ביטול הפטור ממס שבח הוא צעד נכון, בזמן מאד לא נכון. תיקון המס שבאמת נדרש כעת לעידוד ענף הבניה ברור לכולם

מתוך מכלול הצעדים שנכלל ב"תוכנית הממשלתית לתמרוץ והאצה של ענף הנדל"ן לבנייה למגורים" שגיבשו משרדי האוצר והשיכון ושפורסמה בשבוע שעבר, תפסו את מרב תשומת הלב תיקוני המיסוי שהוצעו, ובראשם – ביטול ההטבה על מס השבח אשר ממנה נהנים כיום משקי בית המחזיקים ביותר מדירה אחת, וזאת במטרה לתמרץ אותם להקדים ולמכור את דירותיהם.

מס השבח מוטל על מוכרי דירות וממסה את עליית הערך של הדירה מיום רכישתה ועד ליום מכירתה. בעלי דירה יחידה פטורים ממס זה, ועל פי הרפורמה האחרונה שנעשתה באופן הגבייה של מס זה, נהנים בעלי יותר מדירה אחת מהטבה, לפיה הם פטורים מתשלום על כלל השבח שצברה הדירה לפני שנת 2014. משנה זו והלאה מחוייבים בעלי הדירות במס מלא בשיעור 25% מהשבח.

מבלי להיכנס כעת לפרטי החישוב, נציין כי שווי ההטבה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, במיוחד עבור בעלי דירות שהחזיקו בדירותיהם במשך שנים רבות לפני 2014. שלילת ההטבה הזו, למי שימכור את דירתו החל משנת 2026 ואילך, עשויה אם כן להשפיע על מחזיקי דירות להשקעה לשחרר את דירותיהם לשוק ולהגדיל את רמת ההיצע.

קשה לראות איך תיקון מס שמכוון לכך שעשרות אלפי בעלי דירות יוציאו את דירותיהם לשוק בתקופה זו, שבה השוק גם כך רווי בדירות שאיש לא קונה, תועיל במשהו ל"תמרוץ והאצה של ענף הבנייה למגורים". אחרי עליות הריבית, השפעות המהפכה המשפטית הכושלת וכמובן המלחמה - מדובר רק במכה נוספת שתונחת על הענף. נראה כי באוצר מבקשים להילחם את המלחמה הקודמת, במסגרתה היה צורך דחוף בהגדלת ההיצע על רקע עליית המחירים החדה, אך כיום המצב שונה בתכלית.
 

לגבי תיקון המס המוצע צריך לומר שני דברים. ראשית: מדובר במס צודק. הפטור ההיסטורי ממס השבח הוא עיוות, שמפלה לטובה משקיעים בדירות לעומת משקיעים בשוק ההון, מבחינה מוסרית אין לו צידוק וייתכן שאכן צריך לטפל בו מתישהו. הדבר השני והיותר משמעותי שצריך לומר, הוא שהזמן לביטול הפטור הוא ממש, אבל ממש, לא עכשיו. ואם להיות ברורים – מדובר בצעד שעלול להביא לנזק לענף הבנייה וזאת כאשר מצבו כיום קשה גם כך.

כפי שיודעים כל קוראי מדורי הכלכלה, היצע הדירות הלא מכורות נמצא כיום בשיא, קרוב ל-64 אלף כאלה יש בשוק לפי נתוני הלמ"ס, ואילו כמות העסקאות לרכישת דירה בשפל. את התוצאה ראינו אתמול, עם ירידה קלה נוספת במחירי הדירות, מגמה שעליה משרד האוצר ככל הנראה מברך אחרי השנים הארוכות של עליות המחיר. אך תוצאה נוספת, הרבה פחות רצויה, היא ירידה בהתחלות הבניה, שבמצב השוק הנוכחי היא כמעט בלתי נמנעת. בהמשך עלולה זו להוביל לעליות מחיר מחודשות בהמשך, כשהכלכלה תתאושש.

קשה לראות איך תיקון מס שמכוון לכך שעשרות אלפי בעלי דירות יוציאו את דירותיהם לשוק בתקופה זו, שבה השוק גם כך רווי בדירות שאיש לא קונה, תועיל במשהו ל"תמרוץ והאצה של ענף הבנייה למגורים", המטרה שבכותרת התוכנית הממשלתית. אחרי עליות הריבית, השפעות המהפכה המשפטית הכושלת וכמובן המלחמה - מדובר רק במכה אחת נוספת שתונחת על הענף.

נראה כי באוצר מבקשים באמצעות הצעד הזה להילחם את המלחמה הקודמת, זו שנוהלה עד סוף 2022 ובמסגרתה היה צורך דחוף בהגדלת ההיצע על רקע עליית המחירים החדה, אך כיום כאמור המצב שונה בתכלית.

על מי שרוצה לתמרץ את הענף בתקופה זו של מיעוט עסקאות לשקול צעד שונה לחלוטין, והוא הפחתתו המחודשת של מס הרכישה למשקיעים אשר עומד היום על שיעור גבוה של 8%. אין מדובר בהחלטה פשוטה, ובמשרד האוצר עוד נושאים את הצלקות מהפחתת המס הקודמת שבוצעה בימי הקורונה, ואשר הובילה לעליית מחירים חדה ורציפה במשך כמעט שנתיים. ייתכן שיש לעשות את הצעד באופן מדורג יותר הפעם. ובכל זאת, אם כבר רוצים לעודד את ענף הבנייה למגורים באמצעות מיסוי – זהו הצעד המתבקש.