אחרי הטראומה, שוק הנדל"ן של אופקים מתעורר: "13-14 אלף שקל למ"ר, כבר אין מחירים כאלה"

ב-7 באוקטובר ספגה אופקים מספר גדול של הרוגים באירוע הקשה בתולדותיה, כאשר 47 מתושבי העיר נהרגו במתקפת החמאס. אך באופן מעט מפתיע, וכפי שארע גם בשדרות, גם היא הפכה בשבועות האחרונים לאתר עלייה לרגל של משקיעי נדל"ן, שמעריכים כי לאחר המלחמה העיר רק תלך ותתפתח. מעל 100 עסקאות לרכישת דירה נחתמו בעיר מאז תחילת המלחמה, לפי נתוני רשות המיסים. ובאופן מפתיע - 60 מתוכן נחתמו בנובמבר.

מלבד המשקיעים גם משפרי הדיור של אזור הדרום מגלים עניין בעיר, כאשר לדברי אנשי נדל"ן הפועלים באזור, הקרבה לבאר שבע והטבת המס לתושבי העיר הם בין השיקולים שמביאים אותם להתעניין בעיר.

"בחודשיים הראשונים למלחמה היה שיממון מוחלט", מספר המתווך מבורך כהן הפועל באופקים, נתיבות והסביבה, "אבל אחרי חודשיים אנשים מבינים שכנראה ייכנסו לאזור מיליארדי דולרים, כי המדינה חייבת לפתח את האזור. המדינה בעצם הולכת לפרוס פה 20 אלף יחידות דיור באזור נתיבות ואופקים. משקיעים מתחילים להבין את זה והטלפונים גדלו ב-300% בחודש האחרון".

והעניין מוביל לעסקאות ממשיות?
"יש עסקאות ויש חוזים, בדצמבר היו חמישה חוזים ובינואר אנחנו עומדים על ארבעה. השוק רגוע יותר מלפני שנה אבל לצורך העניין בחודש האחרון המצב יותר טוב מלפני המלחמה. זה בעיקר בגלל המצב, כי יודעים שהמדינה עומדת להשקיע, וגם בזכות פרויקטים חדשים של קבלנים שיצאו לשיווק אחרי המלחמה, כמו ארז אלון, דמרי ועוד".

הכניסה לאופקים (יצחק קריספל ומרכז להבה אופקים, ויקימדיה)

גם שוק דירות היד השנייה מתעורר לדבריו: "בעוד שהדירות החדשות כאן עולות 1.3-1.4 מיליוני שקלים, דירות היד השניה נמכרות בטווח של 700-800 אלף שקל, שאלו התקציבים שהמשקיעים מחפשים. יש היצע של דירות כאלה בשכונות הוותיקות של למעלה מ-30 שנה, כמו משה הרצוג ומשה שרת. יש לנו כמה טיוטות וחוזים שעומדים לצאת לביצוע היום ומחר. אבל לא נשארו הרבה נכסים בתקציב הזה".

מאילו סקטורים מגיע רוב העניין?
"70% מהפניות ממשקיעים, מכל הארץ. מעט מחו"ל. יש התעניינות של קבוצה מחו"ל, אבל עדיין לא רכשו. שאר הם לרוב משפרי דיור, בעיקר מבאר שבע, בגלל הכביש שנפתח מבאר שבע לאופקים שמקצר את הנסיעה ל-8 דקות, ובאים גם בגלל הטבת המס של 18%. אשקלונים ואשדודים לעומת זאת מתעניינים יותר בנתיבות".

מתווך הפועל באופקים, נתיבות והסביבה: "בעוד שהדירות החדשות כאן עולות 1.3-1.4 מיליוני שקלים, דירות היד השניה נמכרות בטווח של 700-800 אלף שקל, שאלו התקציבים שהמשקיעים מחפשים. יש היצע של דירות כאלה בשכונות הוותיקות של למעלה מ-30 שנה, כמו משה הרצוג ומשה שרת"

מה אתה צופה שיקרה בשוק חצי שנה מעכשיו?
"אני מוכן להתערב על זה שתהיה עלייה של 12%-15% במחירים, הרבה מאמינים שלא יקרה יותר מה שקרה, שימוטטו את החמאס".

"מוכרים בקצב של 5 דירות בשבוע"

חברה נוספת הפעילה באופקים היא בראל סלעית, שבונה 780 יחידות דיור ב-18 בניינים בשכונת אפיקי נחל בעיר, אשר צפויה לכלול 8,000 יח"ד בסך הכל. לדברי מנכ"ל החברה שייקה נפחא, "התחלנו באוגוסט מכירות ועד היום מכרנו 120 דירות ראשונות. אחרי ה-7 באוקטובר עצרנו את המכירות. אבל מנובמבר עד סוף דצמבר מכרנו עוד 50 דירות, ומאז אנחנו מוכרים דירות בקצב של 5 בשבוע. 15 נמכרו בינתיים בינואר".

הורדתם מחירים בשביל למכור?
"אין ירידה. אולי יש עלייה. אם באוגוסט מכרתי ב-1.6 מיליון, היום אני מוכר סביב ה-1.7"

מי הקונים?
"כשני שליש משפרי דיור לדירות מיוחדות, מהם הרבה מבאר שבע ושדרות ואזור העוטף. עד היום אם אתה מסתכל רק על התרעות, באופקים מתחילת המלחמה עד אמצע דצמבר היו  22 התרעות לעומת 300 באשקלון. מבאר שבע הרבה באים בגלל הטבת המס.

