צילום: עידן גרוס | רחוב הזמיר, קריית אונו - הדמיה באדיבות גרופיןבמשרד עורכי הדין רייסמן דויטש ושות' ראו כבר כל תרחיש אפשרי בתחום ההתחדשות העירונית, אך עו"ד עמיר רייסמן ועו"ד מאיר דויטש, שעומדים בראש המשרד, עדיין מתרגשים וגאים ללוות את בעלי הדירות בכל פעם מחדש. אילו רגעים מתחילת הדרך תמיד יישארו איתם, מהם הצדדים הפחות טובים של התפתחות התחום וכיצד כל אחד מהצדדים בעסקה להשפיע על הפרויקט – לטוב ולרע.
מה גרם לכם להתחיל לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית?
עמיר: "ב-2005 הגעתי לעיריית תל אביב כדי לבדוק זכויות להקמת חדר על הגג בנכס של לקוח שייצגתי. שם שמעתי לראשונה על תמ"א 38 והבנתי מיד כמה פוטנציאל יש בתחום הזה. מאותו רגע היה לי ברור שאני רוצה לעסוק רק בזה".
מאיר: "אני נחשפתי לתחום כטרום-מתמחה במשרד שעסק בהתחדשות עירונית. ככל שהתמקצעתי הבנתי שאני מאוד אוהב את סוג העבודה הזאת, שמשלבת הבנה משפטית, עבודה עם אנשים, יכולת ניהול תהליכים וראייה רוחבית של הרבה מאוד נושאים שמסתנכרנים בו זמנית".
ספרו על חוויה משמעותית שזכורה לכם מתחילת הדרך.
מאיר: "בכל פרויקט של הריסה ובנייה מחדש יש הרבה רגשות. הזיכרונות שאנשים צוברים בין כתלי הדירה מקשים עליהם לפעמים לשחרר אותה ולהתחדש, גם אם הדירה ממש ישנה וכבר כמעט לא בטוחה למגורים. באחד הפרויקטים ליוויתי מישהו שהבת שלו נפטרה ממחלה בדירה הישנה והיה לו קושי מאוד גדול להסכים לפרויקט. זה לא קל ודורש המון רגישות אבל בסופו של דבר רואים גם את השמחה שמתפרצת עם הריסת הבניין, את הציפייה למשהו חדש. אנחנו באמת גאים ללוות אותם בתהליך הזה".
עמיר: "כשסיימנו את הפרויקט הראשון שלנו, פרויקט תמ"א חיזוק ברמת גן, נערך טקס במעמד ראש העיר דאז, צבי בר. אני זוכר שהוא אמר: "כשאני עובר ליד הבניין הזה אני רגוע, כי אם תהיה רעידת אדמה, הבניין הזה כבר חוזק ויוכל לעמוד בה". ככה גם אני הרגשתי, ואני חושב הרבה על הרגע הזה. בכל פעם שאנחנו מסיימים פרויקט אני מודה על הזכות לקחת חלק בתהליך כזה, שמשפיע לטובה על החיים של האנשים ומאפשר להם לגור במקום בטוח".
איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך השנים שאתם פעילים בו?
עמיר: "יש הרבה שינויים לטובה. השוק השתכלל, גורמי המקצוע צברו ותק וניסיון, חלק גדול מהערים כבר גיבשו מדיניות משלהן וגם הדיירים כבר ראו איך בניינים נהרסים ונבנים. עם זאת, המיקוד הרב בהתחדשות העירונית וההבנה שזה העתיד שלנו מושכים אל התחום גם מאכערים וגורמים מפוקפקים שמחפשים לקדם את עצמם ולא את התהליך או את בעלי הדירות, וזה יוצר בעיות שצריך להתמודד איתן".
מה הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות עירונית צריך לדעת?
מאיר: "שקיפות וסבלנות, מצד כל המעורבים בתהליך, הם המתכונת הטובה ביותר לתהליך חיובי ולהצלחה של פרויקט מהסוג הזה".
איזו טעות נפוצה עשויה להכשיל פרויקט?
מאיר: "בדיוק ההיפך מהתשובה הקודמת: חוסר שקיפות וניהול תהליך בצורה לא סדורה ולא מקצועית, אלו טעויות שעשויות לגרום לפרויקט להיתקע. וזה רלוונטי לכל הצדדים. כל מי שמשתתף במשחק הזה יש לו יכולת להיטיב איתו או להרוס אותו".
מה הפרויקט שאתם הכי גאים בו?
מאיר: "קשה לבחור, אבל יש לנו מקום חם בלב לפרויקטים שהתחילו בצורה קצת עקומה והצלחנו לסדר אותם".
עמיר: "מדויק, פרויקטים שהיו בקשיים מאוד גדולים ואז לקחנו אותם, ארגנו אותם מחדש והצלחנו להוציא אותם לדרך – אלה באמת הפרויקטים שאנחנו הכי גאים בהם".
לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרבו לעולם?
מאיר: "עסקאות שמסכנות את הלקוחות שלנו בצורה בלתי סבירה. עסקה הרפתקנית, שנרגיש שהלקוח עלול להסתבך בגללה או להפוך חשוף לסיכונים בלתי סבירים, לא נרצה להיות חלק ממנה".
מהן התכונות הדרושות לעורך דין שמייצג את בעלי הדירות?
מאיר: "מעבר להיותנו עורכי דין ברמה המקצועית, אנחנו גם מעין פסיכולוגים. אנחנו צריכים לדעת להקשיב ולפעמים, מתוך ההקשבה הזאת, למצוא פתרונות יצירתיים במגוון סוגיות, לאו דווקא משפטיות. לשם כך נדרשות סבלנות, רגישות ויכולת הכלה. בנוסף, צריך יכולות ניהול כדי לקחת ספקטרום רחב של אנשים בעלי רקע, מצב סוציו אקונומי ומאפיינים שונים, לגבש את כולם, להושיב אותם סביב שולחן אחד ולהצליח לכנס את ריבוי הדעות לכדי החלטה אחת".
איך אתם משלימים זה את זה כשותפים? מה החוזקות של כל אחד?
מאיר: "עמיר הוא הרוח החיה של המשרד. הוא גם זה שאחראי על הניהול היומיומי של העובדים וצרכיהם, הדיאלוג עם הלקוחות והכספים".
עמיר: "ומאיר הוא המקצוען, הוא זה שאחראי על הפיתוח העסקי והמקצועי של המשרד".
מה הממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ את תחום ההתחדשות העירונית?
מאיר: "להגביר את הוודאות התכנונית והכלכלית, זה העיקר. חל שיפור משמעותי בנושאים האלה בשנים האחרונות, אבל יש עדיין לאן לשאוף".
ספרו משהו שאף אחד לא יודע עליכם בענף הנדל"ן.
עמיר: "אני צלם חובב, המצלמה מלווה אותי מגיל 8 לכל מקום כמעט. בעבר הייתי גם מגיע לפרויקטים שלנו עם המצלמה, היום קצת פחות".
מאיר: "אני אבא לארבעה בנים חובבי כדורגל וכולנו אוהדי בית"ר ירושלים".
תגובות