פס"ד: יבואנית סוזוקי לא הצליחה להוכיח שהחוכר שממנו רכשה את הקרקע שילם מס רכישה – ותשלם עשרות אלפי שקלים

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי לוד, דחתה לאחרונה ערר שהוגש ע"י חברת מכשירי תנועה, המשמשת בין היתר כיבואנית רכבי חברת סוזוקי בישראל, נגד מנהל מיסוי מקרקעין ברחובות. בעקבות זאת צפויה החברה לשלם מס רכישה וקנס, שניהם יחד בהיקף של עשרות אלפי שקלים. זאת בנוסף לתשלום הוצאות ערר שנפסקו לחובת העוררת, ע"ס 25 אלף שקלים נוספים.

בשנת 2005 רכשה קבוצת "מכשירי תנועה", זכויות חכירה בקרקע גדולה בפארק רם באזור המועצה האזורית באר טוביה תמורת 37 מיליון שקל. העסקה נחתמה מול צד ג', אשר חכר את הקרקע מרמ"י ב-1967, ובמסגרתה רכשה ממנו מכשירי תנועה את זכויות החכירה שלו. החברה דיווחה אודות העסקה לרשויות המס ושילמה בגינה מס רכישה .

ב-2019 חתמה החברה מול רמ"י עסקה נוספת להארכת תקופת החכירה תמורת 4.5 מיליון שקל. עסקה זו לא דווחה כראוי לרשות המסים, וכאשר נודע לה אודות העסקה, זו הוציאה שומת מס רכישה וקנסות בסך 52,520 שקל. החברה ערערה על החיוב רשות המיסים ולאחר שזו דחתה את הערעור ב-2020, הוגש הערר.

לטענת החברה, הארכת חוזה החכירה אינה נחשבת כאירוע מס שמחייב מס רכישה . עוד לטענתה שילמה כבר מס בעת חתימת החוזה הראשון בשנת 2005 וזה התייחס גם לתקופת הארכה. מנגד טענה רשות המסים כי החברה מנסה להימנע מתשלום מס רכישה בגין אופציית ההארכה, ופוגעת בעקרון של "מס אמת" על תוספת העושר שניתן לעוררת.

ועדת הערר תמכה ברשות המסים: למסות כל תקופה בנפרד 

ועדת הערר בראשות השופט שמואל בורנשטיין תמכה בגישת רשות המסים לפיה יש לפצל את תקופות החכירה והאופציה להארכה, וקבעה כי יש למסות כל תקופה בנפרד. עוד ציינה כי מכשירי תנועה לא הוכיחה ששולם מס רכישה בשנת 2005 גם עבור תקופת האופציה, וקבעה כי בעת רכישת הקרקע, מכשירי תנועה שילמה מס רכישה אך ורק בגין הזכות, ולא עבור מימוש האופציה להארכת תקופת החכירה. כמו כן הבהירה הוועדה כי גם אם החוכר המקורי מס רכישה עבור התקופה כולה, אין הדבר פוטר את העוררת מתשלום.

"גם לו היה מוכח כי שולם מס רכישה בשנת 1967 (והדבר לא הוכח),הרי שאין בכך כדי לפטור את העוררת מתשלום המס בעת מימוש האופציה. העוררת לפנינו…. לא דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין על העסקה עם רמ"י שבה הושתו דמי החכירה הנוספים, והתמורה לפיה שילמה את המס במועד העסקאות שערכה עם המוכרות… לא כללה את הסכום שהשמאי מטעמה העריך כדמי חכירה לרמ"י בעד מימוש תקופת האופציה".

עוד נכתב כי "העובדה כי החוכר החדש נכנס לנעלי החוכר המקורי, אין בה כדי לשנות את המסקנה, כי… על החוכר החדש לשלם מס רכישה בגין התשלום המשולם על ידו בעת מימוש תקופת האופציה. צא וראה - אם אמנם הוא נכנס לנעלי החוכר המקורי ודינו כדינו של זה, על שום מה לא דיווח על מלוא התמורה בגין הזכות שרכש מהחוכר המקורי, ומדוע לא שילם מס רכישה גם על תקופת האופציה, כדין החוכר המקורי, ככל שהאחרון אמנם שילם מס רכישה?". 

בשורה התחתונה פסקה הוועדה כי מכשירי תנועה לא הוכיחה כי שילמה מס רכישה עבור תקופת ההארכה. בית המשפט דחה את הערר ואף חייב אותה בהוצאות ערר בסך 25 אלף שקל. את מכשירי תנועה ייצגו עו"ד אחו פרנק ועו"ד עמראן זועבי. את רשות המיסים ייצגה עו"ד גלית פואה.

מומחים: "צריך לקיים תיעוד של מה ששילמת עליו" 

מומחי המס עו"ד דורון מוטעי ועו"ד (רו"ח) עמית זומר ממשרד עורכי הדין פרל כהן, מסבירים כי "בסופו של דבר, מפסק הדין נגזר שצריך לקיים תיעוד נכון של מה ששילמת עליו, אפילו באמצעות הערכות שווי. לפני שאתה בא לנקוט עמדה, אתה צריך סימוכין ותיעוד מספיק חזקים כדי להגן עליה גם רטרואקטיבית, גם מבחינת המיסוי וגם מבחינת הערכת שווי על התשלום בגין הרכישה והאופציה. גם משפטית צריך להבין איזה נכס אני קונה, וכמה מס יהיה עלי לשלם אם אני הולך לממש את האופציה.

"נוסף על כך, בהרבה ממקרים החכירות לא עוברות ידיים ולכן לא עולות ברדאר. צריך לוודא שהתשלום ששילמתי מחולק לחכירה ועל האופציה. אם היה את זה, היה קל לעמוד מול רשות המיסים. הדגש הוא שצריך לתכנן את הדברים מראש, ולכן חשוב ייעוץ מקצועי של עורכי דין שמבינים בתחומים הללו".