בלגאן בבניין: חברי ועד בית ברעננה נתבעו על ידי הדיירים וישלמו מאות אלפי שקלים

המפקח על רישום מקרקעין במשרד המשפטים, מאיר פורת, פסק לאחרונה בשתי תביעות הדדיות שהגישו בעלי נכסים ששימשו כחברי נציגות הבית המשותף בבניין מגורים ומסחר במרכז רעננה אלה נגד אלה. בפסק דין חריג בהיקפו שנפרש על כ-80 עמודים, דחה פורת את תביעת חברי נציגות הבניין בעבר נגד חברי הנציגות הנוכחית, וקבע כי האחרונה נבחרה באופן דמוקרטי ותקין, וקיבל חלקית תביעה כספית על סך למעלה ממיליון שקלים שהגישו חברי הנציגות הנוכחית נגד קודמיהם, בטענה לחוסרים ואי סדרים כספיים בקופת הבניין. בפסק דינו קבע פורת כי יש לחייב שניים מחברי הנציגות הקודמת בסכום של כ-335,000 שקל, מאחר ולא שילמו במשך שנים את דמי הניהול המלאים.

לפסק הדין המלא לחצו כאן 

מדובר בשתי תביעות שהוגשו בין דיירים ובעלי עסקים בבניין ברחוב אחוזה 88 ברעננה, ואוחדו להליך משותף. בשנת 2019 הוגשה תביעה על ידי חברי נציגות הבניין הקודמת, שטענה כי ההצבעה שנערכה להחלפתה נערכה שלא כדין. ב-2020 הוגשה תביעה כספית על סך למעלה ממיליון שקלים, הפעם מטעם הנציגות החדשה נגד חברי הנציגות הקודמת, בטענה לאי סדרים וחוסרים כספיים בקופת הבניין. פסק דינו של המפקח ניתן לגבי שני התיקים.

הבניין מכיל הן דירות למגורים והן קומות מסחר, ולו היסטוריה ארוכה של סכסוכים כספיים שנדונו בבתי המשפט. במקור, חולק הבניין ל-3 חלקים נפרדים - האגף המסחרי, דירות המגורים והחניון. לכל חלק הייתה נציגות נפרדת משלו, כל אחד מהאגפים שלח נציג ל"נציגות העל" של כל המבנה, וחברת אחזקה אחת תפעלה את כל הרכוש המשותף. ב-2013 קבע ביהמ"ש כי הבניין יירשם כבניין אחד וינוהל כחטיבה אחת עם נציגות אחת.

הנציגות מנעה אסיפות דיירים לאורך שנים

בתביעה המוקדמת יותר שהגישו חברי הנציגות הוותיקה, נטען על ידם כי ההחלטה להחליף אותם התקבלה שלא כדין, וכי הנציגות החדשה מונתה באופן לא חוקי, תוך יצירת כאוס מכוון והמרדת יתר בעלי הדירות נגדם. מנגד טענה הנציגות החדשה כי נבחרה כדין בבחירות דמוקרטיות, זאת לאחר שפניות דיירים לנציגות הקודמת לקיום אסיפה כללית נדחו, וכן כי הנתבעים הם אלה אשר פעלו באופן פסול כאשר נמנעו מאז אוקטובר 2017 מלכנס אסיפה כללית כדין וכמתחייב מהוראות תקנון הבניין, וכן סרבו להעביר דוחות כספיים ולאפשר לדיירי הבית המשותף לבקר את הנציגות על פועלה.

מתוך הפס"ד: "אין די בטענה כללית של הנציגות בדבר 'חוסרים' בקופת הנציגות, מהם היא מסיקה כי לכאורה אלו נלקחו לכיסם הפרטי של הנתבעים. לא ניתן לחייב מי מחברי הוועד באופן אישי, בגין כך שלא פעל לגבות את מלוא הסכומים. שאם כך יהיה, לא יהיה מי שמוכן יהיה ליטול עליו תפקיד כפוי טובה זה של חבר נציגות, שכן הוא יהיה חשוף כל העת לתביעות"

בפסק הדין שניתן בנובמבר 2023, קבע המפקח כי במקרה זה הנציגות הקודמת אכן לא עשתה דבר כדי לדאוג שתכונס אסיפה מאז שנת 2017, למרות בקשות הדיירים, ולמרות הוראות החוק והתקנון. עוד קבע המפקח כי באספה שבה התקיימה ההצבעה לבחירת נציגות הבניין החדשה, נכחו כשני שליש מבעלי הדירות, כאשר על פי החוק גם שליש מספיק. "מן הראוי היה כי ועדת הביקורת בבית המשותף תבקר את הנציגות ותבדוק את הטענות שהועלו לרבות נושא אי כינוס אסיפה כללית במשך שנתיים רצופות", כתב.

תביעה על סך למעלה ממיליון שקלים

ב-2020 הוגשה תביעה נוספת, הפעם מטעם הנציגות החדשה, באמצעות זמיר נחום ושות' – משרד עורכי דין, בטענה ל"אי סדרים וחוסר כספי שהתגלו בכספי הבית המשותף ובחשבון הבנק של הנציגות לתקופה שבין השנים 2019-2014, אשר נוהל על ידי הנציגות קודמת". חברי הנציגות החדשה תבעו 1,020,606 שקל מחברי הנציגות הקודמת.

המפקח פורת קיבל את התביעה באופן חלקי, ורק לגבי שניים מחברי הנציגות הקודמת, שנמצא כי שילמו לאורך השנים את דמי הועד באופן חסר. לגבי השניים, בעלי נכסים בחלקו המסחרי של הבניין - האחד בעלים של חדר כושר והשנייה בעלת מרפאה - נפסק כי ישלמו ביחד סכום של 334,175 שקל. בפסק הדין, מתייחס המפקח פורת לאותו פסק דין שניתן ב-2013, בו קבע כאמור ביהמ"ש כי הבניין יירשם כבניין אחד וינוהל כחטיבה אחת עם נציגות אחת. באותו פסק הדין גם בוטל אופן גביית דמי הוועד שהיה נהוג עד אז, ונקבע כי הוצאות החזקת הרכוש המשותף "יחולקו בין כל היחידות שבבניין בהתאם לאמור בתקנון המצוי". כלומר לפי יחס שטח הרצפה של כל יחידה, ולא לפי חישוב אחר.

העו"ד והמגשרת בטי קדן (לב): "זהו הפס"ד הארוך ביותר שניתן נכון להיום על ידי מפקח על רישום מקרקעין, ולפיו יכולים כלל הנציגויות והדיירים בבתים המשותפים בארץ ללמוד את כללי העשה ואל תעשה במגוון היבטים ונושאים, אשר במרכזם נציגות הבית המשותף. מי רשאי להיבחר כנציגות, מהו הרוב הדרוש לזימון אספת דיירים שלא מן המניין, מהי דרך המלך להדחת נציגות אשר לא נהגה כדין ובשקיפות, ועוד".

פורת מדגיש כי התקופה הקובעת, בה שני הנתבעים היו צריכים להתחיל לשלם בצורה זו, החלה בינואר 2014, אך גם לאחר תאריך זה הם המשיכו לשלם על פי השיטה הקודמת, שהטיבה עמם. "כדי שחברי הנציגות ימשיכו ליהנות מהפטור או ההקלה, יש לאשר מחדש את הפטור בהצבעת בעלי הדירות. כך שהפטור ייבחן מחדש על ידי בעלי דירות, בכל שנה במסגרת האסיפה הכללית. אין מדובר בפטור תמידי, אלא כל שנה יש לאשרו מחדש ולאפשר לבעלי הדירות להביע עמדתם לעניין זה".

"הפס"ד הארוך ביותר שניתן עד היום ע"י מפקח על רישום מקרקעין"

עם זאת, את שאר טענות הנציגות החדשה נגד הנציגות הקודמת דחה המפקח: "אין די בטענה כללית של הנציגות בדבר 'חוסרים' בקופת הנציגות, מהם היא מסיקה כי לכאורה אלו נלקחו לכיסם הפרטי של הנתבעים. על הנציגות להוכיח במפורש כי החוסרים הנטענים, נלקחו והועברו לחברי הנציגות", דבר שעל פי הפסיקה לא נעשה. "כאשר הטענה היא כי החוסר בקופה נובע מגבייה בחסר 'ללא שם', לא ניתן לחייב מי מחברי הוועד באופן אישי, בגין כך שלא פעל לגבות את מלוא הסכומים. שאם כך יהיה, לא יהיה מי שמוכן יהיה ליטול עליו תפקיד כפוי טובה זה של חבר נציגות, שכן הוא יהיה חשוף כל העת לתביעות".
 

עו''ד והמגשרת בטי קדן (לב) (סוזי קצוני)

עוד הוסיף וקבע המפקח, כי במקרה שנציגות הבית המשותף פועלת באמצעות ליווי משפטי שוטף, גם אם בסופו של דבר יוכח כי היה עליהם להתנהל אחרת, אי אפשר לומר כי חברי הנציגות התרשלו בתפקידם, ובוודאי לא התרשלות המצדיקה "הרמת מסך" באופן שיש לחייבם באופן אישי בסכום החסר.

לדברי העו"ד והמגשרת בטי קדן (לב),מדובר בפסק דין חריג באורכו, 80 עמודים, "הארוך ביותר שניתן נכון להיום על ידי מפקח על רישום מקרקעין, ולפיו יכולים כלל הנציגויות והדיירים בבתים המשותפים בארץ ללמוד את כללי העשה ואל תעשה במגוון היבטים ונושאים, אשר במרכזם נציגות הבית המשותף. מי רשאי להיבחר כנציגות, מהו הרוב הדרוש לזימון אספת דיירים שלא מן המניין, מהי דרך המלך להדחת נציגות אשר לא נהגה כדין ובשקיפות, ועוד".