חשש בענף מהשלכות דחיית הבחירות פעם נוספת: "אין לנו את הלוקסוס להמשיך עם אי הוודאות"

החלטת הממשלה אתמול (א') לאשר את הצו לדחיית הבחירות לרשויות המקומיות בחודש נוסף ל-27 בפברואר 2024, היא ככל הנראה מחויבת המציאות לאחר שנתוני צה"ל הראו כי 688 מהמתמודדים ב-144 רשויות, לא יוכלו להשתחרר משירות המילואים כדי להספיק לנהל מערכת בחירות שתסתיים בסוף ינואר. ובכל זאת עבור ענף הנדל"ן, אשר גם כך ספג האטה חמורה בפעילות, מדובר בחדשות רעות.

עיקר הבעיה נעוצה בפעילותן החלקית של ועדות התכנון המקומיות, שהחלה כבר בחודשי הקיץ עם התקרב מועד הבחירות המקורי – 31.10.23. אמנם, לאחר שנדחו הבחירות בשלושה חודשים יצאה חוות דעת משפטית מטעם מינהל התכנון אשר הרחיבה את טווח קבלת ההחלטות האפשרי של הוועדות המקמיות. ובכל זאת, על גורמים המעורים בנעשה, נותרה פעילותן של אלה חלקית ביותר.

לדברי עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות' המתמחה בתחומי המקרקעין, התכנון והבנייה, "הדחייה בבחירות לרשויות המקומיות תביא להמשך הקיפאון בענף ותהווה עוד חסם בהגדלת היצע הדירות בישראל. בתקופה של מספר חודשים לפני הבחירות ברשויות, ראשי הערים נמנעים מקבלת החלטות משמעותיות כמו אישור תכניות גדולות שעלולות ליצור התנגדות בקרב תושבים או קבלת החלטות לא שגרתיות. בגלל שהבחירות היו אמורות להיות בסוף אוקטובר, אנחנו נמצאים כבר חודשים ארוכים במצב של קיפאון, ולכך יש להוסיף את נזקי המלחמה, מצוקת כח האדם, הריבית הגבוהה ואי יציבות בענף. לכן אין ספק שדחיית הבחירות, עד כמה שהיא מחויבת המציאות, תגרום לנזק מצטבר בענף ולעיכובים נוספים ביצירת פרויקטים חדשים. ייתכן שנדרשת חשיבה כיצד ניתן לקדם פרויקטים גם תחת מגבלות התקופה תוך קביעת מועדים לאישור תוכניות וקבלת מענה מהרשות".

"חלה החרפה של תהליכי הבירוקרטיה המייגעים"

ראש תחום התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקטה גרופ, רון מנשרוב-מרום, אמר כי "אנחנו בצל מלחמה ואין לנו את ה'לוקסוס' לחכות ולהמשיך באי הוודאות בענף. על הוועדות להתכנס ולהניע תהליכים בהתאם להוראות מינהל התכנון , ולראות לנגד עיניהם את פיתוח העיר ורווחת התושבים".

לדברי מנשרוב-מרום, דחייה נוספת של הבחירות יכולה לתת דווקא אוויר לנשימה ליזמים, שכן כעת הוועדות אמורות להמשיך לפעול וכולנו תקווה שאכן כך יהיה. כל חודש שהוועדה לא מתכנסת, שווה ערך לעוד חודשים של עיכוב עד שעולים לקרקע. התחדשות עירונית הינה פתרון ממשי ריאלי לייצור ממ"דים בשכונות ישנות, לצד פרויקטים יזמיים המציעים איכות חיים לתושבים חדשים וישנים".

מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, דרור אוהב ציון, אמר כי "כיום ממילא ישנם הרבה חסמים והליכי רישוי ארוכים המייצרים מלאי דירות נמוך בענף הנדל"ן. העיכוב בבחירות לרשויות המקומיות עלול רק להחריף את הליכי הבירוקרטיה המייגעים, מה שיוביל לירידה במלאים לשנתיים שלוש הקרובות. לכל ראש עיר יש את האג'נדה שלו וסדר יומו משפיע על ועדות התכנון. בהתאם לכך, פרויקטים מסוימים מקבלים קדימות ואחרים פחות.

"במצב הביניים שנוצר ועדות התכנון לא יושבות באותה הדחיפות וישנה המתנה כעת לתחלופת ראשי ערים. המלצתנו היא כי יש לייצר מערכת תגמול וענישה, הן לרשויות התכנון והן לבעלי הדירות בגין אי עמידה בזמני ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית . העירייה צריכה למשל לתת למבנים מסוימים ללא ממ"ד התראה להשלמת תכנון וביצוע התחדשות עירונית עד לתאריך נקוב, זאת על מנת למנוע מו"מ ארוך ולקצר הליכי בירוקרטיה".

יועמ"שית מנהל התכנון : אין מניעה להוציא היתרים

הסיבה להאטה בפעילות הוועדות המקומיות בחודשים שלפני הבחירות באה בשל ההבנה כי בחודשים האחרונים לפני הבחירות אין לקבל החלטות מדיניות מרחיקות לכת, גם מתוך חשש שיהיה בכך כדי להיטיב עם מאן דהו לפני הבחירות, וגם מתוך ההבנה כי בתהליכים תכנוניים ארוכי טווח, ראוי לתת לשלטון החדש שייבחר לקבוע את המדיניות.

עם זאת, כאשר ימים ספורים לאחר פרוץ המלחמה פרסם שר הפנים משה ארבל תקנות לדחיית תאריך הבחירות ל-30 בינואר, נוצר חשש כי עצירת או צמצום של פעילות הוועדות המקומיות לקראת הבחירות, עלול להתארך ל-8-9 חודשים, במקום 3-4 חודשים כמקובל.

על מנת להתמודד עם הבעייתיות, פרסמה בחודש נובמבר היועצת המשפטית של מנהל התכנון , עו"ד תדמור עציון, חוות דעת משפטית המרככת את האיסור על פעילות הוועדות. "הוועדות המקומיות מהוות חוליה חשובה ומשמעותית במערכת התכנון והרישוי של מדינת ישראל. הקפאה של עבודת הוועדות למספר חודשים, עלולה להשית מעמסה כבדה על המשק הישראלי ולפגוע בכלל הציבור". הכלל שקבעה עציון בחוות דעתה, הוא שאין מניעה בהוצאת היתרים ואף באישור תוכניות מפורטות (תב"עות),כל עוד אלה מהווים המשכה של מדיניות קיימת, ולא נעשים מכוחה של מדיניות חדשה.

גם ועדת הפנים של הכנסת תמכה בחידוש פעילותן, בכפוף לסייגים.