"התחדשות עירונית היא צו השעה בתקופה בה עולה שוב החשיבות של הממ"ד הביתי לביטחון האישי"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

בישראל אתה לא יכול להגיד שאתה עוסק בנדל"ן מבלי לעסוק בהתחדשות עירונית- הרי 28% מהתחלות הבנייה של דירות חדשות כיום הן במסגרת התחדשות עירונית . כמשרד שמלווה במשך שנים את היזמים הגדולים בארץ, שכולם עוסקים היום בהתחדשות עירונית, נכנסנו לתחום כבר לפני מספר שנים וכיום אנחנו מקדמים אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית, בייצוג יזמים בפרויקטי פינוי-בינוי גדולים ובייצוג בעלי דירות. ככל שמשאב הקרקע באזורי הביקוש מתייקר וככל שהשיכונים הוותיקים יתיישנו וידרשו לחידוש, חיזוק ותוספת מרחבים מוגנים, כך הנתח של ההתחדשות העירונית ילך ויגדל. 

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

גם יזמים וגם בעלי דירות צריכים לגשת לפרויקטים של התחדשות עירונית עם עיניים פקוחות, הרבה אורך רוח ועם היכולת לנווט ולקדם את הפרויקט תוך התמודדות עם אי ודאות גבוהה והתאמה מהירה לשינויים רגולטוריים תכופים, כמו שינוי מדיניות של רשויות מקומיות ושינוי חקיקה.

טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט

אחד הנושאים שיוצרים הרבה מאוד סכסוכים בין כל הגורמים במשוואה הוא נושא התמורות. בעלי הדירות רוצים תמורה מקסימלית, היזמים צריכים להציע תמורה גבוהה כדי לזכות במכרז אבל בעקבות זאת הרווחיות שלהם נפגעת והם תלויים במדיניות של הרשות המקומיות וועדות התכנון, והרשות המקומית צריכה לאזן בין תוספת הזכויות ליכולת של המתחם לעמוד בצפיפות הנוגעת לתשתיות, מבני ציבור ועוד. כל אחד מהצדדים יכול "לגמור" פרויקט בגלל סכסוך סביב התמורות. המגמה כיום היא הפחתת התמורות, לכן צריך לבחון בעיקר את האיתנות הפיננסית של היזם, הניסיון שלו בהתחדשות עירונית, הערבויות שהוא מציע וכד' ולבחור רק ביזם שיכול להביא את בעלי הדירות לסיום מוצלח של התהליך.

מהו החסם הקשה ביותר כיום בתחום?

התארכות הליכי התכנון והרישוי ואי הוודאות התכנונית. בין אם מדובר בתוכנית במסלול מיסוי או במסלול רשויות, הזמן שעובר מרגע הגשת התוכניות ועד לאישור הסופי נמשך שנים רבות ובינתיים יש שינויים שיכולים להפוך את הפרויקט ללא כדאי. גם אחרי אישור התוכנית, שלבי הרישוי יכולים להימשך חודשים ואף שנים.

הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

האצת הרישוי והתכנון של פרויקטי התחדשות עירונית . ראינו שתוכניות פינוי בינוי שקודמו בותמ"ל אושרו בזמני שיא וככל שוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות יתוגברו בכוח אדם מקצועי שיאפשר להם להאיץ את ההליכים, כך נראה יותר פרויקטים שיוצאים לדרך. במקביל, על הממשלה לייצר כלים שיאפשרו לאכוף התחדשות עירונית גם ברשויות מקומיות שמסרבות לאשר פרויקטים. ההתחדשות העירונית היא צו השעה בתקופה בה עולה שוב החשיבות של הממ"ד הביתי לביטחון האישי וניצול נכון של משאב המקרקעין והגדלת היצע יחידות הדיור.
 

עד כמה חשוב שעורך דין המלווה פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית יהיה מומחה לתכנון ובנייה?

הייחוד של המשרד שלנו הוא במעטפת המשפטית שאנחנו נותנים ליזמים ולבעלי הדירות. בסופו של יום, עסקת פינוי-בינוי מובילה לפרויקט כמו כל פרויקט אחר. למשרד ניסיון של עשרות שנים בקידום התכנון, ביצוע ההסכמים מול בעלי הדירות והדיירים החדשים שירכשו את הדירות, ביצוע הסכמי הליווי מול הגופים המממנים, ליווי הבניה ועד לרישום הבית המשותף. ההתמחות והידע בתכנון ובניה אף מוביל לידיעת הסבירות והתכנות הפרויקט מראש והובלתו באופן שיאפשר השימוש המיטבי.

מהו המסר שלך לעורכי דין הרוצים להיכנס לתחום?

היכולת למצוא פתרונות ופשרות בין היזם לבעלי הדירות ובין בעלי הדירות ובין עצמם הכרחית, לכן חשוב שיהיו קשובים ונחרצים, וכמובן עם הרבה סבלנות ואורך רוח.