גם חברי הקיבוץ מהעוטף זיהו שמדרום לסלמה יש יהלום לא מלוטש

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – דרום פלורנטין, תל אביב.

עד לפני כ-15 שנה, היה צריך דמיון מופרע במיוחד במיוחד כדי לדמיין שבאזור התעשייה, המוסכים וחנויות האופנועים התחום בין הרחובות סלמה מצפון וקיבוץ גלויות מדרום,יום יבוא ודירות יימכרו ביותר מ-30 אלף שקל למ"ר בנוי. היום הדירות החדשות באזור נמכרות כבר לפי מפתח של 50 אלף וצפונה.

על פניו, מדובר בנתון מפתיע, שכן גם היום מדובר עדיין באחד האזורים המחוספסים של העיר (אם להתבטא בעדינות). אך למעשה מדובר בהתפתחות טבעית של שכונת פלורנטין - אחת השכונות המבוקשות בעיר, שמקרינה על כל הרחובות הסובבים אותה ומתפשטת מדרום לסלמה. אם בשכונת נווה שאנן, השכונה הקשה בעיר, מתחילים לצוץ עוד ועוד פרוייקטים חדשים במחירים גבוהים, אז בטח שגם בדרום פלורנטין, הנעימה פי כמה, הדבר יכול להתרחש.

מי שעוד זיהו את הקסם של האזור הם חברי קיבוץ רעים מעוטף עזה, שלפני כחודש עברו אל הפרויקט החדש "תאודור" שהקימה יובלים -סיטי בוי ברחוב הרצל. וצפויים להתגורר במקום במהלך השנה הקרובה. 

כרטיס ביקור - תל אביב

מס' תושבים (2023): כ-480 אלף איש

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10 

גידול אוכלוסייה: 1.0%, ריבוי טבעי 3,287, מאזן הגירה 4,965-, עולים בהשתקעות ראשונה 6,397

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-4.5% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-7% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה של כ-55% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 3600 עסקאות, 2023- 1600 עסקאות)

מוקדי בנייה חדשה בדרום תל אביב:

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי

מוקדי פיתוח עתידיים (דרום העיר): 

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי יח"ד, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 יח"ד, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

• התחדשות עירונית - ברחבי העיר צפויה התחדשות עירונית משמעותית, שתהיה נקודתית ברובה בלב העיר והצפון הישן והחדש, ובאזורים עם מבני שיכון רבים צפוי פינוי-בינוי, בין היתר בדרום יפו, נווה עופר, יד אליהו וכפר שלם.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2,577 עסקאות בכל שנת 2023. *מס' עסקאות עדיין חלקי בחודש דצמבר

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו ב-2023): 150 פרויקטים, מהם 97 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה),31 בבנייה חדשה, 21 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת) ואחד בפינוי-בינוי 

דרום פלורנטין - תעודת זהות

מיקום: בין דרום למרכז העיר, גובלת בגבעת הרצל ופארק החורשות מדרום, שפירא ממזרח, ופלורנטין, נגה ונווה שאנן מצפון

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 1,176

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 7,500 

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס): 1,013

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 3,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): 6/10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה מוקפת במספר צירים עירוניים ראשיים - קיבוץ גלויות, סלמה, הר ציון - בליבה עובר ציר עירוני ראשי נוסף - הרצל, ובמערבה ציר עירוני שעובר הרחבה בימים אלה - רחוב אליפלט, חלק מציר שלבים. עם רחובות אלה ניתן להגיע למגוון יעדים בעיר, וכן למחלף קיבוץ גלויות שבמפגש הכבישים הבין-עירוניים נתיבי איילון וכביש 1. עם זאת, חשוב לציין שהאזור צפוף במכוניות ויש בו לעיתים קרובות עומסי תנועה, וחניה היא בכלל מצרך נדיר.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - קווי אוטובוס רבים עוברים בדרך סלמה ורחוב שוקן למגוון יעדים בגוש דן, כולל לתחנה המרכזית תל אביב שנמצאת במרחק נסיעה קצרה וממנה ניתן לתפוס אוטובוסים ומוניות שירות למגוון יעדים בארץ, ולתחנת הרכבת ההגנה. הקו האדום של הרכבת הקלה קצת רחוק בהליכה, אך ניתן להגיע אל תחנות לאורכו ברכיבה קצרה באופניים או קורקינט על שבילים מופרדים.

בסוף העשור יפעל במזרח השכונה הקו הירוק של הרכבת הקלה, שיאפשר נסיעה נוחה ומהירה למרכז וצפון העיר, לרבות לאוניברסיטה ולאזור התעסוקה ברמת החייל, וכן להרצליה פיתוח, חולון, ואזורי תעסוקה במערב ראשון לציון. לקראת סוף העשור הבא צפויה לקום במערב השכונה תחנת מטרו של קו מ-2, שיאפשר נסיעה מהירה ונוחה למגוון יעדים במטרופולין, לרבות מרכז העיר, גבעתיים, רמת גן, בני ברק, אוניברסיטת בר-אילן ופתח תקווה.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה ומשתפרת - שביל אופניים חדש יחסית ברחוב הרצל מאפשר רכיבה רציפה למרכז ודרום העיר, ושבילים נוספים בהקמה במערב ומזרח השכונה כחלק מציר שלבים והקו הירוק של הרכבת הקלה ישפרו את הנגישות צפונה ודרומה. בעתיד מתכננת העירייה לשדרג את מרחב רחוב סלמה ולהוסיף גם לאורכו שביל אופניים שיאפשר נגישות מזרחה ומערבה. 

מוקדי משיכה: 

• קרית המלאכה - מתחם מלאכה ותעסוקה במזרח השכונה שכולל את משרדי עיתון הארץ, בתי משפט, ומקומות בילוי. המתחם צפוי להתחדש ולהפוך למוקד מעורב שימושים שיכלול מגורים, תעסוקה, מלאכה, בילוי ופנאי.

• מסחר ומלאכה - האזור שופע כיום בבתי מלאכה, חנויות (בעיקר רהיטים וכלי בית) ומוסכים. עם התחדשות הבינוי תמהיל המסחר צפוי להשתנות והאזור צפוי להפוך למתחם שופינג עירוני, בעיקר לאורך הרחובות הראשיים שמקיפים את השכונה.

תוכניות עתידיות: מספר יוזמות תכנוניות צפויות באזור הן בשל הקירבה לתחנת מטרו עתידית והן בשל הרצון של עיריית תל אביב לשמר באזור מתחם של מלאכה עירונית. במערב השכונה ברחוב שלבים מתוכננת תחנת מטרו. במסגרת תמא/70 לפיתוח המרחב העירוני בסביבת תחנות המטרו מוגדר אזור בין הרחובות אברבנאל, סלמה וקיבוץ גלויות בו צפוי פיתוח משמעותי מוטה מגורים ותעסוקה בעצימות גבוהה. מתחם זה צפוי לכלול מאות דירות.  

דרום השכונה נמצא בשמירה תכנונית כיום במסגרת תוכנית תא/5097 שמטרתה חיזוק ושמירה של מוקדי תעשיה ומלאכה עירוניים. מספר מבני מלאכה קיימים מיועדים לשימור, אך בנוסף צפויים לקום לאורך קיבוץ גלויות גם מבני תעסוקה ומגורים חדשים, אם כי בתמהיל והיקף לא ידועים. בנוסף, פתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה בסוף העשור צפויה לעודד את פיתוח האזור שבין רחוב שוקן ושדרות הר ציון במזרח השכונה, שכיום מאופיין בבנייה נמוכה, וכולל מגרשי חניה ומוסכים רבים.

סקירת השוק

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? שני יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

קבוצת יובלים - בנייה חדשה, סטטוס: בבנייה

סיטיאל השקעות בע"מ - בנייה חדשה, סטטוס: בתכנון

מספר דירות שנמכרו בשכונה בחציון הראשון של 2023: 3 דירות סה"כ - דירה חדשה אחת ו-2 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-155 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: סה"כ 850 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 270 יח"ד 

היקפי הבנייה החדשה: 160 יח"ד נבנות כעת, 114 יח"ד צפויות להיבנות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן