ציידי ההזדמנויות מתעוררים: "זו תקופה אטרקטיבית להשקעה, אולי הכי אטרקטיבית בשנים האחרונות"

מלחמת חרבות ברזל הכתה את המדינה כולה בהלם, והחריפה את המשבר שבו היה שרוי ענף הנדל"ן עוד לפני שפרצה. האטה זו נגרמה בין היתר מעליות הריבית שהפחיתו את הצריכה, ממשבר ההייטק במסגרתו פחתו ההשקעות בישראל, ועוד. ואולם, לטענת כלכלנים ומשקיעים, דווקא בתקופה קודרת שכזו עשויות לצוץ הזדמנויות השקעה מעניינות.

לדברי ד"ר יאיר דוכין מבית הספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית, "המלחמה גרמה לעצירה מוחלטת של עסקאות בתחום המגורים, והשוק עכשיו זה שוק של קונים. אתה יכול למצוא עסקאות למגורים או להשקעה במחיר שמשקף ירידה של 10% ומעלה. גם אם אתה קונה דירה ומשלם 15%-10% מהסכום עכשיו, ואת השאר בתוך שנתיים-שלוש בלי ריבית והצמדה, זו בעצם הנחה של לפחות 10%".

"גם במצב הזה יש בעיה של חברות הייזום והקבלנים שהם כמו הדמויות המצוירות שנגמר להן המסלול ורצות באוויר. הם כבר נפלו והם לא יודעים. המשך המצב הקיים יביא לנפילה, גם של היזמיות וגם של חברות הביצוע, כי השוק מת. העסקאות שמדווחים עליהן עכשיו נסגרו לפני המלחמה, עכשיו הן רק נרשמות, והדיווחים של הלמ"ס גם בעייתים כי הם כותבים את מחיר העסקה לפי מה שסוכם בחוזה, אבל את תנאי המימון שיוצרים את ההנחה הם לא מביאים בחשבון. כל פעם שפונים אליי אני אומר שזה הזמן לקנות".

המשקיעים מזהים את הפוטנציאל?
"יש מעט מאוד משקיעים, גם מהארץ וגם מחו"ל. בשוליים יש התעניינות. מאינפורמציה שקיבלתי ממתווכים. באים ומתעניינים ולא עושים כלום, אוספים אינפורמציה. במהלך 2024 זה יהיה המצב, שוק של קונים, בירידה של לפחות 10%".

ומצד שני מדברים בעקבות המלחמה על ירידה בהיצע בעקבות הירידה בהתחלות הבנייה ובכוח האדם
" קבלנים גדולים שבאים עם הון עצמי וקווי אשראי טובים ממשיכים את הפרויקטים. אז המכירות יורדות, אבל  ההיצע לא יורד. לקבלן יש מלאי של דירות לא מכורות, אבל בעוד שנה שנתיים זה עלול להתהפך, ואז נראה התפרצות מחודשת של מחירים שיכולה להיות משמעותיות, ואז אתה במצב של התחלות בנייה, ברמה של 30-40 אחוז מהרמה השנתית שהייתה לפני המלחמה, וכמובן שיש את הווקטור של הריבית שמעיק על היזמים.

''30%-40% מהרמה השנתית של התחלות הבנייה שהייתה לפני המלחמה'' (שאטרסטוק)

הבלגאן והמלחמה בארץ מביאים הרבה אנשים לחשוב על השקעות נדל"ן בחו"ל. מה דעתך?
"שואלים אותי על זה הרבה. ברמה העקרונית אני מזהיר את הרוכשים הפוטנציאליים, שיש הרבה דוגמאות לכאלה שהלכו לעשות עסקאות בחו"ל וחזרו עם ידיים על הראש. אני מאלה שטוענים שצריך להשקיע רגלי. להגיע מאיפה שאתה גר ברגל לנכס שאתה משקיע בו. אם אתה משקיע בהונגריה, רומניה או ארצות הברית, אתה לוקח סיכונים אדירים. למרבית הרוכשים גם אין יכולת להשגיח ולבקר. מי שיכולים להכניס השקעות כאלה הם משקיעים מוסדיים או גופים גדולים, שיש להם יכולות וקשר עם היזם המקומי".

"בתקופת ריבית גבוהה בעל המזומן הוא המלך"

לדברי פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב אומר כי "אף אחד לא יודע מה הולך להיות. שוב ושוב גילינו שתחזיות שונות שניתנו התבדו. לא ניתן לחזות את העתיד ושוק הנדל"ן אינו יוצא דופן".

יחד עם זאת, לדבריו, "תקופות שבהן יש עליית ריבית גבוהה הן תקופות שמאופיינות בקשיים של יזמים ובעלי נכסים לשרת את החוב, וכאן נוצרות הזדמנויות למשקיעים. זה הזמן שלהם למצוא חברות או משקיעים אחרים שנמצאים בקושי ולרכוש מהם את הנכסים. אפשר לעשות זאת כמשקיע יחיד, אם יש לך את ההון הדרוש, או באמצעות קרנות נדל"ן או קרנות ריט. בתקופת ריביות גבוהות מי שיש לו את המזומן הוא המלך".

דור אוחנה, שותף ומנהל פיתוח עסקי בקרן מרתון, העוסקת בהשבחה ובהשקעות נדל"ן, הוא אחד מאותם אנשים שאליהם מכוון בן שחר "נכנסנו בתוך משבר והמלחמה תעמיק אותו. המשבר הזה מייצר הזדמנויות עסקיות. אפילו אני כבחור צעיר כבן 35, לא מוותיקי התחום, לא פגשתי תקופה כזו מעולם, כשברור שהמחירים של אתמול הם לא המחירים שיהיו היום. זה חשוב לנושא הזדמנויות עסקיות בנדל"ן".

דור אוחנה, שותף ומנהל פיתוח עסקי בקרן מרתון: "נכנסנו למלחמה בתוך משבר, והיא תעמיק אותו. המשבר הזה מייצר הזדמנויות עסקיות. אפילו אני כבחור צעיר כבן 35, לא מוותיקי התחום, לא פגשתי תקופה כזו מעולם, כשברור שהמחירים של אתמול הם לא המחירים שיהיו היום"

לדבריו, "כל סגמנט נדל"ני שהיה מוערך בשווי מסוים לפני המלחמה - מוערך היום בפחות, והשאלה היא רק בכמה. יש תחומים שחטפו יותר חזק, למשל בעולם הנכסים המניבים. שילוב ריבית גבוהה, ביקושים נמוכים ועלויות בנייה גבוהות גרמו לשווי הנכסים המניבים לרדת – גם משרדים וגם מסחר. הצריכה נעצרה ואין מצב רוח. השאלה בכמה ולכמה זמן זה יימשך.

"תוסיף לזה את המלחמה שגרמה לכוח עבודה לצאת מהמשק, כשמאות אלפי מילואימניקים הלכו להילחם ויש את האלמנט הכי חשוב בכלכלה שזה הציפיות והתחושות. אין חשק לצרוך או לקנות דירה חדשה, ורואים את זה בכל המגזרים. יש ירידות ברכישת דירות חדשות, משרדים חדשים, רכישה בחנויות של מרכזים מסחריים, בצריכה של המשק. זה משפיע על שוויים ויוצר הזדמנות".

מה אתם רואים שקורה מתחילת המלחמה?
"אנחנו מזהים ירידת מחירים בעסקאות שהיו על השולחן, שמגיעות אלינו מחדש בהנחה של 15% ומטה. קנינו קרקע של חנן מור בנס ציונה, והיום אנחנו אפילו רוכשים במחירים נמוכים יותר באותם אזורים. אנחנו נמצאים במו"מ על קרקע בירושלים שיש לה פוטנציאל של עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים. התנהלו עליה ב-70 מיליון שקל, והיום אני מתנהל במו"מ על 50 מיליון שקל מקבוצת משקיעים פרטיים, שהריבית שלהם 10%, הבינו שאי אפשר לבנות פרויקט ב-10%, הם הוציאו את הקרקע לשוק ורק רוצים להיפטר מהסחורה".

איפה אתה רואה את עיקר ההזדמנויות?
"עולם המניבים לא משופע עדיין הזדמנויות, אבל צפויות להגיע יותר ויותר כאלו בטווח הבינוני. עולם המסחר השכונתי פחות נפגע, כי למרות המשבר מרכזים שכונתיים עובדים טוב ויודעים להחזיק את המחירים שלהם, כי המוצר איכותי. מרכז שכונתי עם שוכרים טובים ועם מוצר טוב, הקהילה המקומית תמיד צריכה אותו. גם אם אצרוך פחות עדיין אצרוך שם, כי זה ליד הבית ואני הולך ברגל. לעומת זאת קניונים גדולים כמו TLV, יהיה להם קשה להשכיר במאות שקלים למ"ר".

יש הזדמנויות בקווי העימות?
"אני חושב שהמדינה בטווח הארוך תדע להשתקם. אזורים דוגמת אשקלון, שדרות ונתיבות -  גם אם המחירים בהן לא יחזרו לשיא כל הזמנים, המחירים עדיין יחזרו להיות גבוהים. היום יש שם הזדמנויות לא מעטות, וזו יכולה להיות השקעה אטרקטיבית. הרי בסוף האזורים הללו יחזרו לתפקד". 

עו"ד גיא שעיה, מנכ"ל משותף בקרן תימורה, צופה ירידת מחירים. "מי שירצה למכור לא יפגוש קונים. המשבר בתעשיית ההייטק יביא גם הוא ליציאה של נכסים לשוק. ההשקעות בהייטק צנחו ב-80% ובלי השקעות בהייטק אי אפשר לשלם שכר דירה. אני מעריך שגם במקומות אלו המחירים יירדו"

איך המלחמה משפיעה על שוק ההשבחה?
"שוק ההשבחה הוא תמיד נגזרת של המחיר הסופי בכל תחום. ככל שיש אי ודאות גדולה יותר לגבי השווי הסופי, כך מחיר הקרקע הוא נגזרת שלנו והיום אנחנו הרבה יותר שמרנים בתפיסה שלנו לגבי שווי הקרקע. אם בעבר קניתי קרקע ואמרתי 'אייצר תב"ע למגורים' והייתי בטוח שהמחיר יעלה, היום אני כבר לא כזה בטוח. יזמים שנכנסו לעולם ההשבחה מגלים היום שמדובר בתחום קשה, כי נכסי השבחה אלו נכסים ארוכי טווח, וצריך לשלם ריבית בתהליך התכנוני. לכן רבים מוציאים היום את הנכסים למכירה ובין היתר גם אנחנו נהנים מכך. הם מוכנים להפסיד רק כדי למכור את הנכס".

השקעה בחו"ל היא אופציה עבורכם?
"אנחנו חושבים שאנחנו בתקופה אטרקטיבית להשקעה בישראל, אולי הכי אטרקטיבית בשנים האחרונות. זה הזמן. יזם טוב יודע למצוא הזדמנויות בתוך המשבר"

"מי שירצה למכור לא יפגוש קונים" 

עו"ד גיא שעיה, מנכ"ל משותף בקרן תימורה, קרן השבחה שקונה נכסים מניבים בכל הארץ עם מיקוד בנכסים ותיקים (קלאס B),מספר כי לאחרונה חלה עלייה בהיקף העסקאות לאחר שיותר ויותר מוכרים משלימים עם ירידת המחירים: "השוק זז לכיוון שהוא צריך לזוז כשהריבית גבוהה, המחירים ירדו, התשואות עולות וכמות העסקאות גדלה".

ד"ר יאיר דוכין: "יש הרבה דוגמאות לכאלה שהלכו לעשות עסקאות בחו"ל וחזרו עם ידיים על הראש. אני מאלה שטוענים שצריך להשקיע רגלי. להגיע מאיפה שאתה גר ברגל לנכס שאתה משקיע בו. אם אתה משקיע בהונגריה, רומניה או ארצות הברית, אתה לוקח סיכונים אדירים. למרבית הרוכשים אין יכולת להשגיח ולבקר"

מה קורה אצלכם מתחילת המלחמה?
"יש יותר עסקאות על השולחן. אנשים שחשבו שדברים יסתדרו והמחירים יחזרו למה שהיו פעם, מבינים שזה לא יקרה בקרוב. המגמה הזו החלה לפני המלחמה אבל התעצמה מאז תחילתה. עסקאות שמקיפות היום תשואה של 7%-8% על הנכס, בעוד שלפני שנה היה מדובר ב-6%-6.5%.

עוד צופה שעיה כי המשבר הכלכלי ורמת הריבית הגבוהה יביאו לכך שעסקים שלא באים מתחום הנדל"ן, אבל מחזיקים מסורתית בנדל"ן, יבצעו עסקאות מכור ושכור (sale & Leaseback) בהן מחזיק בנכס מוכר את הנכס והופך לשוכר שלו. "אלו עסקאות שמתרחשות לרוב בזמן משבר. העסקאות האלה הן אלטרנטיבה למוכר, במקום נטילת הלוואה יקרה בבנק".

במבט לעתיד צופה שעיה כי מגמת הירידה במחירים תימשך. "מי שירצה למכור לא יפגוש קונים. המשבר בתעשיית ההייטק יביא גם הוא ליציאה של נכסים לשוק. ההשקעות בהייטק צנחו ב-80% ובלי השקעות בהייטק אי אפשר לשלם שכר דירה. אני מעריך שגם במקומות אלו המחירים יירדו".

לגבי הפריפריה הוא מעריך כי שם יהיו פחות שחקנים בבניית נכסים מניבים. "השריפים המקומיים כבר לא בשוק בגלל הריביות ומי שנשאר במשחק אלו גופי ההשקעות. רובם לא קונים נכסים מיד שנייה, אלו נכסים קשים שיש להם המון תשומות ניהול, ואם נחבר את הנתונים האלה, גם הביקוש יורד וגם הריבית גבוהה, מי שחייב למכור ייפגש עם כסף".