"שאר הקונים הם משקיעים, שבאים בגלל 14-15 שקל למ"ר, מחיר שלא קיים היום בארץ, צריך להגיע למעלות למספרים כאלה. הבינו שאופקים זה הדבר הבא, בונים שם עיר, לא שכונה, שהיא ממש צמודת דופן לבאר שבע עם הכביש שנפתח. מ-1 בנובמבר יש גם עלייה של 25% בביקושים, בעיקר מהעוטף".

יש הזדמנויות בעיר?
"אני מאמין מאוד באופקים, אני חושב שהיא הופכת מעיירה לעיר ואין סיבה שלא תגיע למחירים של עיר היין באשקלון. אבל אין הזדמנויות של ירידת מחירים. הפוך. אני בהליך מול בעלי קרקע, אחד בעסקת קומבינציה ואחד בעסקת רכישה. אחד העלה את המחירים ואחד הקשיח את העמדות, כי הם רואים את המחירים והביקושים.

"בהנחה שהשוק נשאר בסטגנציה, אופקים חייבת לתקן את עצמה, היא לא יכולה להימכר ב-50% פחות מסיגליות באר שבע או מכרמי גת, זה 13 דקות מכביש שש, זה 8 דקות מכביש שש, צריך להיות 10% פער"

מנכ"ל חברת בראל סלעית, הפעילה באופקים: "אני מאמין מאוד באופקים, אני חושב שהיא הופכת מעיירה לעיר ואין סיבה שלא תגיע למחירים של עיר היין באשקלון. אבל אין הזדמנויות של ירידת מחירים. הפוך. אני בהליך מול בעלי קרקע, אחד העלה את המחירים ואחד הקשיח את העמדות, כי הם רואים את המחירים והביקושים" 

יש גם משקיעים מחו"ל?
"יש קבוצה מצרפת שאנחנו בדין ודברים איתה, קנו אומנם רק בודדים אבל הביקושים גבוהים, אנחנו בשיחות גם עם צרפתים וגם עם אמריקאים. רוב החבר'ה שאנחנו משוחחים איתם מחפשים בית ליום שחור. המשקיעים מהארץ מגיעים מכל הארץ, אבל יותר מיבנה ודרומה".

"רואים יותר ביקוש מהקיבוצים והמושבים בסביבה" 

אחת החברות הגדולות הפועלות כיום באופקים היא דמרי. לפני שנה הופקדה תוכנית שלה לכ-300 יחידות דיור בשכונת הפארק, מתוכן 68 יחידות דיור להשכרה. כמו כן היא משווקת ובונה 950 דירות באפיקי נחל. יש לה גם עוד 200 מגרשים לבנייה עצמית (בנה ביתך) בעיר. עד כה בנתה החברה ואכלסה 1000 יחידות בעיר.

הפרויקט של דמרי בשכונת אפיקי נחל באופקים (י.ח דמרי)

אמיר כהן, סמנכ״ל שיווק ומכירות בחברה, מספר: "באופן כללי בשנתיים האחרונות רואים באופקים התעוררות מרשימה, אוכלוסייה שמגיעה לשכונות החדשות: שכונת הפארק ואפיקי הנחל. די מהר אופקים חזרה לביקושים שהיו לפני המלחמה, בגדול זה בין שבע לעשר דירות בחודש. זה התחיל מהר, מהשבוע הראשון בנובמבר. אפילו באוקטובר היו 3 מכירות באופקים".

מי הקונים?
"יש הכול מהכול,  משקיעים, באר שבעים שעוברים לשכונות החדשות שמאוד נגישות לכביש החדש. הרבה מהקונים למגורים מהשפלה, מיבנה, מקומות שפחות ראינו בעבר. אנחנו רואים בחודש וחצי האחרונים יותר ביקוש מהקיבוצים והמושבים בסביבה. הם בדרך כלל רכשו לילדים, ולהערכתי אולי קונים עכשיו, כדי להישאר באזור אבל לא בקו הראשון. הם מחפשים דירות גן, רוצים להישאר קרובים לקרקע. יכול להיות שמי שבא מהעיר מחפש יותר דירות לגובה".

איך אתה מסביר את זה שהמלחמה כמעט לא השפיעה?
"אופקים אומנם ספגה אבדות קשות, אבל מעבר לזה די שקט שם, גם לפני המלחמה וגם אחרי, היא לא עיר מטווחת ומהערים שספגו פחות התרעות. ולכן הרבה אנשים שהיו בלופ מוצאים בה אלטרנטיבה שפויה ברמת המחיר, ברמת השכונות החדשות, חינוך מפותח ביחס לסביבה, ולכן היא מייצרת ביקושים גם מהסביבה הקרובה, וגם בגלל הטבות מס של 18%".

גם הוא מספר שאין שינוי במחירים. "גם לפני המלחמה הייתה שנה מורכבת שכבר גילמה את המחירים. כן היו כבר ירידות מחירים שבאו לידי ביטוי בהטבות, הצמדה, בלי הצמדה. לא עשינו שינויים בעקבות המלחמה".