המדריך לדיירים- איך לקדם פרויקט פינוי בינוי בחוכמה וביעילות

בתקופה הנוכחית, כשהאיומים הביטחוניים בהירים מתמיד וכשהמצב הכלכלי במדינה לא במיטבו, האפשרות להעלות את ערך הנכס הקיים ולקבל במקומו דירה חדשה, גדולה יותר ברוב המקרים וממוגנת – היא הזדמנות שאסור לפספס. אך כידוע, פרויקטים של התחדשות עירונית , בדגש על פינוי בינוי , עשויים להיות מאוד מורכבים, להעלות הרבה שאלות ואף להציף לא מעט חששות בקרב בעלי הדירות.

כדי לסייע בכך, גייסנו את עמי כחלון, מייסד ומנכ"ל משותף של ע.ט החברה להתחדשות עירונית, העוסקת באופן בלעדי בהתחדשות עירונית ומתמחה בעיקר בפרויקטים של הריסה ובנייה ופינוי בינוי. בעזרתו, ניכנס לעומק התהליך ונעזור לכם להבין כיצד להתמודד עם הפרויקט בצורה חכמה ומועילה, כדי לשדרג את איכות חייכם בהקדם ובצורה מיטבית.

עושים סדר – מה מצפה לכם בפרויקט פינוי בינוי

במסגרת פרויקט פינוי בינוי , צפויים הדיירים לעבור שבעה שלבים עיקריים. הראשון הוא שלב היוזמה וההתארגנות, אשר מתחיל ברצון ובחלום שלכם לחדש את השכונה, להפוך את המתחם שבו אתם גרים למתחם מודרני, חדש ומשודרג ולקבל דירה חדשה וטובה יותר. בשלב זה תבחרו את נציגות הדיירים שתוביל אתכם בתהליך.

השלב השני הוא שלב בחירת היזם, עליו נרחיב בהמשך, ולאחריו שלב בחירת עורך הדין והיועצים שילוו אתכם לאורך הדרך אשר תחילתה במו"מ על התנאים וחתימות על ההסכם המחייב. לאחר מכן, מגיע השלב הרביעי – שלב התכנון – שבו חלקכם עשויים להרגיש פתאום שכלום לא קורה. למעשה, הרבה קורה בשלב הזה מאחורי הקלעים.

"זה השלב שבו היזם הולך לעבוד", אומר כחלון. "אנו משקיעים מאות אלפי ואף מיליוני שקלים על מנת לקדם את תכנון הפרויקט מול הרשות המקומית, לקדם תב"ע אם יש בכך צורך ולעבוד מול כל היועצים והגופים הרלוונטיים. זה יכול לקחת שנה, שנתיים, לפעמים גם שלוש וארבע שנים עד שמאשרים תב"ע. זה אומר שאחרי כל ההתרחשות שהייתה מול היזם לקראת החתימות, פתאום יש שקט יחסי. זכותם וחובתם של הדיירים לדרוש מהיזם לעדכן לפחות אחת לרבעון לגבי הפגישות שנעשו עם העירייה, פגישות התכנון וההתקדמות הכללית".

עם תום שלב התכנון וקבלת היתר הבנייה, מימוש הפרויקט יוצא סופסוף לפועל: בשלב החמישי מתבצע פינוי הדיירים, אחריו מגיע שלב ההריסה והבנייה ולבסוף - שלב האכלוס. נשמע פשוט, לא?

הנכס, היזם והפינוי – החששות העיקריים של בעלי הדירות

עם ניסיון של למעלה מ-20 שנה בתחום ועם היקף בנייה של 1,500 יחידות דיור מדי שנה, כחלון מכיר היטב את החששות העיקריים של מרבית בעלי הדירות. "זה טבעי לחלוטין", הוא אומר, "אחרי הכל, מדובר בדרך כלל בנכס היחיד והיקר ביותר של בעל הדירה. פעמים רבות אנחנו נתקלים בחשדנות מצד בעלי הדירות, שנובעת מאותם חששות, וגם היא מובנת לחלוטין. התפקיד שלנו כיזמים הוא להיות מספיק מקצועיים, אנושיים, מנוסים ובעלי איתנות פיננסית מוכחת על מנת להפיג את חששותיהם".

לדבריו, למרבית בעלי הדירות יש שלושה חששות עיקריים – חשש לאבד את הנכס שלהם, חשש שהיזם יפשוט רגל או יעלם וחשש משלב הפינוי – איפה יגורו בשלב הבנייה, מה יהיה אם לא ימצאו דירה וכדומה.

"החשש לאבד את הנכס או שהיזם "יעלם" הוא חשש שאין לו יסוד", הוא מרגיע. "כשפרויקט יוצא לפועל, לפני הפינוי והריסת המבנים הישנים, נכנסת להסכם צלע נוספת שהיא הבנק המלווה. כל בעל דירה מקבל ערבות בנקאית בשווי הדירה העתידית שהוא אמור לקבל. אם חלילה היזם יפשוט רגל במהלך הפרויקט, לבנק יש את הזכות לחלץ את הערבות ולהעביר אותה לבעל הדירה, או להכניס יזם אחר על מנת לסיים את הפרויקט. עם זאת, חשוב לקחת יזם אמין ומנוסה כי אם היזם נקלע לבעיות ההליך עשוי להתארך".

גם את החששות משלב הפינוי כחלון מכיר היטב, ומסביר כי אף אחד מבעלי הדירות לא יאלץ להתמודד לבד עם הנושא. "היזם אחראי לדאוג לפינוי הדיירים, על כל הכרוך בכך. אנחנו, למשל, הקמנו מערך שלם לטיפול בפינוי הדיירים, אנחנו עוברים דייר-דייר, מבררים מה הצרכים שקשורים לפינוי ודואגים להכל. אם זה לעזור במציאת דירה, להביא מתווך, לסייע לדיירים בעלי מוגבלויות או בני הגיל השלישי במציאת דירה, בהתאמת הדירה לצרכיהם ואפילו באריזה, פריקה ובפינוי עצמם אם צריך".

כשהאמת על השולחן, 99 אחוז מהבעיות ניתנות לפתרון

"בסך הכל", אומר כחלון, "כששומרים על שקיפות מול בעלי הדירות, מעדכנים אותם באופן שוטף ודואגים שיקבלו תשובות כנות ממקבלי ההחלטות הישירים - החששות נעלמים. אני, כבעלים של החברה, נמצא בכל קבוצות הוואטסאפ שלנו עם הדיירים, יחד עם שדרת הניהול ומנהלי הפרויקט הפועלים בשטח. כולנו מלווים את בעלי הדירות, מעדכנים אותם אונליין, עונים על כל סימן שאלה שעולה מצד בעלי הדירות. מבחינתנו כל שאלה היא מקובלת כל עוד שומרים על שיח מכבד ועל דרך ארץ".

עם אילו הנחות שגויות דיירים מגיעים בדרך כלל לפרויקטים של פינוי בינוי ?

"אחת הנקודות שעולות תמיד היא שאם היזם הוא זה שמשלם לעורך דין הדיירים, אז עורך הדין בעצם מייצג אותו ולא את הדיירים. זה כמובן לא נכון וחשוב שבחירת עורך הדין ויתר היועצים תיעשה על ידי בעלי הדירות בלבד, כדי שיהיו בטוחים שהייצוג יהיה לפי בחירתם. אגב, לאף יזם אין התנגדות שהדיירים יישאו בשכר הטרחה של עורך הדין, אך כיוון שמדובר בעשרות אלפי שקלים לכל יחידת דיור, ובמצטבר מיליוני שקלים לפרויקט, נהוג שהיזם יישא בכלל העלויות. הנחה רווחת נוספת בקרב חלק מבעלי הדירות היא שמי שלא חותם על ההסכם בהתחלה יקבל יותר מכולם לקראת הסוף. זה כמובן לא מתכתב עם המציאות שכן החוק מחייב שוויון בין כלל הדיירים. החותם הראשון והחותם האחרון יחתמו על אותו הסכם".

