המועצה הארצית: רווח של 17.4% בפינוי-בינוי אינו בלתי סביר

המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה בימים האחרונים ערר שהגישה עיריית נתניה נגד הוועדה המחוזית מרכז, בנוגע להיקף זכויות הבנייה שקבעה הוועדה המחוזית בפרויקט פינוי בינוי שמקודם ב"שכונת הרומנים" שבמרכז נתניה. העירייה טענה כי הזכויות והמכפילים נמוכים מדי ועלולים להכשיל את ביצוע הפרויקט בשל חוסר בכדאיות כלכלית, אולם ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית קבעה כי מדובר בזכויות מספיקות, גם אם הן אכן נמוכות מהחישוב המקובל. 

הערר של עיריית נתניה עסק בתוכנית פינוי בינוי המוקדמת בשכונה הידועה כ"שכונת הרומנים" בנתניה (שכונה בן ציון ודרומה לה, מערבית לכביש 4). במסגרת התוכנית, מתוכננת הריסת 89 דירות רשומות (בפועל יש במקום יותר דירות, בשל חריגות בנייה וכיו"ב), לטובת הקמת 881 דירות במגדלים חדשים. הוועדה המקומית טענה כי יש להגדיל את כלכליות התוכנית, בין השאר באמצעות "הסבת" חניות תת קרקעיות יקרות לחניות עיליות.

[quote]

ועדת המשנה לעררים דחתה את הערר, תוך שהיא קובעת בין השאר כי "הוועדה המחוזית אינה מחויבת לקבל את המלצת השמאי המייעץ, וייתכנו מקרים שבהם השיקול הכלכלי, או רווחיות גבולית, יינגפו בפני החשיבות הציבורית של תכנית כזו או אחרת. חוות הדעת השמאית, ותקן 21 המשמש ככלי עזר להכנתה, אינם מחייבים את הוועדה המחוזית ובאפשרותה לקבל החלטה מנומקת הסוטה מהם. עם זאת, מובן כי לחוות הדעת השמאית יש משקל רב כשמדובר בתכנית לפינוי-בינוי שחשיבותה אינה רק באישורה אלא גם באפשרות ליישמה, בין היתר מבחינה כלכלית. מכל מקום, כאמור, במקרה זה לא סטתה הוועדה המחוזית מהמלצת השמאי".

שמאי הוועדה המקומית התבקש לבחון את הרווחיות של הפרויקט במידה שיוטל היטל השבחה מלא על התוכנית, היטל חלקי (30%), או פטור מלא מהיטל השבחה . על פי בחינה זו, במקרה שיינתן פטור מלא מהיטל השבחה, יעמוד הרווח על 25.7%; במקרה שיחול חיוב מלא בהיטל השבחה, יהיה הרווח 17.39% בלבד; ובמקרה של חיוב חלקי (של 30%) בהיטל השבחה, יהיה הרווח 23.08%.

"כלומר", מציינת המועצה הארצית, "גם בבחינה בדיעבד של החלטת הוועדה המחוזית, ניתן לומר כי שיעור הרווח הצפוי מהפרויקט גם בחלופה המחמירה ביותר – של חיוב מלא בהיטל השבחה – עומד על 17.39%, שהוא אמנם נמוך מ-20%, אך לא באופן חסר תקדים ביחס לפרויקטים אחרים שאושרו על ידי הוועדה המחוזית, ולא ניתן לומר כי מדובר בנתון ההופך את החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית לבלתי-סבירה".

ההחלטה פורסמה ביומון "כל יום" לענייני תכנון ובנייה שמוציא משרד עו"ד עפר טויסטר. לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, אף על פי שהוועדה מציינת כי יתכנו מקרים שהשיקול הכלכלי יקבל מקום משני ביחס לחשיבותה הציבורית של התכנית, נראה כי גם לשיטתה של ועדת המשנה, תכנית חייבת להראות לפחות מידה מסוימת של כלכליות, "זאת מכיוון שתהא חשיבותה הציבורית של תכנית אשר תהא, אם היא לא תגלם רווח כלכלי, לא ניתן יהיה לממשה, וממילא גם לא ניתן יהיה לממש את הערכים הציבוריים הגלומים בה". טויסטר רוזנטל מציינת כי הניתוח הכלכלי אליו מתייחסת הוועדה מעיד על כך שכלכליות התכנית הינה גבולית רק במקרה שבו לא יאושר כלל פטור מהיטל השבחה , "בעוד שאישור של פטור, אפילו חלקי, הופך את כלכליותה של התכנית לסבירה". אי לכך, היא מעריכה, "מכיוון ששיקול הכלכליות הינו שיקול משמעותי בהחלטה אם להעניק פטור מהיטל השבחה, ולאור העמדה שלתכנית המדובר יש חשיבות ציבורית, יש להניח כי בסופו של יום יאושר הפטור מההיטל, באופן שיאפשר להוציא את התכנית אל הפועל".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה