אור ירוק ללוזון: החלטת ועדת הערר פתחה את הדרך לבניית 750 יח"ד באור יהודה

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב בראשות עו"ד הלל גלקופ, סילקה על הסף שני עררים שהוגשו נגד תוכנית איחוד וחלוקה ברחוב העצמאות אור יהודה, אותה קידמו הוועדה המקומית אור יהודה והחברה היזמית א. דורי שכיום מהווה חלק מקבוצת עמוס לוזון. בכך נפתחה הדרך לקידום בנייתן של 744 דירות במתחם במסגרת הליך פינוי-בינוי, כפי שקובעת התוכנית. בין המתנגדים לתוכנית היתה גם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

את התוכנית נגדה הוגשו העררים אישרה הוועדה המקומית אור יהודה בדצמבר 2020. תוכנית זו שהתייחסה למתחם שבו בנויות כיום 128 יח"ד, התבססה על תוכנית מוקדמת יותר, שאושרה בשנת 2016, אשר הגדירה את גבולות מתחמי ההתחדשות העירונית השונים. תוקפה של אותה תכנית אשר אושרה בשנת 2016 נקבע לעשר שנים, שבמהלכם על היזם להנפיק היתר בניה , שאם לא כן תוקפה יפוג.

נגד אישורה של תוכנית האיחוד והחלוקה בשנת 2020 הוגשו מספר עררים, אשר נדונו על ידי הרכב בראשות עו"ד אפרת דון-יחיא סטולמן. במסגרת זו, נדחו רוב הטענות שהועלו על ידי המתנגדים, מלבד אחת, שנגעה לטבלאות האיזון וההקצאה. בהחלטה מיום 13.11.22 נקבע כי הטבלה תועבר אל עורכת הטבלאות, השמאית גלית אציל, לשם תיקונן, כי אלה ייבדקו ע"י יועצת הוועדה השמאית נורית ג'רבי, וכי לאחר מכן ניתן יהיה להגיש התנגדויות לגבי תיקון זה בלבד: "התנגדויות שיוגשו בעקבות פרסום זה יוכלו להתייחס לשינויים האמורים בטבלאות איזון והקצאה בלבד. לא תישמענה התנגדויות לתוכנית המופקדת שניתן היה להגישן עד היום", נכתב.

בעקבות תיקוני השמאית ג'רבי, פורסמו השינויים לפי סעיף 106(ב) המאפשר התנגדות לשינויים שנעשו בתוכניות בעקבות התנגדויות שהתקבלו. גם הפעם הוגשו התנגדויות לתוכנית, ואלה נידונו ונדחו בחודש מאי האחרון על ידי הוועדה המקומית, שהחליטה לתת לתוכנית תוקף. נגד החלטה זו הוגשו העררים שנדונו על ידי ועדת הערר.

ועדת הערר ביקרה את שתי קבוצות העוררים הפרטיים: "מתחזקת המסקנה כי הגשת הערר אינה אלא פרקטיקה לעיכוב ביצוע התוכנית בטענות מן היקב ומן הגורן, עד שזו תתכלה מאליה בהתאם לקבוע בסעיף ההתכלות"

הוועדה בראשות עו"ד גלקופ החליטה כאמור על סילוק העררים על הסף לאחר שמצאה כי בניגוד להוראות החוק, וכן החלטת ועדת הערר שניתנה ב-2022, העררים שהוגשו כלל לא נגעו לתיקון בתוכנית. בהחלטתה כתבה הוועדה כי "זכות הטיעון לפי סעיף 106(ב) ניתנת אך ורק ביחס לטענות שעולות כנגד ההתנגדות שהתקבלה ואין כל זכות לדיון נוסף בהתנגדות לתכנית המקורית", וכן כי "אדם שהתקבלה התנגדותו – לא יוכל לטעון טענות חדשות או להעלות טענות ישנות שכבר נדונו ונדחו". עוד נכתב כי "אדם שלא הגיש התנגדות לתכנית במועד, אינו יכול להגיש התנגדות ביחס לתכנית כולה בשלב הפרסום לפי סעיף 106 (ב)".

אלא שלדברי הוועדה, בחינת טענות העוררים העלו כי פרט לסוגייה אחת "שהינה טענה חדשה לחלוטין, הרי שיתר הטענות הינן טענות 'ממוחזרות' שכבר נדונו ונדחו בהחלטת ועדת הערר בעררים הקודמים". ואילו אותה סוגייה חדשה שהועלתה, כלל לא נגעה לגבולות הגזרה שהוגדרו על ידי ועדת הערר בהחלטתה הקודמת. "נוכח העקרונות שנקבעו בפסיקות בתי המשפט ואותם הצגנו לעיל ברור כי דין הטענות ה"ממחוזרות" והן הטענה החדשה – להידחות על הסף".

"מתחזקת המסקנה כי הגשת הערר - פרקטיקה לעיכוב ביצוע התוכנית" 

למעלה מן הצורך החליטה הוועדה לדון בטענותיה של רמ"י, שכלל לא התייצבה להליך כעוררת אלא צורפה כמשיבה על ידי העוררים. לטענת רמ"י, מגרש שבעבר היה בבעלותה ובייעוד ציבורי, הוכלל שלא כדין בטבלאות האיזון, תוך הפיכתו לציבורי, וזאת במקום שיחזור לידיה. הוועדה דנה בנושא ומצאה כי כבר בתוכנית שאושרה בשנת 1997, נרשמו הזכויות באותו מגרש על שמה של הוועדה המקומית, כך שטענותיה של רמ"י כי נפגעה במסגרת ההליך אינן מבוססות.

לצד זאת, ביקרה הוועדה את שתי קבוצות העוררים הפרטיים, שכאמור הגישו עררים שכללו טענות שכלל לא היה ניתן לדון בהן לפי סעיף 106(ב). "מתחזקת המסקנה כי הגשת הערר אינה אלא פרקטיקה לעיכוב ביצוע התוכנית בטענות מן היקב ומן הגורן עד שזו תתכלה מאליה בהתאם לקבוע בסעיף ההתכלות", נכתב בהחלטה, "איננו יושבים בערכאה חוקרת כליות ולב, אך לא מן הנמנע כי הגשת העררים בשלב זה, משל העוררים הם 'לוחמי הצדק' לטובת מקרקעי הציבור - נועדה כדי לסכל את התוכנית תוך הימשכות ההליכים עד התכלותה. ואם כך הם פני הדברים הרי שאין מדובר בהתנהלות תמת לב ונקיית כפיים".

בסיכומו של דבר, לצד סילוק העררים, חייבה הוועדה את שני העוררים ואת רמ"י בתשלום הוצאות ערר בסך של 10,000 שקלים כל אחד (ו-30 אלף ביחד) בחלוקה של 7,000 שקלים לטובת החברה היזמית, ו-3,000 לטובת הרשות המקומית.