וכשיש דיירים שמתעקשים ומערימים קשיים, איך מונעים מהם לעכב את התקדמות הפרויקט?

"היזם צריך לדעת לייצר שיח נכון, להיות בקשב רב, להבין מה באמת הדייר מבקש ולבחון פתרונות אפשריים לכל סוגייה, כך שלא חורגים מההסכם ובשקיפות מול שאר בעלי הדירות. אנחנו נשב עם כל דייר לפגישה אחת או לעשר פגישות אם צריך, נדע לשקף לו את כל האמת במקצועיות ובדרך ארץ, וברגע שהאמת על השולחן, 99 אחוז מהבעיות ניתנות לפתרון. אחוז אחד של התנגדויות מגיעות להליך של דייר סרבן, וגם אז – אם ההסכם אמיתי, שריר, שקוף והתמורה טובה, אני מאמין שעורך הדין שלו בעצמו ימליץ לו לחתום. אם לא, אז בית המשפט יפסוק. אבל ברוך השם, לא הגענו למצב כזה. השיטה שלנו עובדת נכון עד כה".

המפתח – בחירת היזם

אין ספק שמשקל רב מונח על כתפיו של היזם, ולכן גם על כתפיכם – אלה שאמורים לבחור בו. ישנם מקרים בהם תבחרו קודם את עורך הדין שייצג אתכם, בין היתר במטרה להסתמך על חוות דעתם המקצועית לצורך בחירת היזם שיוביל את הפרויקט. אך לצד ההמלצה המקצועית, חשוב לתת מקום גם להתרשמות האישית שלכם.

"הפתרון לכל החששות והקשיים טמון בביטחון האישי והמקצועי שמשרה היזם על הדיירים ובחיבור האישי שנוצר ביניהם", אומר כחלון. "כשסומכים אחד על השני והתקשורת פתוחה ורציפה, ניתן למצוא פתרון לכל אתגר שעולה. לכן אני תמיד אומר שבעל הדירה הוא זה שצריך לבחור את היזם, לא אף אחד אחר. בסופו של דבר, הדירה היא שלו. לא של עורך הדין, לא של הרשות המקומית, לא של המדינה. הקשר ביניהם הוא קשר של שנים שיעבור הרבה משוכות ולכן לפני הכל, היזם צריך להתאים לבעל הדירה בDNA שלו, בדרך הפעולה שלו ובתקשורת הבינאישית. אני ממליץ לבעלי הדירות ולנציגות לבצע בירורים משלהם, להתגבש על שני יזמים ואז לפנות אל עורך הדין ולהגיד לו – אנחנו רוצים להתקדם עם אחד משניהם. עכשיו תבדוק בבקשה שהם מקובלים עלינו גם מבחינה מקצועית, פיננסית ותערוך איתם הסכם קשוח ככל שצריך על מנת להגן על האינטרסים שלנו".

מה העצה שלך לדיירים שרוצים לקדם פרויקט בתקופה הנוכחית?

"העצה הכי טובה בזמנים אלו היא לבחור יזם שכל העובדים שלו מעורים בפרויקט, מראשון ועד אחרון העובדים, כולל מנכ"ל ובעלים, יזם שמציע אוזן קשבת לדיירים, מספק מענה מיידי ובעל ניסיון מוכח לא בבנייה רגילה אלא בפרויקטים של התחדשות עירונית . אלה שני דברים שונים לחלוטין. יש חברות מצוינות שבונות את מדינת ישראל אבל הליך פינוי בינוי הוא משהו אחר לגמרי. יש פה את בעלי הדירות, הם ליבת ההסכם והם צריכים יזם שמבין את התהליך, שיש לו קבלות ושבסופו של דבר יש לו גם יכולת כלכלית לבצע את הפרויקטים האלה".

לפרטים נוספים >>