כשבכפר סבא מחירי הדירות עצרו - בשכונה הזו הם המשיכו לטפס, ובצדק

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – דרום-מרכז כפר סבא.

 בעיר שבה נבנתה לאורך העשור החולף השכונה החדשה הגדולה של אזור השרון, הלא היא כפר סבא הירוקה, מזכיר אזור המרכז הוותיק של העיר את היתרונות העצומים הטמונים בבנייה העירונית של פעם, עם רחוב ראשי מסחרי חזק שנגיש באצמעות הליכה רגלית של מספר דקות, ותמהיל נכון של כל סוגי הגילים והאוכלוסיות. וכשמדובר בחלקו הדרומי של מרכז העיר, מתווסף ייתרון עצום - נגישות גבוה בתחבורה ציבורית בדמות שתי תחנות רכבת הסמוכות לשכונה.

הבנייה באזור לעומת זאת, נעשית במשורה, כאשר מספר מצומצם יחסית של פרוייקטים - בעיקר של  תמ"א 38 על שני מסלוליה - מצוי בבנייה פעילה. לא מפתיע לכן לראות כי בעוד שבכפר סבא כולה חלה עצירת מחירים ב-2023 (ירידה של 0.2% אם להיות מדוייקים) על רקע תנאי השוק הקשים, באזור דרום-מרכז העיר המשיכו אלה לטפס גם במהלך השנה האחרונה, בשיעור של 6%.

כרטיס ביקור - כפר סבא

מיקום: דרום השרון, דרומית למושבים צופית וגן חיים, מערבית למושב נווה ימין וכביש 6, צפונית לכביש 531 והוד השרון, ומזרחית לכביש 4 ורעננה

מס' תושבים (2023): 101,569

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (2023): 0.01%, ריבוי טבעי 285, מאזן הגירה 392-, עולים בהשתקעות ראשונה 120

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של כ-0.2% ב-2023 לעומת 2022 לפי מחיר ממוצע, לדירה ועלייה של כ-3.2% לפי המחיר הממוצע למ"ר.

מוקדי בנייה חדשה: 

• השכונה הירוקה (מגרשים אחרונים)

• אזור תעסוקה עתיר ידע (מגרשים אחרונים)

• אזור תעסוקה קדמת השלום

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר (75 פרויקטים)

• הפרחים (15 פרויקטים)

• תקומה (9 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת המוביל - שכונה חדשה עם כ-4,000 דירות חדשות

• מתחם יוספטל - פינוי כ-950 דירות ב-82 בנייני שיכון, הקמת כ-4,000 דירות חדשות ומבני תעסוקה

• אזור התעשייה הישן - התחדשות ושדרוג לרובע מעורב שימושים עם כ-2,300 דירות ושטחי מסחר ומשרדים נרחבים

• כפר סבא צפון - מתחם ענק מצפון לרחוב בן יהודה שמיועד לפיתוח עירוני, אך כרגע לא מקודם בשל התנגדות העירייה

כמות עסקאות לרכישת דירה: 582 עסקאות בכל שנת 2023 (מס' עסקאות חלקי בחודש דצמבר)

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו בשנת 2023): 8 היתרים - 2 למיזמי תמ"א 38 /1 (חיזוק ותוספת),4 לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) אחד עבור פרויקט פינוי-בינוי, ואחד להריסה ובניה שלא מכח תמ"א

דרום-מרכז העיר, כפר סבא - תעודת זהות

מיקום: דרום כפר סבא, מצפון לכביש 531, ממזרח לשכונת פרחים/דגניה, מדרום לרחוב ויצמן ושכונות למפרט, קרית זפיר ומרכז העיר צפון, וממערב לשכונת תקומה/הראשונים

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 15,246

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס): 5,969

מדד חברתי-כלכלי (2019): 8/10

רמת נגישות של כבישים: טובה מאוד - בשכונה ובשכונות הסובבות אותה יש רשת רחובות צפופה יחסית שמאפשרת פיזור טוב של התנועה וממזערת עומסים פנים שכונתיים. בנוסף, מצפון לשכונה עובר רחוב ויצמן הראשי, ומדרומה נמצא כביש 531 הבין עירוני, עם שני מחלפים (מגדיאל וסוקולוב) שמתחברים לשכונה ומאפשרים יציאה לרשת הדרכים הבין-עירונית לרבות כביש 6 וכביש 4, וכן להוד השרון הסמוכה.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - בשכונה עצמה עוברים אוטובוסים מקומיים לאזורי התעסוקה העירוניים ותחנות הרכבת, וכן קווים בין-עירוניים לתל אביב, פתח תקווה והוד השרון, בעוד שברחוב ויצמן שמצפון לשכונה עוברים עשרות קווים עירוניים ובין-עירוניים למגוון יעדים ברחבי הארץ. שתי תחנות הרכבת העירוניות 'סוקולוב' ו-'נורדאו' סמוכות לשכונה כך שרוב בתי השכונה נמצאים במרחק הליכה של עד כ-15 דקות מתחנת רכבת. 

קו המטרו מ-1 מתוכנן לעבור ברחוב ויצמן, עם שתי תחנות בתחום השכונה ובמרחק הליכה של עד כ-10 דקות מרוב בתיה. הקו צפוי להגיע למרכז ודרום מטרופולין תל אביב, ולעבור בערים הוד השרון, רמת השרון, תל אביב, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, רחובות, רמלה, לוד, ובאר יעקב. עבודות ההקמה של המקטע המרכזי של הקו צפויות להתחיל בשנים הקרובות ופתיחתו צפויה לקראת סוף העשור הבא. עם זאת, אישור המקטע הצפוני שעובר בכפר סבא מתעכב ולא ידוע אם ומתי הוא יבוצע. 

רמת נגישות שבילי אופניים: מגוחכת אך עשויה להשתפר. כיום ישנו מקטע של שביל באורך של כ-50 מטר באמצע רחוב סוקולוב. לפי תכניות העירייה המצב מתוכנן להשתפר עם שבילים מתוכננים ברחובות תל חי לרוב אורכו, ברחוב סוקולוב לרוב אורכו, וברחוב ששת הימים, אך לא ידוע אם ומתי זה יקרה.

מוקדי משיכה: 

• רחוב ויצמן - הרחוב המסחרי הראשי של העיר, עם מגוון חנויות, בנקים, מרפאות ומשרדים לאורכו.

• קולנוע עמל - מבנה ששימש בעבר כבית פועלים ובית עם, וכולל אולם עם 800 מקומות ישיבה. כיום המבנה נטוש אך עשוי להפוך שוב למוקד משיכה בעתיד לאחר שיפוצו. 

במערב השכונה ברחוב שלבים מתוכננת תחנת מטרו. במסגרת תמא/70 לפיתוח המרחב העירוני בסביבת תחנות המטרו, מוגדר אזור בין הרחובות אברבנאל, סלמה וקיבוץ גלויות בו צפוי פיתוח משמעותי מוטה מגורים ותעסוקה בעצימות גבוהה. מתחם זה צפוי לכלול מאות דירות.  

דרום השכונה נמצא בשמירה תכנונית כיום במסגרת תכנית תא/5097 שמטרתה חיזוק ושמירה של מוקדי תעשיה ומלאכה עירוניים. מספר מבני מלאכה קיימים מיועדים לשימור, אך בנוסף צפויים לקום לאורך קיבוץ גלויות גם מבני תעסוקה ומגורים חדשים, אם כי בתמהיל והיקף לא ידועים. 

בנוסף, פתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה בסוף העשור צפויה לעודד את פיתוח האזור שבין רחוב שוקן ושדרות הר ציון במזרח השכונה, שכיום מאופיין בבנייה נמוכה, וכולל מגרשי חניה ומוסכים רבים.

סקירת השוק

שינוי מחירים בשכונה: עלייה של כ-5.8% במחירי הדירות ב-2023 לעומת 2022.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 25 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

מספר דירות שנמכרו בשכונה בחציון הראשון של 2023: 76 דירות סה"כ - 30 דירות חדשות ו-46 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-570 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: סה"כ 33 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 337 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן