"איש לא האמין שאפשר למכור את המפעל ולבנות במקום. היום זו שכונת אם המושבות"

ד"ר רינה דגני, בעלת מכון הסקרים " גיאוקרטוגרפיה " למחקר וייעוץ כלכלי וכלכלנית אורבנית, מתארחת השבוע במדור ומספרת על הוועידה בקזבלנקה שגרמה לה להאמין בשלום, למה לדעתה לא צריך עירוב שימושים ודירות קטנות בכל פרויקט, על פרויקט מתחם שרונה בו הייתה מעורבת ועל האהבה שלה לסרטים טורקיים. 

חוויה מכוננת במהלך הקריירה:
"ההקמה של המכון על ידי ועל ידי בעלי אבי. המכון נבנה על הרבה מאוד ידע אקדמי ומודלים כלכליים. אני כלכלנית אורבנית, וכדי לממש מודלים כלכליים בכלכלה אורבנית צריך מידע, ולפני שהקמנו את המכון, לא היה לאף אחד מידע מהסוג שאנחנו צריכים. אז אמרנו שנעשה בדיקות וסקרים לבד וזה הפך להיות מכון גיאוקרטוגרפיה . 

"חוויה מכוננת נוספת הייתה הנסיעה לוועידת קזבלנקה במרוקו אחרי החתימה על הסכם אוסלו, כנציגה של נשות העסקים בישראל (שר החוץ שמעון פרס ז"ל קידם אז את הוועידה הכלכלית הראשונה למזרח התיכון ולצפון אפריקה, בה השתתפו משלחות רבות של אנשי עסקים מישראל וממדינות ערב, ר"ל). כשהייתי שם הבנתי שיהיה שלום יום אחד. אני מאמינה בשלום כתוצאה מזה. ככה התחלתי גם לעבוד עם המגזר הערבי". 

טעות שלמדתי ממנה:
"ליווינו ב-2019 את התכנון של הרחבת היישוב הערבי ג'דיידה מכר, שממוקם מזרחית לעכו. אנחנו ליווינו את כל התכנון של היישוב מטעם משרד השיכון ושם למדתי מה לא לעשות. היו שם שתי טעויות: באומדן הביקוש ליישוב החדש שהיה גבוה מדי ביחס למציאות. רצו להקים למעשה ממש ישוב חדש, ובמקביל כל יישוב ערבי באזור קיבל גם זכויות קרקע כדי לבנות לתושבים שלו, אז מי יבוא ליישוב החדש?

"הטעות השנייה שנעשתה שם היא שלא שיתפו את התושבים. משרד השיכון ניסה להצניח עיר לצד הכפר והתושבים לא רצו. למדתי לבדוק בדיוק מה יש, ואם יש פוטנציאל אמיתי ולא רק תיאורטי, ואיך אנחנו מחברים את זה לאוכלוסייה המקומית".

דמות שהשפיעה עלי במיוחד:
"כמובן שאמא שלי שדחפה אותי. אבל ברמה המקצועית אני חיבור או תולדה של 4 פרופסורים. פרופ' דוד פינס ופרופ' יוסי בירכמן מהחוג לכלכלה באוניברסיטת תל אביב. הם לימדו אותי את תחום הכלכלה האורבנית. שם למדתי את זה בפועל, זה מקצוע. אחר כך פרופ' דני שפר מהטכניון, שם סיימתי את הדוקטורט, שלימד אותי איך ליישם את הדברים, ופרופ' אבי דגני, בעלי, שהוא מומחה לשיטות מחקר".

ההצלחה הכי גדולה שלי עד היום:
"לגרום ליזם לפתח קרקע שהיא בדילמה קשה. למשל - היה פעם בית חרושת בשם "עץ לבוד" בפתח תקווה. היום נמצאת שם שכונת אם המושבות הוותיקה. אף אחד לא האמין שאפשר למכור את המפעל ולבנות שם שכונה גדולה. עשינו את הבדיקות, ראינו שיש שם פוטנציאל בזכות מערכת התחבורה, האוכלוסייה ומחירי הדירות, ראינו שיש ביקוש בדיוק לאזור הזה וככה זה קרה. דבר נוסף שעשינו, גם בפתח תקווה, זה הקניון הגדול. אף אחד לא רצה לפתוח אותו עד שאנחנו עשינו בדיקה כלכלית ואמרנו שיש לזה היתכנות. מאז הוא בין הקניונים המצליחים בארץ". 

העצה שלי למי שנמצא בתחילת דרכו:
"לעבוד קשה, במקצועיות, להפעיל מודלים נכונים ולשמור על יושר. גם כשאת מקבלת ממצאים שהלקוח לא יאהב, אם הם נכונים ונבדקו היטב - תגידי בלי לפחד. זה מאוד קשה להגיד ללקוח לא, או שמשהו שהוא חשב שהוא יכול לעשות עם קרקע לא יעבוד כמו שחשב".

החלטה הראשונה שהייתי מקבלת אם הייתי שרת הבינוי והשיכון:
"הדבר הראשון - אי אפשר להציע בכל ישוב את אותם שימושים. באזור הגליל מתוכננים בכל ישוב המון שטחי תעסוקה ותיירות. במקום לעשות חשיבה אזורית ולהגיד היום אנחנו מפתחים פה, מחר נפתח שם. לא כולם ביחד את אותו הדבר.

"הדבר השני הוא לא ללכת אחרי טרנדים. למשל, לא בכל ישוב צריך שימושים מעורבים, זה הפך להיות מן מנטרה. שימושים מעורבים וחזיתות מסחריות. למה? כולם קונים ברחוב? יש מספיק כוח קנייה? לא בכל שכונה צריך שטחי תעסוקה. אם יש אזור תעסוקה גדול שלא מתפתח, לא צריך ללכת גם לתוך השכונות. גם לא בכל מקום צריך דירות קטנות". 

הדבר המרכזי שלדעתי אנשים לא מבינים לגבי עולם הנדל"ן:
"שיש הגיון כלכלי מאחורי כל מיזם נדל"ני. נדרשת תמיד בדיקת היתכנות כלכלית, ולא רק בדיקה של שמאי". 

קולגה שאני מעריכה במיוחד:
" נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. חכמה, מוכשרת, יפה, ויודעת מה היא עושה ומה צריך לעשות". 

''יודעת מה היא עושה ומה צריך לעשות''. יו''ר לשכת השמאים החדשה נחמה בוגין (דרור סיתהכל)

הפרויקט האהוב עלי:
"מתחם שרונה, היינו היועצים הכלכליים של הפיתוח הזה. וגם החלק של יריד המזרח של נמל תל אביב".

הדבר שאני הכי אוהבת לעשות מחוץ לשעות העבודה:
"לראות סרטים טורקיים".

אם לא הייתי בעלת מכון מחקר הייתי…
"הייתי רוצה להיות חברת הנהלה של משרד השיכון, משרד הכלכלה או רשות מקרקעי ישראל, הייתי יכולה לתרום הרבה מאוד". 

התחזית שלי לשנה הקרובה:
"אני חושבת שיהיה קשה. העתיד לא ידוע, ואסור לקבל החלטות חפוזות".