קשרו עגלות ילדים ברחבת הכניסה לבניין והציבו מצלמות אבטחה, למרות תלונות השכנים. כך הכריע ביהמ"ש

על פי הוראות חוק המקרקעין , תשכ"ט-1969, הרכוש המשותף בבניין כולל את כל חלקי הבניין למעט הדירות וחלקי הרכוש המשותף שהוצמדו לדירות. ככלל, כל בעל דירה רשאי לעשות "שימוש סביר" ברכוש המשותף, וזאת ללא צורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות. שימוש החורג מהוראות אלו, כלומר שימוש שאינו סביר ברכוש המשותף, מהווה שימוש אסור, אלא אם הוא אושר ע"י רוב בעלי הדירות.

במאמר זה, נסקור ערעור בבית המשפט המחוזי על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בפתח-תקווה, אשר נדרשה לשאלות שלהלן: האם הצבת עגלות ילדים ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר בו, ולכן אינה טעונה הסכמה של רוב הדיירים; והאם יש בהצבת מצלמות ברכוש המשותף המופנות לכיוון הרכוש המשותף כדי לפגוע בפרטיות של בעלי הדירות שבבניין ובאי ביתם, ולכן נדרשת לכך הסכמה של כלל בעלי הדירות.

נסיבות המקרה:

ענייננו בערעור על פסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה, בעניין שימוש ברחבת הכניסה בבניין הרשום כבית משותף, לצורך אחסון עגלות ילדים, והצבת מצלמות שהותקנו ע"י בעלי דירה. 

עסקינן בבית משותף בבני ברק, שבו המערערים אחסנו את עגלות ילדיהם ברחבת הכניסה של הבניין, המהווה רכוש משותף, וכן הציבו מצלמות הפונות לכיוון הרכוש המשותף.

בראשית טענותיהם, טענו המערערים כי אחסון עגלות ברחבת הכניסה של הבניין, שהיא חלק מהרכוש המשותף, מהווה שימוש סביר, ומשכך אינו טעון הסכמת הדיירים האחרים. עוד צוין, כי חדר העגלות הפך למחסן ובנוסף הוחלף מנעולו, זאת בהיעדר אישור מיתר הדיירים. כתוצאה מכך, למערערים לא הייתה יכולת לעשות בו שימוש לצורך הצבת עגלות. לכן, נאלצים הם לאחסן את העגלות בשטח המשותף.

בעניין המצלמות, טענו המערערים כי מדובר במצלמת דמי אחת, וזו הוצבה למען שמירה על ביטחונם. מנגד, נציגות הבית המשותף, דחתה את טענת המערערים.

בנוגע להצבת עגלות ברחבת הכניסה, נציגות הבית המשותף טענה, כי אין מקום לאפשר זאת בנסיבות שבהן אין הסכמה של רוב בעלי הדירות. ויתרה מכך, הדגישה הנציגות שהצבתן בשטח הנ"ל מהווה מפגע בטיחותי. בסוגיית המצלמות נטען, כי יש בהצבת המצלמות כדי לפגוע בפרטיות של הדיירים האחרים. משכך, לא ניתן להציבן ברכוש המשותף, אלא בהסכמת הדיירים כולם.

החלטה:

בית המשפט דחה את טענת המערערים, וקבע שאין מדובר בשימוש סביר. לפיכך, נפסק כי הצבת עגלות בשטח המשותף מהווה שימוש שאינו סביר. על כן, השימוש טעון הסכמה של רוב הדיירים. עוד נקבע, שהדבר מהווה סכנה בטיחותית הנובעת מהצבת עגלות במעבר, ואף מהווה מפגע אסתטי. כל זאת, במיוחד בשים לב לכך, שקשירת עגלות יש בה כדי להוות תפיסת חזקה בלעדית.

האמור חל ביתר שאת, שעה שבבניין קיימות חלופות ראויות, בהן אפשרות לשימוש סביר ומידתי באחד מהמחסנים הקיימים בבניין וכן האפשרות להצבת עגלות בצד הבניין.​

בנושא המצלמות נפסק כי הצבת מצלמות ברכוש המשותף הפונות לכיוון הרכוש המשותף, יש בה כדי לפגוע בפרטיות הדיירים ובאי ביתם, ולכן נדרשת לכך הסכמת כלל הדיירים; בעניין הטענה כי מדובר במצלמת דמי, זו נדחתה לגופה, שכן מדובר בטענות סותרות היות שהמערערים עצמם טענו כי המצלמות הוצבו לשם שמירה על ביטחונם.

עש"א 17591-04-21 גבאי ואח' נ' נציגות הבית המשותף

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד דנית ג'אן בסיוע המשפטן יוסף מינץ