"שוק המשרדים בארה"ב חווה היום משבר שלא היה כמוהו"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו איציק טאוויל, סמנכ"ל בכיר, מנהל אגף אשראי ואגף השקעות בנדל"ן, בהראל חברה לביטוח. הוא שוחח עם מנכ"ל מרכז הנדל"ן דן קצ'נובסקי, על היתרונות והחסרונות של ההשקעות בארה"ב, על ההבדלים לעומת השוק בארץ, למה כל כך חשוב שיהיה לך שם שותף מקומי חזק ומה חייבים לזכור לפני שנכנסים לשוק האמריקאי.

לצפייה: 

להאזנה: 

​

טאוויל פתח וסיפר על הפעילות בהראל: "אני מנהל את אגף האשראי והנדל"ן בחטיבת ההשקעות. סדר גודל של 35 מיליארד שקל תיק האשראי שלנו, וכ-20 מיליארד שקל תיק ההשקעות בנדל"ן, הוא מפוזר על פני קרנות, השקעות ישירות בנכסים ישירים בישראל ובחו"ל וכל מיני שותפויות ופלטפורמות שאנו משקיעים בהן. שליש מההשקעות שלנו הן בישראל ושני שלישי בחו"ל, בארה"ב בעיקר אבל גם בגרמניה ובאנגליה וקצת ספרד וצרפת. יש לנו חשיפה גם לשוק המשרדים, לוגיסטיקה והמולטי פמילי. פחות מאמינים במסחר ויש לנו השקעות אלטרנטיביות כמו מלונאות או מרכזי דאטה".

למה כולם הולכים דווקא לארה"ב?
"זה השוק הכי עמוק בעולם, הכי נזיל, מדינה ענקית, מערבית כמובן. כשאתה משקיע בנדל"ן אתה רוצה למשל מערכת משפט שקופה, שאם תהיה לך בעיה כזו או אחרת תוכל ללכת לבית משפט להסדיר את זה. גם מערך הנתונים שם הוא הכי טוב בעולם, יש לך מערכות ואינסוף דאטה אם תרצה לדעת על היסטוריה של נכס. בגלל שזה שוק מאוד גדול ומתוחכם נוצרות הרבה מאוד הזדמנויות. צריך להיות כל הזמן שם וערניים ולזהות הזדמנויות. תוכל ליהנות מתשואות מאוד יפות.

איך שומרים על הדריכות כשאתה כ"כ רחוק משם?
"המרחק הוא בעיה, אבל יש שם צוות ייעודי שאמנם יושב פה, אבל מותאם לשעות שם. החוכמה היא למצוא את השותף המקומי הנכון, שיושב שם ומכיר את השטח והחוקים והמנטליות הכי טוב. שהוא איתך גם בכסף, כלומר אם קורה משהו לא טוב הוא נפגע כמונו ואם מצליחים - הוא מצליח כמונו.

"יש לנו רגולציה ואנחנו גוף מאוד מפוקח. אסור לנו להיות בעלי שליטה, כלומר עד 49%, ואנחנו דואגים שהשותף המנהל שלנו יהיה 51% או אחוז ניכר יחד עם שותף שלישי, שהוא יכול להיות גוף מוסדי נוסף. אנחנו דורשים ממנו להיות עם נתח מאוד חשוב בעסקה, לא 5%, על מנת ליצור זהות אינטרסים.

"הייתה לנו למשל שותפות עם שותף מקומי במקבץ של נכסי מולטי פמילי, הייתה לו אסטרטגיה של לפרק את הנכס לחתיכות, ולשפץ. דברים שלא עולים הרבה כסף אבל נותנים אווירה לדיירים: כמו אי במטבח, או גינת כלבים שזה דבר חזק מאוד היום בארה"ב, ואז אפשר להעלות את שכר הדירה נניח בחמישה או עשרה אחוזים. כשאתה עושה את זה ומתייעל בדברים כמו רכש, יש יותר הכנסות וזה מתבטא גם בשווי. היו לנו הצלחות מאוד גדולות, עם תשואות של למעלה ב-30% במימוש של נכס מהסוג הזה".

טאוויל התייחס לשוק החוב בארה"ב ואמר כי "יש בו הלוואות בטריליונים, זה בולט מאוד שבשנתיים הקרובות יש  למעלה מ-1.1 טריליון דולר שאמורים להיפרע. שוק החוב בארה"ב גם לנכס מניב הוא לתקופות קצרות, של שנתיים-שלוש ואז אפשר להאריך את זה כל פעם בשנה. בישראל אם יש לך נכס מניב - למשל מימנתי נכס בהרצליה שמושכר למייקרוסופט ל-15 שנה, ואז אחרי התקופה אני מקבל את כל הכסף או רובו, הנכס משרת את החוב לאורך זמן.

"בזמן הזה לא משנה אם היה שינוי בריבית או ברמת הצמיחה, הריבית מקובעת בהתאם לחוזה השכירות, ואני והיזם מתגברים על שינויי שוק. זה לא קורה בארה"ב.  היום בריבית גבוהה אתה יכול לשים כסף באג"ח, ולקחת פחות סיכון ועדיין לקבל תשואה ראויה, ואז השוק מתייבש, בזמן שהרבה מאוד פירעונות שיוצאים לשוק, יש הפרעה לשוק ואי אפשר למחזר אותו".

"אני חלילה לא אומר לא להשקיע בארה"ב, ההפך", מסביר טאוויל, "החוכמה היא לבחור את השותף הנכון, המנהל הנכון, שיידע לבחור נכון את הנכסים, לא להתפתות רק אחרי תשואות כי אפשר לקבל שם תשואות דו ספרתיות וזה מאוד מפתה, לפעמים לקבל אחוז פחות אבל עם הרבה יותר ביטחון, שותף מקומי עם יכולות מקצועיות שבמקרה שיש בעיה יידע גם להשתלט ולנהל את הנכס, להביא אותו למקום מבטחים ובכך למזער את ההפסד או את ההשקעה. כולם יכולים להפסיד, אבל יש אחד שיפסיד הכל ואחד שידע להתאושש. השוק הזה הוא אוקיאנוס כחול, חבל לא להיות בו, רק לעשות את זה בדרכים הנכונות".

"שוק המשרדים חטף מכה כמוה לא חטף מעולם" 

"עוד הבדל בין השוק הישראלי לאמריקאי זה התנהלות השמאים", הסביר טאוויל. "יש הרבה טענות של השמאים בישראל, למה כל העולם בהיוון כזה ואתם לא מורידים, אז בסוף זה שומר עלינו, גם על המערכת הבנקאית ואז גם השוק יציב. אז אפשר לראות שב-2008 וב-2002 לא הייתה דרמה כאן בשוק הנדל"ן, לא הגענו למצב של ארה"ב. כשהריבית בארה"ב הייתה אפסית השמאים שם יכלו להגיע לרמות היוון מאוד נמוכות, במשרדים ראית אפילו מתחת ל-5 - מאוד נמוך. בישראל גם כשהריבית הייתה אפס, הם תמיד נעצרו באיזשהו מקום".

"שוק המשרדים נפגע הכי קשה והם חווים שם משבר שלא היה. חלק מאלו שאני מדבר איתם אומרים שהם לא חווים משבר כזה מעולם. בקורונה הרבה עברו דירה למדינה אחרת, בעיקר לפלורידה, טקסס, צפון ודרום קרוליינה. בארה"ב התפוסה הפיזית בבניין לא עוברת את ה-60 אחוז, כשבכל שאר העולם אנשים כבר חזרו למשרד" 

"יש לך שם המון מלווים, זה לא חמישה בנקים כמו בישראל, תמיד תמצא את זה שייתן לך בלי ערבות, לעומת ישראל שהנוהג בשוק אחר ואין כ"כ הרבה מלווים, ולא תמצא מי שייתן לך בלי. נכון שנהוג ששיעורי LTV יותר נמוכים שם, אבל זה לא אומר בהכרח שהיזם מביא יותר הון עצמי. הוא מביא את ההון העצמי ממקומות אחרים, למשל מביא שותף אחר.. בסוף היזם מביא 5 אחוז עד 15 אחוז הון עצמי אמיתי".

איך אתה רואה את השוק קדימה בארה"ב?
"שוק המשרדים נפגע הכי קשה והם חווים שם משבר שלא היה כמוהו. חלק מאלו שאני מדבר איתם אומרים שהם לא חווים משבר כזה מעולם. בקורונה הרבה עברו דירה למדינה אחרת, בעיקר לפלורידה, טקסס, צפון ודרום קרוליינה. בארה"ב התפוסה הפיזית בבניין לא עוברת את ה-60 אחוז, כשבכל שאר העולם אנשים כבר חזרו הרבה יותר לעבוד מהמשרד.

"הייתי בינואר בסן פרנסיסקו והרחובות היו ריקים, התחבורה הציבורית ריקה, המסחר ריק. זה מרוקן את החיות של העיר. אבל רואים ביקושים חזקים מאוד בלוגיסטיקה ובמולטי פמילי. נושא המלונאות למשל מאוד השתפר מאז הקורונה, אחד התחומים שקיבל דחיפה חיובית".