עד מתי תימשך ההתעמרות במשקיעי הנדל"ן?

בימים אלה לא חסר למדינת ישראל במי ועל מה להילחם. לכן תמוה לראות עד כמה נחושה הממשלה לפגוע באחד מפלחי האוכלוסייה החשובים ביותר למשק המקומי, זה שמעוניין להשקיע את כספו ברכישת נכס במדינת ישראל.

הפרק האחרון בסדרת ההתעמרויות אותה סופגים משקיעי הנדל"ן נכתב בימים אלה ממש, עם הודעת משרד האוצר כי הוא מתכנן לקבע בחוק את מדרגת מס הרכישה למשקיעים בדיור על 8%, ובכך להחליף את הוראת השעה הקיימת.

היסטוריה של מקלות בגלגלים

כזכור, ראשית המלחמה במשקיעי הנדל"ן היתה בשנת 2015, אז ביקש שר האוצר דאז משה כחלון להדיר את המשקיעים מהשוק המקומי. לשם כך הוא העלה את מס הרכישה מ-5% ל-8%; הוביל ניסיון (כושל) לחקיקת מס דירה שלישית; וניהל קמפיין דה-לגיטימציה חסר תקדים נגד עשרות אלפי משקי בית נורמטיביים, שכל חטאם היה שביקשו להבטיח את עתידם באמצעות השקעה בנדל"ן ישראלי. הם הואשמו אז ב"חזירות" ונדרשו "להשאיר כמה דירות לזוגות הצעירים". שר הכלכלה באותם ימים, אלי כהן, אף הגדיל ואמר להם: "לכו להשקיע בלונדון, לונדון מחכה לכם".

הגלגל התהפך בעקבות מגפת הקורונה, כששר האוצר ישראל כ"ץ הוריד את המס בחזרה ל-5%, על מנת לעודד פעילות בשוק בעת הסגרים. בשנת 2022, במהלך כהונת שר האוצר אביגדור ליברמן, הצליחו אנשי משרדו להעלות מחדש את מס הרכישה לשיעור של 8%, אלא שזו נעשתה באמצעות הוראת שעה אשר צפויה לפקוע בסוף שנה זו.

כעת מבקשים פקידי האוצר לקבע את מדרגת המס הגבוהה בחוק קבוע, ובכך לבטל את הצורך באישורה מחדש של הוראת השעה, לרבות הדיון הציבורי הבריא והנדרש הנלווה לתהליך האישור הזה.

על רקע התקופה בה אנו מצויים – כאשר מלחמת "חרבות ברזל" נמשכת כבר ארבעה חודשים, הריבית עודנה גבוהה ושוק הנדל"ן ממשיך להיות קפוא – נשאלת השאלה מדוע חושבים במשרד האוצר שקיים צורך להמשיך בצינון השוק באמצעות גזירות נוספות על ציבור המשקיעים? אולי נדרש דווקא הצעד ההפוך כדי לעורר את השוק מתרדמתו ובכך לתרום לחזרת המשק לצמיחה? לאור הכוונה לקבע את שיעור המס הגבוה בחוק, לא בטוח שבמשרד האוצר רוצים להתמודד באמת עם השאלות האלה.

נזק של כ-100 מיליארד שקלים

לפי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בתחילת העשור הקודם עמד שיעורם של משקיעי הנדל"ן על 29% מכלל העסקאות בשוק, בעוד ברבעון הראשון של שנת 2023 שיעורם נחתך ועמד על 16.3% מכלל העסקאות. בשנת 2015 נרכשו יותר מ-30 אלף דירות להשקעה, בשנת 2019 המספר עמד על כ-14 אלף דירות, ובחודשים ינואר עד נובמבר של 2023 עמד מספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים על כ-9,954 דירות בלבד.

המשמעות היא כי המלחמה ארוכת השנים של משרד האוצר כנגד משקיעי הנדל"ן נחלה הצלחה, וישראלים רבים הפסיקו להשקיע את כספם בדירה בישראל. הערכות שונות אף מדברות על כך שמאז 2015 נגרעו משוק הדיור הישראלי כ-90 אלף יחידות דיור, והתוצאה - אובדן השקעות בסך של למעלה מ-100 מיליארד שקלים.

לא צריך להיות כלכלן דגול כדי להבין עד כמה אותם עשרות מיליארדי שקלים חסרים היום על מנת להניע את שוק הדיור ואת כלכלת ישראל כולה. אחרי הכל, שוק הנדל"ן, המפרנס בצורה ישירה ועקיפה מאות אלפי משפחות במדינת ישראל, הוא הקטר האמיתי של המשק המקומי. למעשה, אותן השקעות שנמנעו מהמשק הישראלי יכלו לשמש כרית ביטחון למשק כולו במקרה של משבר או האטה כלכלית – דוגמת זה שפוקד אותנו בימים אלה.

בנוסף כדאי לזכור, כי דירות במדינת ישראל הן מוצר בחסר. מחסור זה הוא הסיבה לעליית מחירי הדירות, והוא גם המקור לעליית מחירי השכירות. הדירות שלא נבנו בעשור האחרון עקב הדרת משקיעי הנדל"ן הן הדירות שחסרות לנו כל כך כבר היום. בדומה, הדירות שלא נבנות היום יחסרו בעתיד הלא רחוק לבנותינו ולבנינו כאשר הם ירצו להקים משפחה ולרכוש דירה או לשכור אחת.

האויב הלא נכון

הגיע הזמן שנשאל את עצמנו בכנות: במי נלחם כאן משרד האוצר? בטייקונים? במונופולים? באוליגרכים זרים? ממש לא. משרד האוצר יצא למלחמה נגד ציבור נורמטיבי, שומר חוק, האוהב את מדינתו ואת עמו, שרק ביקש להשקיע בנכס ריאלי-פיזי בארצו ובכך לגוון את תיק ההשקעות המשפחתי ולהבטיח את ביטחונו הפנסיוני.

לאור האירועים הפוקדים את מדינתנו ראוי היה שמדינת ישראל תעודד השקעה של אזרחיה במדינתם ותמצא דרך להזרים לענף הנדל"ן מיליארדי שקלים היושבים בפיקדונות הבנקים או מוזרמים למיזמי נדל"ן בחו"ל. מדוע שכספים אלה, במקום להניע את תעשיית הנדל"ן הישראלית על אינספור בעלי המקצוע, הספקים ונותני השירותים הקשורים אליה במישרין או בעקיפין, מוצאת את דרכה דווקא לשווקים מעבר לים?

אני מבקש לקרוא למשרד האוצר: שנו את הניגון, חשבו מסלול מחדש והפסיקו את ההתעמרות במשקיעי הנדל"ן. את פעילות משקיעי הנדל"ן צריך לעודד ולחזק, ולהפסיק את הדרתם ואת המלחמה כנגדם. אגב, מדובר יהיה ב-Win-Win לכולם, שכן מלבד החיזוק שיקבל שוק הנדל"ן משינוי כזה, המדינה תזכה בבונוס משמעותי: גם אם יוחלט על הורדת שיעור מס הרכישה, הרי שריבוי העסקאות שהדבר יביא יוביל לגביית מס בהיקפים כספיים גבוהים יותר בטווח הארוך.

* כותב המאמר הוא אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan , המתמחה בייזום וניהול מיזמי נדל"ן.

לפרטים נוספים >>