות שנוצרת ביניהם עד  שהם מגיעים למחיר השוק ואף למעלה מכך.

"לכן, טרם חתימת עסקה, יש לשקול בכובד ראש ולהיוועץ עם בעלי מקצוע מוסמכים לרבות עורך דין ושמאי מקרקעין מוסמך, על מנת להצליח לאתר עסקאות במחירים אטרקטיביים, ולהימנע מעוגמת נפש".