"לפני 9 שנים אמרתי שאלדד פרי יפשוט רגל. גם היום אני יודע על גופים בענף שיקרסו תוך שנה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו עו"ד איתן ארז, ראש משרד איתן ש. ארז ושות', מומחה לקבוצות רכישה. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן , על מדוע קבוצות רכישה מועדות יותר לתרמיות, על פרשות ענבל אור ואלדד פרי בהן עסק, ועל איך אפשר להיזהר ומה כדאי לבדוק לפני שנכנסים לקבוצת רכישה.   

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי 
לאפל 
לגוגל 

אחרי עשור עם הרבה מאוד פרשיות, כמו ענבל אור אלדד פרי ורום כנרת לאחרונה, ארז הסביר מה הופך את התחום הזה של קבוצות הרכישה לכ"כ פגיע וחשוף לתרמיות ועוקצים שונים. "קודם כל באופן כללי, ישראל היא רוויית עוקצים ומרמה, כי יש חלקים רבים באוכלוסייה שהם תמימים, חרדים למשל, עולים חדשים. אדם יכול לגמור תיכון וצבא בלי לדעת מה זה ערבות בנקאית , ריבית, ערבות חוק מכר, אין שום חינוך פיננסי בישראל. יש גם ביקוש קשיח כל הזמן לדירות, ועוד סיבה זה הריבית אפס שהייתה".

ועדיין, למה דווקא בסקטור הזה יש כ"כ הרבה אי סדרים?
"קודם כל באשמת המדינה שלא מסדירה. אין פה באמת מדינה, תעבור על כל הרגולטורים: רשות התחרות, המפקח על הבנקים, רשות ניירות ערך - אתה שואל את עצמך מי באמת מבצע את תפקידו טוב, תראה שלרובם תיתן ציון 0-4. אין שום חוק בנושא קבוצות רכישה, זה מדהים. כשהתפוצצה פרשת ענבל אור כל המדינה זעקה, הזמינו אותי לכנסת ואמרו שאוטוטו יחוקקו חוק בנושא. זה היה באפריל 2018, עוד מעט שש שנים וחוק טרם עבר. זה דבר שגורם נזק לאלפי משפחות, מתעסקים בדברים לא חשובים ובזה לא".

מהם סוגי אי-הסדרים הנפוצים בתחום הזה?
"אין כמעט בישראל קבוצות רכישה אמיתיות, יש קבוצות בנייה. קבוצת רכישה אמיתית זה שאני ואתה ועוד שני אנשים קונים קרקע ואנחנו מתקשרים עם קבלן מבצע והוא בונה לנו. בעצם יש מארגנים, חלקם מאוד מקצועיים, כמו חג'ג' וקנדה ישראל. יש בעצם שני מסמכים בסיסיים בקבוצת רכישה: המסמך הכי בסיסי זה הסכם השיתוף והשני זה הסכם משווק. ברגע שחתמת על הסכם משווק או הסכם מארגן, שם בד"כ נכתוב שברגע שהמארגן גמר לארגן את הקבוצה הוא לא אחראי לכלום ויש נציגות שנבחרת והיא הריבון של הקבוצה, היא צריכה להתקשר עם קבלן מבצע בהסכם ולטפל בכספים. הרבה אנשים בכלל לא מבינים שזה שארגן להם את הקבוצה - בכלל כבר לא אחראי להם. והם אחראים לעצמם".

