ההתחדשות צפויה להכפיל את גודל השכונה. בינתיים דירת 3 חדרים עולה כאן 1.6 מלש"ח

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מרכז העיר פתח תקווה.

מאז נוסדה לפני 145 שנה היתה פתח תקווה, המושבה העברית הראשונה בארץ ישראל, נטועה בלב לבו של האתוס הציוני. סיור במרכז העיר בשנים האחרונות מעלה שממש כמו האתוס שדהה, גם מרכז העיר זקוק לניעור רציני. רבים מהמבנים הוותיקים מאופיינים במראה מוזנח, ונראים כמי ש"עשו את שלהם" וזמנם הגיע.

לזכות הרשות המקומית ייאמר שגם היא זיהתה זאת כבר לפני שנים, ופעלה לאישורה של תוכנית התחדשות כלל עירונית, אשר אחד ממוקדיה הוא מרכז העיר הוותיק. בעקבות אישור התוכנית הגיעו גם היזמים, ועשרות מיזמי התחדשות עירונית - רובם המסלול תמ"א 38 - נמצאים כיום שלבים שונים של רישוי או ביצוע.

על פי ההערכות, צפוי מרכז העיר להכפיל את מספר תושביו בתוך 20 שנה, מכ-20 אלף כיום, ל-40 אלף. הערכה זו מעלה כי רכישת דירה יד שנייה בבניין ותיק עשויה להתברר כהשקעה נבונה, מה גם שרמת המחירים של אלה עדיין נחשבת "ברת השגה", לפחות ביחס לגוש דן. מחירה של דירת שלושה חדרים ותיקה נע כיום בטווח של 1.6-1.7 מיליוני שקלים.

כרטיס ביקור - פתח תקווה 

מיקום: מחוז מרכז,  גובלת בהוד השרון ורמת השרון מצפון, בת"א, בני ברק וגבעת שמואל במערב, בכמה קיבוצים מהמועצה האזורית דרום השרון והמושב כפר סירקין במזרח, ועם גני תקווה, קריית אונו ומועצה אזורית חבל מודיעין ובמושבי המועצה האזורית דרום השרון מדרום.

תושבים: כ-257 אלף איש

גידול אוכלוסייה: 1%, ריבוי טבעי 2,400, מאזן הגירה 456-, עולים בהשתקעות ראשונה 402.

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 3,131 עסקאות בכל שנת 2022, 1,119 עסקאות בחציון הראשון של 2023.

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-11.1% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-12.8% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה דרסטית של כ-41% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 1907 עסקאות, 2023- 1119 עסקאות).

מוקדי בנייה חדשה: 

 - הקריה האקדמית (בין רבין, בר לב, שחם, דגניה) - כ-1,300 דירות

 - מתחם דנמרק (בין רבין, תוצרת הארץ, דנמרק, דגניה) - כ-550 דירות, כ-43,500 מ"ר מבני ציבור, כ-16,000 מ"ר מסחר, וכ-107,000 מ"ר תעסוקה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• המרכז השקט (179 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

• עין גנים (58 פרויקטי התחדשות עירונית ), 

• מרכז העיר (46 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

• רמת ורבר (38 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

• מחנה יהודה (32 פרויקטי התחדשות עירונית )

מוקדי פיתוח עתידיים: 

 - סירקין - כ-12,000 דירות

 - מתחם הפרדס (בין אם המושבות החדשה לא.ת. סגולה) - כ-1,100 דירות

 - מתחם פארק הירקון - כ-2,800 דירות, 400,000 מ"ר לתעסוקה, וכ-30,000 מ"ר למסחר.

 - קרית אריה - תוספת של מיליוני מ"ר לתעסוקה לאזור התעסוקה הוותיק.

  - סביבת תחנות המטרו - תוספת משמעותית צפויה של מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 90 פרויקטים, מהם 16 פרויקטים בתמא 38/1, 35 פרויקטים ב-תמא 38/2, 3 בהריסה שלא מכח תמ"א, 2 בפינוי בינוי, 34 פרויקטים בבנייה חדשה.

מרכז העיר - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, גובלת בשכונת קרול וציר הרכבת הקלה מצפון, שכונות שיפר ועין גנים ממזרח, שכונת המרכז השקט מדרום, ושכונת רמת ורבר ממערב.

מספר תושבים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 19,906

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 40,000

מספר יח"ד (סוף 2021, נתוני למ"ס): 10,314

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 16,250

מצב חברתי-כלכלי נוכחי: 5 מתוך 10.

רמת נגישות ברכב פרטי: סבירה - לנסיעות עירוניות השכונה ממוקמת היטב במיקום מרכזי ועם מספר רב של רחובות שמובילים לכל הכיוונים, וכלל רחובות ראשיים ורחבים. עם זאת, השכונה מרוחקת יחסית מכבישים בינעירוניים כמו כביש 4, כביש 6, כביש 5 וכביש 471, כך שלמעט הקירבה לכביש 40, לנסיעות בינעירוניות רבות היא לא נגישה במיוחד.

רמת נגישות בתחבורה ציבורית: טובה - השכונה משורתת היטב על ידי אוטובוסים, צמודה לתחנה המרכזית העירונית, ובזכות הקו האדום של הרכבת הקלה, רוב השכונה נמצאת במרחק הליכה מנסיעה נוחה למוקדי תעסוקה רבים בעיר ובגוש דן. 

המצב צפוי להשתפר משמעותית לקראת סוף העשור הבא, אז צפוי להתחיל לפעול קו M2 של המטרו, שיגיע מהשכונה לשכונות סירקין החדשות במזרח העיר, ולמוקדי עניין רבים בגבעת שמואל, בני ברק, רמת גן, גבעתיים, ותל אביב.

מוקדי משיכה: 

• בית העירייה 

• התחנה המרכזית

• השוק העירוני

• כיכר המייסדים

• קניון לב העיר

סקירת השוק

שינוי מחירים בשכונה: עלייה של כ-4.1% במחיר דירה בין החציון ראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023, ירידה של כ-46% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 35 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

מספר דירות שנמכרו בחציון הראשון של 2023: 110 דירות סה"כ - 22 דירות חדשות ו-88 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: סה"כ 729 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: סה"כ 7,505 יח"ד 

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: 622 דירות 

מספר הדירות הנמצאות בבנייה: 128 יח"ד

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: 84 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן