המכירות חדלו והמימון נפסק – מה האחריות של חברות המימון בהנעת שוק הנדל"ן?

אירועי השבעה באוקטובר והמלחמה שפרצה בעקבותיהם פגעו קשות בפעילות בשוק הנדל"ן, אולם הדעיכה החלה עוד הרבה קודם לכן. עליית הריבית בישראל, כתוצאה ממהלכי הבנק המרכזי בארה"ב, בלמה באחת את התאוששות המשק ממגיפת הקורונה, ובכלל זה גם חדוות הפעילות של השחקנים השונים בשוק הנדל"ן.

לפי נתונים של הלשכה המרכזית לססטיסטיקה, בשני הרבעונים הראשונים של השנה צנח מספר התחלות הבנייה לשפל של שלוש שנים, ומספר הבקשות להיתרי בנייה בכל רחבי הארץ נפל אף הוא בעשרות אחוזים. מספר עסקאות הרכישה נחתך, וכך גם היקפי המשכנתאות שנטל הציבור מהבנקים. כתוצאה מכך אף נרשם לראשונה זה שנים רבות היפוך מגמה במחירי הדירות, כשלפי מדד אלרוב לחקר הנדל"ן, מחירן הממוצע של דירות מגורים בערים הגדולות ירד בכמעט 3%.

אחד המגזרים שהושפעו יותר מכל מההתפתחויות הללו הוא ענף המימון החוץ-בנקאי. אחרי יותר מעשור שבו לקחו חלק בפריחת שוק הנדל"ן, ובמידה רבה אף איפשרו אותה, חלק משמעותי מהגופים בענף צימצמו את היקף הפעילות, וחלק מהם אף מצויים בקושי תזרימי ממשי שלא מאפשר להם לממן פרויקטים, אף אם היו רוצים בכך.

עומק הכיס קובע

אלה הם פני הדברים אצל חלק ניכר מגופי המימון החוץ-בנקאי, אולם יש גם יוצאים מן הכלל. אחד השחקנים הבולטים בשוק הזה, אשר ממשיך לממן פרויקטים גם על רקע המצב הביטחוני המתוח, הוא טופ קפיטל . החברה, מהוותיקות בענף המימון המקומי, שהעניקה עד כה ליווי פיננסי למאות פרויקטים בכל רחבי הארץ, כשבחודשיים שחלפו מתחילת המלחמה בדרום, אישרה החברה לליווי פרויקטים נוספים בהיקף של למעלה מ-1,000 יחידות דיור.

"רוב גופי המימון החוץ-בנקאי מעדיפים כיום לדחות החלטות בחודשיים-שלושה עד שהדברים יתבהרו", אומר ויקטור וייסמן, מנכ"ל טופ קפיטל , ותולה את הדבר בעיקר בשאלת העוצמה הפיננסית – היבט שלא מטריד את החברה שלו: "העובדה שמאחורי טופ קפיטל עומדים גופים רבי עוצמה ומוניטין כמו הפניקס, מור קופות גמל ולידר שוקי הון, מספקת לנו אורך נשימה תזרימי ונזילות פיננסית שאין להרבה גופים בעולמות המימון.

"בזמן שגם הבנקים מעדיפים להמתין עם מימון פרויקטים חדשים בעת הנוכחית, אצלנו הפעילות נמשכת במלוא המרץ. עם זאת, אנחנו כן נוקטים עמדה יותר שמרנית שנועדה להגן גם עלינו וגם על היזמים, כמו העמדת הון עצמי גבוה יותר ודרישה למכירה מוקדמת בהיקף גדול יותר".

מי הם אותם יזמים אמיצים שממשיכים לבנות גם בעת הזו?

"מדובר ביזמים מכל גודל וסוג. אלה שפנו אלינו בחודשיים האחרונים הם לא רק 'יזמי הבית' של טופ קפיטל אלא גם לקוחות חדשים לגמרי. הם כולם מבינים שעולם הנדל"ן שבו הם פועלים הוא כזה שבו הדברים קורים לאט. כלומר, מרגע שפונים אלינו לקבלת מימון ועד ליום שבו הם עולים על הקרקע, יכולה בקלות לעבור חצי שנה.

"אנחנו מאמינים שבעוד מספר חודשים, עם סיום הלחימה ותחילת תהליך הפחתת הריבית, הדברים כאן ייראו אחרת, השוק יחזור לצמיחה והביקוש לדירות יעלה. וכדי להגיע לנקודת הזמן הזאת עם פרויקטים בביצוע, זה הזמן להתניע את האספקט המימוני".

מה אתה צופה לענף הנדל"ן ולעולם המימון בפרט בשנה הקרובה?

“ברור לכולם שמה שקורה כיום בשוק הדיור – החל מהעיכוב בבניית הפרויקטים, דרך ביטול מכרזי המינהל והפגיעה בעבודת ועדות התכנון ועד הירידה בהתחלות הבנייה – כל אלה רק יגדילו את הפער הגדול בלאו הכי בין הביקוש למגורים להיצע הקיים בשוק. בזמן הזה, האוכלוסייה גדלה והאנשים צריכים לגור איפשהו. לכן, במוקדם או במאוחר, הביקוש הכבוש הזה יתפרץ.

"לגבי ענף המימון, אני חושב שהוא 'יחזור לחיים' הרבה יותר מהר ממה שאנשים חושבים. האות הראשון לכך יהיה התחלת הורדת הריבית, בשיעור שייקבע לאור נתוני המאקרו. זה יקרה לדעתי כבר ברבעון הראשון של 2024, אז הרוכשים יחזרו בהדרגה לשוק, והיזמים ישובו להופיע במשרדים של גופי המימון".

לפרטים נוספים >>