אלף שיר לצפון: בשכונה הפריפריאלית הזו מקודמים עשרות מיזמי תמ"א 38 והמחירים לא עוצרים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מרכז העיר, נהריה.

בזמן שבערי הפריפריה כולן, ואפילו בערים הממוקמות בשולי המרכז דוגמת חדרה ואשקלון, יזמים אינם מצליחים להגיע אל רף הכדאיות הכלכלית הנדרשת לצורך קידום מיזמי תמ"א 38 , בנהריה המרוחקת קילומטרים ספורים מגבול לבנון היקפי הפעילות בתחום זה הנם עצומים. לו היינו נותנים לאיש נדל"ן לנחש היכן ממוקמת השכונה רק על סמך מספר מיזמי התמ"א 38 המקודמים בה, התשובה היתה בוודאות גוש דן. לא פחות מ-34 יזמים פועלים כיום במרכז נהריה, 31 מהם יזמי תמ"א על מסלוליה השונים.

זוהי אינדיקציה נוספת לכך שמדובר בעיר שעל אף מיקומה המאד פריפריאלי, מבחינה גיאוגרפית, ממשיכה לשמור על מעמדה כעיר חזקה ואיכותית, אשר ממשיכה להראות לאורך שנים מגמות הגירה חיוביות.

אניגמה נוספת הקשורה לשוק הנדל"ן בעיר הם המחירים. כידוע, בשנת 2023 אלה עצרו בכל רחבי המדינה בחריקת בלמים, ובאיזורים מסויימים אף ירדו. לא בנהריה, שם המשיכו המחירים לטפס בשיעורים דו ספרתיים של 12% בעיר כולה, ו-11 במרכז העיר. 

כרטיס ביקור - נהריה

מיקום: הגליל המערבי וצפון מישור החוף, דרומית לגן לאומי אכזיב, מערבית לכביש 4, גשר הזיו, קיבוץ סער, בן עמי ועברון, צפונית לשבי ציון.

מס' תושבים (2023): 66,274

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 6 מתוך 10

גידול אוכלוסייה: 3.6%, ריבוי טבעי 285, מאזן הגירה 711, עולים בהשתקעות ראשונה 1,331

שינוי שנתי במחירי דיור: עלייה של כ-11.9% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-7.1% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה של כ-37.5% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות (2022- 1696 עסקאות, 2023- 1059 עסקאות).

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,696 עסקאות בכל שנת 2022, 1,059 עסקאות בכל שנת 2023. *מס' עסקאות חלקי בחודש דצמבר

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו ב-2023): 3 פרויקטים: 1 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה),2 בבנייה חדשה 

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת יצחק שמיר - שכונה חדשה במזרח העיר בה נבנות כ-1,850 דירות חדשות, חלקן מאוכלוסות 

• שכונת אריאל שרון - שכונה חדשה במזרח העיר בה נבנות כ-1,800 דירות חדשות, חלקן מאוכלסות

• שכונת שמעון פרס - שכונה חדשה שמוקמת במרכז העיר במקום האצטדיון העירוני, ותכלול כ-850 דירות חדשות 

• שכונת אכזיב - שכונה חדשה בצפון העיר בה נבנות כ-600 דירות חדשות סמוך לחוף הים

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר (132 פרויקטים)

• נוה אלון (עמידר) (7 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• מתחם סער - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-1,800 דירות חדשות

• מתחם סער ב' - שכונה חדשה ממזרח למתחם סער, בה מתוכננות כ-2,850 דירות חדשות, ושטחי מסחר ותעסוקה

• משולש בן עמי - מתחם תעסוקה ומגורים במזרח העיר שיקיף את המרכז הרפואי גליל, ויכיל כ-2,100 דירות חדשות ושטחי תעסוקה ומסחר רבים

• מתחם בן צבי - מתחם התחדשות עירונית בדרום שכונת כצלנסון, לאורך שדרות בן צבי וכביש 4, שיכיל כ-4,300 דירות, שטחי תעסוקה, ומבני ציבור במרכז העיר

• מתחם זוגלובק - התחדשות מתחם במרכז העיר שכולל את מפעל זוגלובק, ויכיל כ-2,000 דירות, 370 חדרי מלון, שטחי משרדים ומסחר, ומבני ציבור במרכז העיר

• מעלה הגעתון - מתחם להתחדשות עירונית ובנייה חדשה במזרח העיר, שיכלול כ-3,100 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה

• שכונה צפונית - שכונה חדשה עם כ-3,000 דירות לאורך קו החוף מדרום למתחם אכזיב ומצפון לשכונות מרכז העיר, במקום אזור תעשייה

• מתחם שז"ר - מתחם מגורים חדש בדרום מערב העיר עם כ-200 דירות מערבית לשכונת נוה מנחם בגין

מרכז העיר, נהריה - תעודת זהות

מיקום: מרכז נהריה, מזרחית לקו החוף, דרומית לשכונת נוה אלון ורחובות חניתה ואדמית, מערבית לשכונות שמעון פרס, גבעת כצנלסון, יוספטל, אוסישקין וכביש 4, צפונית לשכונת נוה מנחם בגין

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 25,750

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 41,500

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס): 9,280

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 15,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): 6-7/10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה צפופה ומאפשרת פיזור טוב של התנועה והגעה ישירה למגוון יעדים בשכונה ובעיר, ובנוסף לשכונה יש גישה סבירה לכביש 4 וכביש 89. עם זאת, מסילת הרכבת שמפרידה בין השכונה לבין כביש 4 מגבילה את מספר היציאות מהשכונה, ושכונת שמעון פרס, במקום לחבר את השכונה לכביש 89 ישירות, למעשה חוסמת את הגישה הישירה ודורשת מעקף.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה עוברים מספר קווי אוטובוס מקומיים, ובמרכזה נמצאות התחנה המרכזית - עם מספר רב של אוטובוסים למגוון יעדים בצפון הארץ, ותחנת הרכבת העירונית שמאפשרת נסיעה נוחה למגוון יעדים בארץ.

בעתיד מתוכנן להגיע לעיר קו מטרונית - אוטובוסים בתדירות גבוהה ובזכות דרך בלעדית, שיאפשר נסיעה נוחה ומהירה לחיפה והקריות. עם זאת, כרגע אין צפי לביצוע הארכת הקו לעיר, שכרגע מתוקצב ומבוצע רק עד עכו.

רמת נגישות שבילי אופניים: אפסית, אך צפויה להשתפר. כיום אין שבילים בשכונה, אך ישנו שביל לאורך כביש 4 מצדו המזרחי, וכן שבילים חדשים לאורך כביש 89. עם זאת, בעקבות הסכם שנחתם בין העירייה למשרד התחבורה צפויים להיסלל מעל ל-17 ק"מ של שבילים, כולל ברחובות הרצל, שטיינמץ, ווייצמן.

מוקדי משיכה: 

• חופי רחצה והטיילת

• מסחר ובילוי לאורך שדרות הגעתון 

• פארק נופש וספורט גדול בקצה שדרות הגעתון

• תחנת הרכבת והתחנה המרכזית

סקירת השוק

שינוי מחירים: עלייה של כ-10.8% במחיר דירה ב-2023 לעומת שנת 2022.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 34 יזמים (לא כולל יזמות פרטית):
- יזמי תמ"א 38 הריסה ובנייה: 20
- יזמי תמ"א 38 חיזוק ותוספת: 11
- יזמי בנייה חדשה: 3

מספר דירות שנמכרו בשכונה בחציון הראשון של 2023: 166 דירות סה"כ - 41 דירות חדשות ו-125 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-752 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 1,255

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן