קרקע לדירה בשכונה הצופה לכינרת בפחות מ-400 אלף שקלים? יצאנו לבדוק את העסקה

המייל ששלח איש המכירות של חברת קרקעות ישראל בעקבות הפגישה שהתקיימה איתו במשרדי החברה הציע עסקה אטרקטיבית: "פרויקט הרחבת שכונת נוף הכנרת הסמוכה למלון מצפה הימים (ראש פינה). הקרקע מאושרת בתכנית המתאר. פריסייל -  395,000 ש"ח בלבד ליחידת קרקע כזכות ליחידת מגורים של 5 חדרים". עסקה קורצת זו פותחת סדרת כתבות חדשה של " מרכז הנדל"ן ", במסגרתה נצלול לעומקן של עסקאות ברמת סיכון גבוהה בסיועם של אנשי מקצוע ומומחים.

האזור שבו משווקת הקרקע הוא מתחם מ-4 בצפת, מתחם שאמור להיות המשכה של שכונת צמודי הקרקע "נוף כנרת" שנבנתה לפני כ-20 שנה בעיר. שטח זה מופיע בתוכנית המתאר 12617 ג' שאושרה ב-2014 כשטח בייעוד אזור מגורים מפורט. בימים אלו, מקדם משרד "גל-אור פישביין אדריכלים" תכנון מפורט למתחם עבור קרקעות ישראל.

כמה שעות קודם לקבלת המייל, הגיע "לקוח סמוי" מטעם מרכז הנדל"ן  לפגישה במשרדי קרקעות ישראל בבני ברק. במהלכה, הציג איש המכירות את ההליכים התכנוניים שעברה הקרקע: "תוכנית מתאר של הקרקע שאנחנו מדברים עליה אושרה לפני 9 שנים, ב-2014", הסביר. עוד לדבריו, בימים אלה מקדמת החברה תב"ע אשר מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בניה: "יוצאים לתוכנית מפורטת, אנחנו מגישים תוכנית מפורטת על כל השטח, לא רק שלנו. צריך להגיש את כל ה-180 דונם. אנחנו חברה עם מספיק כח וגב כלכלי כדי להגיש תוכנית. אנחנו בשלב כיום רגע לפני ההפקדה של תוכנית מפורטת, שעוד לא הוגשה". לשאלה מתי תחל הבנייה בפועל השיב: "4-5 שנים עד שנגיע להיתרי בנייה, כלומר לטרקטור".

לדברי נציג המכירות בפגישה "אנחנו בשלב כיום רגע לפני ההפקדה של תוכנית מפורטת". לשאלה מתי תחל הבנייה בפועל השיב: "4-5 שנים עד שנגיע להיתרי בנייה, כלומר לטרקטור".

השטח הנרכש לדבריו הוא 125 מ"ר, שיירשמו על שם הקונה בטאבו. פיסת קרקע זו לדבריו אמורה להניב דירה, לפי צפיפות של 8 יח"ד לדונם באזור בו מוצעת הקרקע. "כל 125 מ"ר בקרקע נותנים לך את הזכות לבחור יחידת דיור בפרויקט של כ-120 מטר, בערך דירת 5 חדרים. המהות של העסקה היא שקנית גודל מסוים שעולה לך פה 400 אלף שקל, שהקרקע הזאת עולה היא שווה 1.2 מיליון". תוספת התשלום לצורך הבניה בפועל, צפויה לעמוד לדבריו על 800 אלף שקל נוספים. עוד המשיך להפליג בתיאורי הדירה העתידית, באמרו כי זו תכלול "מרפסת, חניה ומחסן".

 מכאן עבר הנציג לתאר את התנאים הכספיים באמרו כי "בסך הכל עורך הדין לוקח 8,000 שקל, אנחנו לוקחים 12 אלף, ביחד 20 אלף. כרגע ה-20 האלה בתוך המחיר. מבצע מהיר כדי להקל זו תקופה לא קלה, 395 אלף שקל זו העסקה, 419 אלף שקל כולל מס רכישה וכולל הכל". מחצית מהסכום לדבריו, כ-200 אלף שקלים, ניתן לשלם באמצעות הלוואה לתקופה בת כ-4 שנים (50 תשלומים).

לבסוף הציג איש המכירות את העסקה כ"תוכנית חיסכון": "הדברים האלה מיועדים לתחילת בנייה, כלומר טווח ההשקעה הוא לארבע-חמש שנים. מה שאתה קונה היום בכמעט 400 אלף, בעוד חמש שנים, נכון למספרים של היום, הוא לא פחות מ-1.2 מיליון שקל, בין אם תיכנס לבנייה או לא... העסקה היא קודם כל תוכנית חסכון, אתה בנוי לזמן של להסתכל קדימה, אתה רואה שזה קורה, וזה קורה, תצטרך לקחת החלטה, הרווחים מעולים אבל זו תוכנית חסכון".
 
ייעוד הקרקע ייקבע רק בתכנון המפורט, שטרם אושר

המסמך המשמעותי ביותר עליו נסמך נציג המכירות בדבריו, כמו גם חברת קרקעות ישראל בתגובתה לכתבה זו, היא חוות הדעת השמאית לפי תקן 22 לקרקע חקלאית שערך שמאי המקרקעין מיכאל רפלסון. בנתחו את סיכויי הבניה במתחם מתייחס רפלסון לתוכנית המתאר לעיר צפת, אשר אושרה למתן תוקף לפני עשור בדיוק, בינואר 2014. אותה תוכנית הגדירה את מתחם מ-4, שבו ממוקמת הקרקע שהוצעה לנו, כ"אזור מגורים לתכנון מפורט"
 
על פ תוכנית המתאר המאושרת, בשטח המתחם העומד על כ-180 דונם, ניתן יהיה לבנות 780 יח"ד בסך הכל, לפי צפיפות ממוצעת של 4.3 יח"ד לדונם. זאת תוך הגדרת 35 דונם כאזור בנייה בצפיפות נמוכה לפי 4.5 יח"ד לדונם, ו-70 דונמים נוספים בצפיפות גבוהה יותר של 9 יח"ד לדונם. 25 דונם נוספים מיועדים לשטחים פתוחים (שצ"פ) ומבני ציבור (שב"צ). אילו קרקעות ישמשו עבור כל אחד מהייעודים? זאת ייקבע רק במסגרת התכנון המפורט, שנכון להיום טרם אושר.

על מנת לקדם תוכנית מפורטת למתחם, שכרה קרקעות ישראל, את שירותיו של משרד גל אור פישביין אדריכלים. תוכנית שגובשה על ידי המשרד מחלקת את השכונה לארבעה מתחמי תכנון, ומציעה בנייה של 1,137 יח"ד. מדובר במספר דירות הגדול בכ-46% לעומת זה שצוין בתוכנית המתאר המאושרת שעמד כזכור על 780 יח"ד.

עו"ד גיא סרוסי: "כל לקוח הרוכש עסקה מסוג קרקע חקלאית - עליו לדעת כי כלל לא ברור מתי תופשר לבנייה. כמו כן, על הרוכש להבין כי בשלב המקדמי ברמה התכנונית בו מצויה קרקע חקלאית כלל לא ניתן לדעת או לחזות מה תהיה גודל הדירה אותה יקבל הרוכש ככל שיקבל".

פער זה מוסבר בשומה של רפלסון ב"מדיניות של הוועדות המחוזיות להגדיל זכויות בנייה בתוכניות מפורטות לעומת תוכניות מתאריות ישנות ביישובים אחרים". בצירוף של 5,000 מ"ר מסחר לפי הפרוגרמה המוצעת, מגיע רפלסון למס' יח"ד אקוויוולנטיות של 1,405 יח"ד ולצפיפות ממוצעת של 8.3 דירות לדונם (ברוטו).

סטטוס התוכנית? תלוי את מי שואלים
  
מאחר שהשאלה אם רכישת הקרקע תוביל בסופו של דבר לדירה תלויה במידה רבה על קידומה של תכנית הבנייה המפורטת (שכן בלעדיה לא תתכן בנייה כלשהי),יש לבדוק מהם סיכוייה להתאשר כפי שהוגשה ובאילו לוחות זמנים. במענה לפנייתנו במסגרת עריכת הכתבה, נמסר לנו על ידי חברת קרקעות ישראל "מכתב סטטוס", מאדריכלי הפרויקט שתאר כך את לוחות הזמנים להמשך קידום התוכנית "לבניית כ-1,100 יח"ד חדשות", לשון המכתב:

 "התכנית עברה פרה-רולינג (אישור מקדים) בלשכת התכנון המחוזית ובסדרת פגישות עם מהנדס העיר וצוות תכנית המתאר החדשה. התקבלה ברכת הדרך להגשת תכנית לקראת דיון במוסדות התכנון. צפי הגשת תכנית לדיון בוועדה המחוזית – פברואר 2024. צפי אישור התכנית כשנה לאחר הגשתה". על המכתב חתום האדריכל יהונתן כהן-ליטאנט.

פנינו הן אל הוועדה המחוזית צפון והן אל הוועדה המקומית צפת על מנת לברר האם אכן כך הם פני הדברים. בוועדה המחוזית הוצגה לנו תמונה שונה למדי, לפיה "מדובר בתוכנית שהוצגה ללשכת התכנון פעם אחת בלבד ומאז לא היתה כל התקדמות". לשאלתנו מה היתה עמדתה של לשכת התכנון צפון לגבי התוכנית שהוצגה לה במסגרת הפרה-רולינג נענינו כי "נעשה פרה רולינג עם לשכת התכנון במאי 2023 ועלו מספר סוגיות תכנוניות שהתכנית צריכה אליהן בטרם הגשתה. התכנית טרם הוגשה ללשכת התכנון".

אדריכלי התוכנית: "התקבלה ברכת הדרך להגשת תכנית לקראת דיון במוסדות התכנון. צפי הגשת תכנית לדיון בוועדה המחוזית – פברואר 2024. צפי אישור התכנית כשנה לאחר הגשתה"

הוועדה המחוזית צפון: "נעשה פרה רולינג עם לשכת התכנון במאי 2023 ועלו מספר סוגיות תכנוניות שהתכנית צריכה אליהן בטרם הגשתה. מאז לא היתה התקדמות"

 על פי גוף התכנון הרלוונטי, אם כך, התוכנית בצורתה הנוכחית וכפי שהופיעה בחוות הדעת השמאית אינה נמצאת כיום בדרך לאישור. גם אם אכן תוגש התוכנית לאחר תיקונים בפברואר 2024, הרי שלוחות הזמנים לפיהם בתוך שנה בלבד כבר תאושר למתן תוקף נראים אופטימיים מאד.

יש לציין כי בחוות הדעת השמאית היה רפלסון זהיר יותר והעריך כי התוכנית המפורטת תאושר למתן תוקף בתוך שלוש עד חמש שנים. אך כאן המקום להזכיר כי נציג המכירות של קרקעות ישראל, שאמור היה להכיר את הכתוב בחוות הדעת, נקב בפרק הזמן הזה כמשך הזמן עד להתחלת הבניה בפועל במהלך שיחת המכירה.

הוועדה המקומית ואגף ההנדסה צפת לא מסרו את התייחסותם עד למועד פרסום הכתבה.
 
מומחה: "בעסקת כזו כלל לא ברור מתי הקרקע תופשר לבנייה"  

כמו כן, העברנו את פרטי העסקה שהוצעה לנו לבדיקת עו"ד גיא סרוסי, שותף במשרד גרי, סרוסי, רשף סמרה ושות' ומומחה להונאות נדל"ן המייצג בין היתר רוכשים שנפגעו בפרשיות אלדד פרי, רום כנרת, קרן הגשמה וכן מול עשרות חברות בנייה שקרסו. בין החומרים שהועברו, כלל החומרים השיווקיים והמשפטיים שנשלחו אלינו, וכן תמליל שיחה המתבסס על הקלטת הפגישה. מבדיקת עו"ד סרוסי עולים מספר ממצאים, אותם יצטרכו לבדוק היטב,  לקוחות שיבקשו לשקול את העסקה ברצינות.
 

עו''ד גיא סרוסי (אילן אסייג)

"ראשית, כל לקוח הרוכש עסקה מסוג קרקע חקלאית - עליו לדעת כי כלל לא ברור מתי תופשר לבנייה. כמו כן, על הרוכש להבין כי בשלב המקדמי ברמה התכנונית בו מצויה קרקע חקלאית כלל לא ניתן לדעת או לחזות מה תהיה גודל הדירה אותה יקבל הרוכש ככל שיקבל".

עוד לדברי עו"ד סרוסי, דבר נוסף שעל הרוכש להיות ער אליו, הוא סוגיית ההיטלים והמיסים שיחולו על הקרקע, אותם יצטרך הרוכש לשלם, עת יבנה על הקרקע. "אחד הדברים הכי חשובים שרוכש ששוקל לקנות קרקע חקלאית צריך לעשות הוא לעבור על תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה),תשע"ז-2016, שחוקקו כדי לעשות סדר בעולם הזה שנקרע קרקעות חקלאיות.

קרקעות ישראל: "חברתנו השקיעה מאות אלפי שקלים בקידום תכנית מפורטת למתחם ושכרה את שירותיהם של אנשי המקצוע המובילים בישראל לצורך קידום התכנית המפורטת, שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. חברתנו אף שכרה את שירותיו של מיכאל רפלסון, שמאי מקרקעין לצורך הכנת שמאות על פי תקן 22 לקרקע כלל המידע הנאמר ונמסר על ידי חברתנו מתבסס על שמאות זו"

"בטרם הרכישה, הרוכש צריך לשאול את עצמו- האם קיבלתי מסמך המכיל את תמצית שומת הקרקע, מסמך המסביר באופן ברור את סיכויי התכנית המוצעת להפיכת הקרקע לבנויה, כמה זמן צפוי עד שהקרקע תהפוך לבנויה, ומה ההוצאות המשוערות עד שתהפוך לקרקע לבנייה? אלה חלק מהנקודות אותן צריכה להציג לו מוכרת הקרקע על פי התקנות כדי שהרוכש ישקול כראוי את מכלול הסיכויים והסיכונים של העסקה ויחליט הלכה למעשה, אם העסקה מתאימה לאסטרטגיית ההשקעה שלו או לא". 
 
קרקעות ישראל: "רזומה מוכח של מעל 20 שנות פעילות מוצלחות"

מחברת קרקעות ישראל נמסר בתגובה: "חברת קרקעות ישראל הינה מהחברות הוותיקות בישראל לשיווק קרקעות בהליכי הפשרה וקרקעות מופשרות. לחברה רזומה מוכח של מעל 20 שנות פעילות מוצלחות, עם מאות רוכשים מרוצים. בין היתר חברתנו יוזמת ומקדמת פרויקטים ותוכניות מפורטות במתחמים שונים בישראל כדוגמת הפרויקט שבנדון במתחם נוף כנרת שבצפת. קידום וייזום תוכניות מתבצע באמצעות חברת הבת היזמית - ב.נ.י.ר ייזום ופיתוח נדלן בע"מ.
 
"חברת קרקעות ישראל, באמצעות חברת ב.נ.י.ר ייזום ופיתוח נדלן בע"מ, עמלה מזה זמן רב על קידום תכנית מפורטת למתחם. לאחר פגישות מרובות בוועדות התכנון השונות בעירית צפת, התקבל אור ירוק להכנה והגשה של תכנית מפורטת למתחם, אשר תוגש על ידי חברתנו. חברתנו השקיעה מאות אלפי שקלים בקידום תכנית מפורטת למתחם ושכרה את שירותיהם של אנשי המקצוע המובילים בישראל לצורך קידום התכנית המפורטת, שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בניה.
 
"חברתנו אף שכרה את שירותיו של מיכאל רפלסון, שמאי מקרקעין לצורך הכנת שמאות על פי תקן 22 לקרקע שבנדון (מצ"ב השמאות לפי תקן 22). כלל המידע הנאמר ונמסר על ידי חברתנו מתבסס על השמאות לפי תקן 22 והאמור בה. יובהר כי כל לקוח נדרש, בטרם הרכישה, לקרוא את השמאות ובמעמד החתימה על כלל מסמכי העסקה הוא אף חותם על כל עמוד ועמוד מהשמאות".
  
לגבי הליך רכישתה של הקרקע נמסר כי זה מורכב מכמה שלבים: "הפגישה במשרדי החברה, בה הרכוש מקבל פרטים ראשונים לגבי הקרקע, הינה פגישה אינפורמטיבית ואינה פגישת חתימה/סגירה. בפגישה זו, המתעניין מקבל את כלל המידע והחומרים המשפטיים והתכנוניים לצורך מחשבה ובדיקה. לאחר שלקוח החליט להתקדם לרכישה, נקבעת פגישה נוספת במשרד עו"ד פירון ובה עוברים יחדיו על כל היבטי העסקה כולל על השמאות לפי תקן 22, על כתב ההוראות לנאמן, ועל הסכם השיתוף. עורך דין מסביר ללקוח את פרטי העסקה והלקוח מאשר כי קרא והבין את כל פרטי העסקה ורק לאחר מכן חותם על מסמכי העסקה.
 
"יתרה מזו, כל לקוח שביקש לחזור בו מההצטרפות לעסקה (והיו בודדים כאלו בכל שנות פעילות החברה),יכול לעשות כן ללא כל עלות ולו בשל העובדה כי אנחנו מאמינים בקרקעות שאנו משווקים ולא כופים רכישה על אף לקוח".