"אחד הדברים שגילינו מפרשת ענבל אור זה שאותן קבוצות שהתעשתו מהר ופיטרו את ענבל אור מלנהל את האופרציה בשלב מוקדם - הגיעו בסוף אל המנוחה והנחלה וקיבלו דירות. אלו שנתנו לה לנהל עד הסוף נשארו בלי כלום", הסביר ארז. "כשאתה ניגש לדבר הזה שנקרא קבוצת רכישה , אתה חייב להוציא נסח טאבו , חייב לדאוג שתהיה לך הערת אזהרה בטאבו. בפרשת ענבל אור נפגעו בסך הכל 600 משפחות. ל-300 מהן הייתה הערת אזהרה, והן קיבלו בין 70 ל-100 אחוז מהכסף שלהן בחזרה בזכות הערת האזהרה. כל המשפחות ששמו כסף ולא היה להן שום דבר קנייני - הערת אזהרה, ערבות חוק מכר, משכנתה - יצאו עם 4-6 אחוז מהכסף".

"מסמכים נעלמו, מחקו לאנשים הערות אזהרה ללא ידיעתם" 

ארז קרא לאנשים לבדוק גם דברים בעצמם: "בפרשת יונייטד שרונה אנשים פותו לקנות דירת 5 חדרים בקומה 30 בגודל 110 מ"ר בשלושה וחצי מיליון שקל. בזמן שמי שארגן את הקבוצה הזאת נכנס למכרז של מנהל מקרקע ישראל במיליארד ורבע שקל, כלומר כמעט 3 מיליון שקל קרקע לדירה. כלומר היה ברור מההתחלה שאי אפשר לבנות בעלות הזאת. גם ענבל אור הבטיחה לאנשים דירה של 70 מטר ברמת גן ב-700-800 אלף שקל. אנשים צריכים להסתכל גם על עצמם. אם אתה קונה דירה במחיר שהוא כבר עכשיו חצי או שני שליש ממחיר השוק, אתה צריך להבין שמשהו לא בסדר". 

על פרשת אלדד פרי: "מבחינת ההיקף שלה היא פה ארבעה מענבל אור. הנזק והחובות שנוצרו - מעל שני מיליארד שקל. היו שם אי סדרים חמורים, מסמכים נעלמו, מחקו לאנשים הערות אזהרה ללא ידיעתם. כדאי לבדוק על איזה ייפוי כח חותמים לפני שנכנסים לקבוצות רכישה"

 

איך אתה ממליץ להתנהל למי שרוצה ללכת על קבוצת רכישה ?
"קודם כל שתהיה לך הערת אזהרה בטאבו, וגם לראות מי חברי הנציגות, זה קריטי. שיהיו יותר אספות דיירים. לוודא שחברי הנציגות הם לא בובות של המארגנים, זה מאוד חשוב מי יהיו הנציגים. יש גם שלל טריקים כמו להצמיד למארגנים דירות גן, או חדרים טכניים. אם הם לוקחים לעצמם פנטהאוז וצריך לחזק את השלד, אז שזה לא יהיה על חשבון הקבוצה".

ארז התייחס לפרשת אלדד פרי: "מבחינת ההיקף שלה היא פה ארבעה מענבל אור. הנזק והחובות שנוצרו - מעל שני מיליארד שקל. היו שם אי סדרים חמורים, כל מיני מסמכים נעלמו, מחקו לאנשים הערות אזהרה ללא ידיעתם. כדאי לבדוק על איזה ייפוי כח חותמים לפני שנכנסים לקבוצות רכישה".

איך אפשר לזהות קריסה שבדרך?
"אני מוכן להישבע שלפני 9 שנים אמרתי במשרד לאנשים שאלדד פרי יפשוט את הרגל. הגיעו אליי סיפורים ושמעתי הרבה דברים. גם היום אני יודע על גופים גדולים בענף הנדל"ן שעוד שנה שנתיים יקרסו. לא אגיד את השמות אבל אם אתה מסתכל על ההתנהלות אתה תבין לבד".

"הסופר הרוסי טולסטוי אמר שכל המשפחות המאושרות מאושרות באותה צורה, וכל המשפחות האומללות – אומללה כל אחת בדרכה. אותו דבר בעקיצות - כל הנעקצים אומללים באותה צורה, כל העוקצים - כל אחד עוקץ בדרך אחרת".