פשרה בין הקבלנים למדינה על הצמדת דירות מחיר למשתכן למדד התשומות: כל רוכש דירה ייאלץ להוסיף אלפי שקלים

המדינה והתאחדות הקבלנים הגישו שלשום (ב') לבג"ץ את הסכם הפשרה בנושא הצמדת מחירי הדירות בקרקעות ששווקו במסגרת תכניות ממשלתיות לדיור מוזל למדד תשומות הבנייה. זאת בעקבות תיקון מספר 9 ל"חוק המכר (דירות)", שנכנס לתוקפו ביולי 2022, אשר הגביל את יכולת הקבלנים להצמיד את מחירי הדירות החדשות למדד תשומות הבניה ל-40% ממחיר הדירה בלבד, ובעקבות עתירת התאחדות הקבלנים לבג"ץ נגדו.

הצעת הפשרה קובעת נוסחה לחישוב הצמדה מוערכת במכרזי מחיר למשתכן , וקובעת כי מי שיישא בתשלום שלה יהיו רוכשי הדירות, המדינה והקבלנים – בשיעור של שליש כל אחד. על פי ההערכות, צפויה העלות לכל אחד מהצדדים לעמוד על כ-300 מיליון שקל, כאשר רוכש בודד יצטרך לשאת בתוספת של בין 4,043 ל-8,206 שקל. הנתונים המדויקים תלויים במועדי חתימת החוזים, מועדי מסירת הדירות ועליית מדד תשומות הבנייה לאורך התקופה.

כזכור, תיקון חוק המכר התייחס לנוהג הרווח להצמיד את מחירי הדירות החדשות, שלרוב נרכשות במהלך תקופת הבנייה, למדד תשומות הבנייה באופן שהביא לתוספת תשלום של כמה עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה. אלא שברוב המקרים, חלק גדול ממחיר הדירה הוא מחירה של הקרקע שכלל אינו מושפע מעליית מדד תשומות הבניה, הקרקע נרכשה מראש ולכן מחירה הסופי ידוע ואינו משתנה. מסיבה זו החליט משרד השיכון להגביל את יכולת ההצמדה למדד ובמסגרת התיקון נקבע כי מעתה תתאפשר הצמדה של עד 40% ממחיר הדירה בלבד למדד התשומות.

הליך החקיקה הביא להתנגדות חריפה מצד התאחדות הקבלנים, וזו הגישה עתירה לבג"ץ ביחד עם הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, נגד הכנסת, שר השיכון,  שר המשפטים ומועצת מקרקעי ישראל.  בין היתר נטען כי היעדר האפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד כלשהו הוא פגיעה מהותיות ובלתי סבירה שעולה כדי פגיעה בזכויות יסוד וכן שבנסיבות בהן התיקון לחוק שינה באופן מהותי את הפעילות בשוק, לכל הפחות הוא היה אמור לכלול הוראות מעבר מפורטות ופרק זמן משמעותי לצורך התארגנות לרכישת המגרשים הבאים. עוד טענו שההצמדה נועדה לפצות את הקבלנים על עליית מחירי התשומות בתקופה זו - חומרי הבנייה, שכר העבודה והשירותים הנדרשים לבנייה.

הסכם הפשרה, יחול רק על קבלנים שמוכנים לממש את ההסדר המוצע במסגרתו. חישוב שיעור התשלומים שבהסדר עבור הדירות שהיו אמורים לשאת הצמדה ולא הוצמדו בשל התיקון לחוק יהיו לפי השיעורים הבאים ולפי התקופה המרבית, (ממועד החוזה עד המכירה או עד 42 חודשים ממועד החתימה, הקצר שביניהם):

תשלום ראשון של 20% שאין בגינו הצמדה. תשלומים שווים בפרקי זמן זהים של חצי שנה, בהתאם לתקופה המרבית - מחצית מתשלומים אלו יוצמדו לפי 2.5%, ללא קשר לעליית המדד בפועל; התשלום האחרון יעמוד על 10% ומחציתו תוצמד לפי ההסכמה על 2.5%. התחשיב לגבי כל הדירות במכרז ייערך על ידי הקבלן ויאושר על ידי רואה חשבון. המדינה תבחן את התחשיב תוך 70 יום.

העלייה במדד התשומות תחולק שווה בשווה בין שלושת הצדדים: שליש על ידי הרוכש בתשלומים שווים; שליש ישולם על ידי המדינה לקבלן; והיתרה על ידי הקבלן . המדינה תשלם לקבלן עד 30 במאי 24, או 90 יום מפניית הקבלן מאז כניסת ההסדר לתוקף או 45 יום לאחר מחצית התקופה מהחתימה על החוזה ועד המועד המאוחר ביותר למסירת הדירה. במקרה של תשלום ריבית מצד המדינה עקב אי עמידה בזמנים, לא תחול ההצמדה.

הסכם הפשרה ייכנס לתוקף רק אם תוך 60 יום מההסדר, 22 בינואר, התקבלה הסכמה של מספר הקבלנים שביקשו להצטרף להסדר, כך שסך הדירות שנחתמו לגביהן קבלה וסילוק עולה על 90% מהדירות שבהסדר. אם יתקבל ההסדר על ידי הקבלנים תוך 60 יום, ימשיך ההליך כדי לקבל פסק דין. אם לאו, העותרות רשאיות להמשיך בעתירה.