החוב הסחיר של הנדל"ן למגורים: 20 מיליארד שקל - 5 מיליארד מהם לפירעון עד סוף 2025

החוב הסחיר המשויך לענף הנדל"ן היזמי למגורים בישראל מסתכם בכ-20 מיליארד שקל, מתוכם כ-5 מיליארד שקל המיועדים להיפרע עד סוף שנת 2025. כך עולה מבדיקה שערכה המחלקה הכלכלית של חברת רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן. הבדיקה נערכה באמצעות בחינת כל סדרות האג"ח הסחירות בבורסה הישראלית בענף הנדל"ן היזמי למגורים ובחינת מועדי הפרעון.

יובל רודריג, אנליסט ראשי בחברת רובי קפיטל  שערך את הבדיקה, מציין כי ענף הנדל"ן בישראל חווה טלטלה שהחלה באפריל 2022 עם תחילת מגמת העלאות הריבית ע"י בנק ישראל, כמו שאר הבנקים המרכזיים בעולם. נוסף על כך, חוסר הודאות שיצר המאבק החברתי והפוליטי סביב הרפורמה המשפטית והחל מאוקטובר 2023 המלחמה  – כל אלה הביאו לשיתוק כמעט מוחלט בצד המכירות.

הקושי במכירות העמיד את היזמים מול שוקת שבורה. ראשית, היקף וקצב המכירות ירד בצורה אבסולוטית. שנית, המכירות שכן מתבצעות, מתבצעות לרוב בתנאי תשלום פחות מיטביים ליזם שבהם הרוכש משלם סכום ראשוני נמוך ואת היתרה רק לקראת שלב האכלוס. תופעה זאת הובילה לצריכת אשראי מוגברת מצד היזמים, ולכן לרגישות גבוהה יותר בעלויות המימון וברווחיות העסקה.

לדבריו, התוצאה היא פגיעה כפולה ביזמים – הרווחיות נשחקת ובמקביל נוצר תזרים "תקוע" בדמות עודפים כלואים בפרויקטים. כלומר, קיימים היום מספר רב של פרויקטים בשלבי ביצוע ומכירות מתקדמים אשר העודפים שלהם כלואים בתוך הפרויקט ואינם ניתנים לשחרור על ידי הגוף המממן, כי יש בהם צריכת אשראי מוגברת לאור תנאי המכירות המאפשרים תשלום נמוך בעת החתימה.

"חברות רבות פנו לגייס חוב בשבועות האחרונים" 

למעשה, כאשר תנאי התשלום הם "שלם מעט היום, ואת הרוב בסוף", היזם מממן את מרבית עלויות ההקמה מאשראי ולא מתקבולי רוכשים. העודפים הכלואים האלה הם למעשה תזרים שעליו סמכו היזמים בתור הון שישוחרר ע"י הגוף המממן, טרם סיום הפרויקט, לטובת קידום של פרויקטים נוספים.  כאשר היזם אינו פוגש תזרים שאותו ציפה לקבל ועליו בנה לצורך ניהול, קידום ופיתוח צבר הפרויקטים שלו – הוא נמצא מול שוקת שבורה.

עד לאחרונה, היינו עדים לכך שתאבון הסיכון והחשיפה לנדל"ן ירד בצורה רוחבית בכל השוק – החל מהגופים המוסדיים וכלה במשקיעים הפרטיים. הדבר בא לידי ביטוי בירידת מחירים בשוק הסחיר ובעלייה בתשואות של איגרות החוב. כידוע, חוב (לרוב) לא פורעים אלא מגלגלים – ולכן ישנה משמעות אדירה להיקפי החוב שעתיד להיפרע בתקופה הקרובה.

עוד עולה מבדיקת רובי קפיטל שהחוב עשוי לתפוח עוד יותר. "בשבועות האחרונים, אנו עדים להתעוררות בשוק הסחיר, כאשר חברות רבות בענף פנו לגייס חוב, ביניהן: אלמוגים , אזורים, עמרם אברהם ועוד. עם זאת, להערכתנו השוק עדיין לא שינה כיוון באופן מובהק, ולראיה התשואות עדיין יחסית גבוהות בראייה היסטורית", הסביר רודריג. 

"יזמים רבים אשר מבינים את המשמעות האדירה של לגייס חוב לתקופה ארוכה בעלות קבועה גבוהה ובחוסר גמישות כמעט מוחלטת - פונים לשוק הלא סחיר אשר מציע חלופה גמישה, זולה וראויה לשוק הסחיר בידיעה שהמחזוריות שמאפיינת את השוק תשתנה בטווח הזמן הקצר-בינוני".

רודריג מתייחס ליכולת של הענף לפרוע את החוב ומציין כי היא תלויה בעיקרה בסביבת המאקרו והיכולת של החברות לגייס בשוק בעת שידרשו לעשות כן. "להערכתנו, לאור היציבות היחסית בשוק המקומי (חרף האתגרים הרבים) וכן התערבות הבנק המרכזי והצפי להרחבה מוניטרית שתלך ותתרחב - אנו צופים שהתנאים בשוק יהיו מספיק נוחים לאורך השנתיים הקרובות כדי לגייס מקורות חדשים, ובכך לשרת את צורכי מרבית החברות בענף. זאת כמובן בהנחה שלא יתרחשו מקרי קיצון כמו מלחמה רב איזורית וכיוצ"ב".