קשה לחשוב על מיקום טוב יותר, אך הפוטנציאל עדיין רחוק ממימוש

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – שכונת הגפן ברמת גן.

אם שלושת הדברים החשובים ביותר בנדל"ן הם לוקיישן, לוקיישן ולוקיישן, אז הגפן היא בוננזה נדל"נית. מצפון-מערב - הריאות הירוקות העצומות של פארק הירקון, מדרום-מערב ומצפון-מזרח, שניים ממרכזי התעסוקה הגדולים של גוש דן, מתחם הבורסה וה-BBC בבני ברק, ומדרום-מזרח ציר ז'בוטינסקי המרושת תחנות רק"ל, המאפשרות גישה למרכז תל אביב בתוך דקות ספורות.

הפוטנציאל הזה אמור היה להפוך את הגפן למעצמת התחדשות עירונית . אולם בפועל, היקפי ההתחדשות בשכונה עד כה הנם צנועים למדי, כשרוב מכריע של הבניינים מאופיין עדיין בבנייה ותיקה של שלוש קומות על עמודים. יש לקוות שמצב זה ישתנה בקרוב, שכן אם יש מקום שבו אפשר ואף צריך לצופף, זהו המקום.

כרטיס ביקור - רמת גן

מיקום: גוש דן, מזרחית לנתיבי איילון, תל אביב וגבעתיים, דרומית לפארק הירקון ותל אביב, מערבית לבני ברק, כביש 4 וקרית אונו, צפונית לכביש 461, אור יהודה, פארק אריאל שרון, וגבעתיים

מס' תושבים (2023): 175,097

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10 

גידול אוכלוסייה: 1.51%, ריבוי טבעי 785, מאזן הגירה 1,103, עולים בהשתקעות ראשונה 723

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-13.7% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-13.7% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה של כ-53% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 1,918 עסקאות, 2023- 890 עסקאות).

מוקדי בנייה חדשה: 

• קרית קריניצי החדשה (המשולש הגדול) - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות ב-5 מגדלים וכן צמודי קרקע. המגדלים אוכלסו ונותרו לבנייה צמודי קרקע.

• קרית חינוך - מתחם בצפון רמת אפעל שכולל כ-500 דירות, מוסדות חינוך, ומבני תעסוקה בזיקה לבית החולים תל השומר ולאורך מסילת הקו הסגול של הרכבת הקלה.

• תל השומר צפון - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות צפון מזרחית לבית החולים. רוב שטח השכונה לא זמין לבנייה עקב חשש לזיהום קרקע, אך 8 מגדלים בני כ-15 קומות ועם כ-600 דירות נבנים בצפון השכונה.

• תל השומר דרום - שכונת ענק שמוקמת מדרום לבית החולים על שטחים חקלאיים ושטחי בסיס תל השומר שפונו. השכונה תכלול כ-3,000 דירות, ושטחי תעסוקה ומסחר לאורך ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה. השכונה בשלב הכנת תשתיות והבנייה צפויה להתחיל בשנה הקרובה.

• תל השומר מערב - שכונת ענק שמוקמת ממזרח לבית החולים על שטח שפונה מבסיס תל השומר, וצפויה לכלול כ-1,100 דירות. השכונה בשלב הכנת תשתיות והבנייה צפויה להתחיל בשנה הקרובה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מתחם נגבה (171 פרויקטים)

• רמת יצחק (106 פרויקטים)

• החרוזים (106 פרויקטים)

• מרכז העיר ג (89 פרויקטים)

• שכונת הראשונים (79 פרויקטים)

• תל יהודה (69 פרויקטים)

• שכונת הגפן (66 פרויקטים)

• יד לבנים (59 פרויקטים)

• הבילויים (58 פרויקטים)

• נווה רם (56 פרויקטים)

• שכונת הלל (56 פרויקטים)

• הבורסה

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• גני אז"ר - שכונה חדשה ממערב לכפר אז"ר עם כ-2,200 דירות ומגדלי משרדים, סמוכה לציר הקו הסגול של הרכבת הקלה ומחלף אלוף שדה.

• שיכון הרופאים - פינוי מגורי סגל ומבני לוגיסטיקה של בית החולים תל השומר והקמת שכונה חדשה עם כ-2,250 דירות, מתוכן כ-500 להשכרה ארוכת טווח, וכן שטחי תעסוקה ומסחר.

• דרום רמת אפעל - שכונה חדשה מדרום לרמת אפעל, עם כ-3,800 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה לאורך ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה.

• תל השומר צפון - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות צפון מזרחית לבית החולים. הבנייה ברוב שטח התכנית מושהית, אך צפויה להתממש בעתיד.

• תל השומר מרכז - שכונה חדשה עם כ-10,000 דירות שאושרה על שטח מחנה תל השומר. רוב שטח השכונה לא פונה עדיין, ומימושה מעוכב גם בשל חשש לזיהום קרקע.

• הבורסה - אישור תכנית המתאר לאזור התעסוקה, בשילוב עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויים להמשיך את מגמת התחדשות אזור התעסוקה הותיק, כולל פרויקטים איקוניים עם מגדלים בני מעל ל-100 קומות.

• מתחם האצטדיון - פיתוח אזור האצטדיון הלאומי כמתחם מעורב שימושים שיכלול מתקני ספורט, תעסוקה וכ-1,000 דירות.

• השלישות הראשית - פינוי הבסיס ברחוב בן גוריון, והקמת מתחם עם כ-1,200 דירות במגדלים.

• ז'בוטינסקי ואבא הלל - פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויה להביא לאישור מספר מגדלי מגורים ותעסוקה גבוהים לאורך ציר ז'בוטינסקי ואבא הלל במסגרת התחדשות עירונית (תכנית המתאר מאפשרת עד 35 קומות לאורך רחובות אלה).

כמות עסקאות לרכישת דירה: 3,035 עסקאות בכל 2022, 1,470 עסקאות בכל 2023 (מס' עסקאות חלקי בחודש דצמבר)

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו ב-2023): 23 פרויקטים, 16 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה),2 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת),2 בבנייה חדשה, 2 בפינוי-בינוי ופרויקט אחד בשימור. 

הגפן, רמת גן - תעודת זהות

מיקום: צפון רמת גן, בין רחוב אבא הלל ושכונות החרוזים ושיכון ותיקים מצפון, שכונת נחלת גנים ממזרח, ציר ז'בוטינסקי ושכונת מרכז העיר ג' מדרום, ורחוב ביאליק ושכונת תל בנימין ממערב

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 11,200

מספר תושבים צפוי (2040, נתוני תכנית מתאר מעובדים): 19,000

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 4,353

מספר יח"ד צפוי (2040, נתוני תכנית מתאר מעובדים) : 7,500

מדד חברתי-כלכלי (2019): 7-8/10

רמת נגישות של כבישים: טובה מאוד - בשכונה ובשכונות הסובבות אותה יש רשת רחובות צפופה יחסית שמאפשרת פיזור טוב של התנועה וממזערת עומסים פנים שכונתיים. השכונה מוקפת מצפון, דרום ומערב בצירים מטרופוליניים ועירוניים ראשיים (ז'בוטינסקי, אבא הלל, ביאליק) שמאפשרים נסיעה למגוון יעדים בגוש דן ובמטרופולין, ולכבישים בין-עירוניים כמו נתיבי איילון וכביש 4. עם זאת, האזור צפוף וסובל מעומסי תנועה ומצוקת חניה קשה. 

רמת נגישות תחב"צ: מעולה - ברחובות שמקיפים את השכונה עוברים קווי אוטובוס רבים בתדירות גבוהה למגוון יעדים במטרופולין. בנוסף, תחנות הקו האדום של הרכבת הקלה נמצאות במרחק הליכה של עד כ-10 דקות מבתי השכונה, ואיתו ניתן להגיע ליעדים רבים בפתח תקווה, בני ברק, רמת גן, תל אביב ובת ים.

תחנות רכבת ישראל לא נמצאות במרחק הליכה מהשכונה, אך ניתן להגיע אליהן בקלות ומהירות בתחבורה הציבורית, לרבות הקו האדום.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה. צמוד לתחנות הרכבת הקלה יש קטעי שבילים לא שימושיים. לא ידוע על תכניות קונקרטיות להקמת שבילים חדשים.

מוקדי משיכה: 

• מסחר לאורך רחוב ז'בוטינסקי

• השכונה עצמה לא מכילה מוקדי משיכה, אך מוקפת באזורי מסחר ותעסוקה כמו מתחם הבורסה, וקניון ורחוב ביאליק

סקירת השוק

שינוי מחירים בשכונה: ירידה של כ-1.3% במחיר דירה בשכונה ובאזור. ירידה של כ-37% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 22 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

מספר דירות שנמכרו בשכונה בחציון הראשון של 2023: 36 דירות סה"כ - 13 דירות חדשות ו-23 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ- 422 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: סה"כ 128 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 2,567 יח"ד 

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 22 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

בנייה

אוליאנדר בע"מ - פינוי בינוי
בית וגג יזמות ונדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
קרינסקי – גוטליב בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
שכטר נדל"ן - בניה חדשה

תכנון

URBAN נדל"ן - 3 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת
אוחנה גרופ התחדשות עירונית מקבוצת איסתא נכסים - תמ״א 38 הריסה ובניה
אופק החזקות- התחדשות עירונית בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
אנגלאינווסט התחדשות עירונית - 4 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה
אשדר מקבוצת אשטרום - תמ״א 38 הריסה ובניה
גרופית הנדסה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
חזי מאנע -יזמות ופרויקטים לבנייה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
חיזוק ובינוי בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת
יורובילדינג השקעות בע"מ - פינוי בינוי
יחד נדל"ן - תמ״א 38 הריסה ובניה
ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו  - פינוי בינוי
יעז יזמות ובניה - תמ״א 38 הריסה ובניה
עובדיה אלפונס בע"מ - בניה חדשה
קבוצת אבני דרך  - תמ״א 38 הריסה ובניה
קבוצת משולם לוינשטין - הנדסה וקבלנות בע"מ -  3 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובנייה
קבוצת צליח רוטשילד - 4 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה
קריית הבנים יזמות ופתוח בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
תמיר נדל"ן - 4 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן