"לקחנו אזור נחשל שהיה החצר האחורית של תל אביב והפכנו אותו לחלום הרטוב של כל מתכנן"

מורדי שבת, מנכ"ל ICR ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ, מתארח השבוע במדור ומספר על הפרויקט הנסיוני שיזם ברמלה שהצליח כנגד כל הסיכויים, על ילדותו כילד מחונן מדימונה בפנימייה יוקרתית בירושלים, על יוזמות ההתנדבות של החברה מאז החלה מלחמת "חרבות ברזל", ולמה למרות כל המכות שהענף ספג - הוא דווקא אופטימי.

יוזמות והתנדבות מאז החלה המלחמה:
"בתחילת הלחימה תרמנו ציוד ללוחמים כמו אפודים קרמיים וחליפות סערה, כשהדגש שלי היה להתמקד בגדודי החי"ר. במקביל, מאחר והמשרד שלנו נמצא בשדרות שאול המלך בתל אביב, שזה מאוד קרוב למסעדת "האחים", עשינו תורנות שבה כל יום למשך תקופה של 3 שבועות, היו שני עובדים שלנו שהלכו להתנדב שם לארוז אוכל שהמסעדה הכינה ותרמה ללוחמים. לאחרונה גם הלכנו לעזור לקטוף מלפפונים במושב אחיטוב בעמק חפר".

איך המלחמה השפיעה על העבודה שלי בשבועות האחרונים:
"השבוע ראשון היה שבוע של הלם לכולם והיינו מאוד גמישים מבחינת העובדים. אחרי שבוע וחצי בערך העדפנו לחזור בהיקף מלא, ולעבוד כמו שצריך בשגרת לחימה. למי שהיו בעיות נקודתיות, כמובן שבאנו לקראתו. בשבועיים-שלושה האחרונים דווקא יש התעוררות, ועשינו לא מעט עסקאות ביחס למה שהיה בתחילת המלחמה. יש לנו קרוב ל-1,500 יחידות דיור שנבנות בימים אלה ב-7 פרויקטים שונים, והקבלנים שבונים אותם הודיעו לנו שהם עובדים בקצב משביע רצון יחסית לנסיבות".

חוויה מכוננת במהלך הקריירה:
"במסגרת התפקיד שלי כמשנה למנכ"ל בגינדי השקעות, הובלתי והייתי חלק מהותי מפרויקט 'גינדי תל אביב', וזו הייתה חוויה מטלטלת מכל הבחינות. גם מבחינה שיווקית, כי יצרנו חוויה של השקת פרויקט שלא הייתה באותה תקופה, אולי מאז ההשקה של אורנג' עם הריבוע הכתום, שהיא היום חברת פרטנר. לקחנו גם את אותם משרדי פרסום ואותן חברות הפקה. המטרה הייתה ליצור מותג בן לילה, במקום שבאותם ימים נחשב לחצר האחורית של תל אביב - השוק הסיטונאי. זה נחשב להתחלה של דרום העיר נכון לאותם ימים, ומי רוצה לגור בשוק.

"ברמה האורבנית, זה היה לקחת אזור נחשל ולהפוך אותו לחלום הרטוב של כל מתכנן עירוני שמסתכל על העיר 50 שנה קדימה. על 50 דונם יש שם קרוב ל-2,500 דירות, פארק, בית ספר יסודי עם 11 כיתות, קאנטרי עם בריכת שחייה וחדר כושר, וקניון של 30,000 מ"ר, הכל על חטיבת קרקע אחת. זאת הדוגמה הקלאסית לעירוב שימושים על מלא. גם מסחר, גם משרדים, גם מגורים ועוד. עבורי, להסתובב שם היום ולראות את הפרויקט זו גאווה".

צילום: אמיר לוי

טעות שלמדתי ממנה:
"לפני קרוב ל-16 שנה, כשהייתי מנהל פרויקטים צעיר בגינדי השקעות, נולדה הבת הגדולה שלי עם בעיה בריאותית. 3 חודשים אחרי הלידה היא הייתה צריכה לעבור ניתוח, לא דרמטי, אבל בהרדמה. באותו היום היה לי דיון בוועדה המקומית בעיריית רמלה על פרויקט שהובלתי, והחלטתי ללכת לדיון במקום להיות עם אשתי בבית החולים. זה משהו שאני לא סולח לעצמי עליו עד היום, כי בסדר עדיפויות שלך כבן אדם אתה צריך לדעת מה לפני מה, ומשפחה באה לפני קריירה ולפני הכל. זה היה שיעור לחיים, העבודה לא נגמרת אבל החיים הם קצרים. הילדה היום בריאה ומדהימה, ואגב לא מכירה את הסיפור".

דמות שהשפיעה עלי במיוחד:
"אמא שלי שנתנה לי את הליבה החזקה שלי, וכל חייה שמה אותנו לפני הכל. לאורך כל חיי התייעצתי איתה. גם היום כשהיא כבר קרובה לגיל 80, וגם כשהיא לא מבינה עד הסוף את הפרטים של מה שאני עושה, ברמת העצה החכמה לחיים האישיים והמקצועיים היא תמיד ידעה להתוות לי את הדרך. למדתי ממנה גם יושרה ואמונה בדרך. גדלתי בדימונה, הייתי ילד מחונן ולמדתי בפנימיית בויאר בירושלים. לפעמים היה לי קשה, כי הגעתי מרקע מסוים. אמא שלי תמיד אמרה לי 'אתה יותר טוב מכולם, תאמין בעצמך ותגיע'. עד היום היא ככה".

ההצלחה הכי גדולה שלי עד היום:
"פרויקט 'מגדלי גינדי סיטי' ברמלה שעשיתי כשהייתי בגינדי, שהוא כולו חשיבה מחוץ לקופסה. בשנת 2015 קנינו שם קרקע לבניית קניון, ומגרש צמוד כדי לבנות חניון. אחרי כמה שנים, החלטנו לשנות את התב"ע של החניון לתב"ע למגורים, והצלחנו להוציא תב"ע ל-4 מגדלים בני 17 קומות כל אחד. עד אז היה רק מגדל מגורים אחד ברמלה בגובה הזה, וכולם אמרו לי שהאוכלוסייה היא דתית ולא תגור במגדלים, ושלא יקנו שם 364 דירות.

"באותו זמן התחילו לסלול את כביש 431 מדרום לעיר, שחיבר אותה לכל הצירים המרכזיים. הצלחנו לייצר בפרויקט הזה את ה'באז' שהוא במרחק של רבע שעה בלבד מתל אביב, והצלחנו להביא את מנהלת המגורים של צה"ל, זו שבונה בתים צמודי קרקע לאנשי הקבע, להסכים בפעם הראשונה לבנות מגדל של 17 קומות. במקביל, באותה תקופה המכירות בארץ היו לא משהו, אבל עשינו כנס בגני התערוכה ותוך 3 שעות מכרנו 182 יח"ד. החלטנו גם לתמחר את הדירות בכל הקומות באותו המחיר כדי לנטרל את ההתנגדות של הדתיים לדירות הגבוהות - והם קנו גם אותן".

העצה שלי למי שנמצא בתחילת דרכו:
"נדל"I זו ריצה למרחקים ארוכים. צריך ללמוד את הזירה או התחום שבו אתה רוצה להתמקצע. אם זה מגורים, אתה צריך ללמוד היטב את זירת התחרות, את המקום, וגם לא להקיש מפרויקט אחד לאחר. דין תל אביב זה לא דין ירושלים או דין ישראל כדין מדינה אחרת. צריך ללמוד את הסביבה התחרותית, מה עושים המתחרים שלך, ולעבוד עקב בצד אגודל. זה תהליך סיזיפי וארוך אבל בסופו אתה מייצר משהו שיישאר פה לדורות קדימה".

ההחלטה הראשונה שהייתי מקבל אם הייתי שר הבינוי והשיכון:
"הייתי מרכז את כל הסמכויות שקשורות לעולם הנדל"ן בגוף אחד מרכזי שמתכלל את הכל. מרמת הרשויות עד לתכנון. ברגע שיותר מדי גופים ורשויות מעורבים בתהליכי התכנון בארץ לא מצליחים להגיע להחלטות שיכולות להוציא פרויקטים מהכוח אל הפועל. בנוסף, הבעיה המרכזית שלנו היא היצע, ולכן אם אני שר השיכון אני בונה אך ורק לגובה, 40-50 קומות, כי זה גם משחרר שטחים ירוקים".

הדבר המרכזי שלדעתי אנשים לא מבינים לגבי תחום הנדל"ן:
"נדל"ן מתחלק לכל כך הרבה חלקים, וכל חלק מתנהג אחרת ומצריך הבנה משלו. נדל"ן זה אחד התחומים הכי מורכבים. התהליכים מאוד ארוכים ויכולות לקרות המון תקלות בדרך שלא תמיד אנחנו יודעים לחזות אותן. אתה יכול לעשות המון פרויקטים טובים במשך 20-30 שנה, אבל פרויקט אחד לא טוב שעשית יכול להשליך לך על כל השנים אחורה".

קולגה שאני מעריך במיוחד:
"יש לי שניים: הראשון הוא ברק רוזן, אחד הבעלים של החברה שאני מנהל. החזון והאנרגיות שלו מתחברות היטב עם הדי.אנ.איי שלי, כי גם אני מאוד תחרותי. השני הוא גיל גבע, היו"ר והבעלים של קבוצת תדהר שבונה לנו פרויקטים, שמביא משהו אחר לעולם הנדל"ן. דרך הניהול וההתנהלות של החברה שהוא מוביל הן דוגמה ומופת להתנהלות של חברה בענף שלנו ובכלל. הוא הצליח לקחת חברה קטנה ולהפוך אותה לאימפריית נדל"ן עם מוצר ברמה הכי גבוהה. מעבר לזה הוא מענטש".

הפרויקט האהוב עלי:
"פרויקט 'פארק צפון' שאנחנו בונים בצפון תל אביב. זו שכונה של 1,205 יח"ד שאני מאוד אוהב כי הפרויקט הזה מגלם את תפיסת המגורים המודרנית של הפוסט קורונה. מתחם מגורים שמכיל הכל: חדר כושר, חלל עבודה, חוגים לילדים, גינה, בריכה ושדרה מסחרית עם בית קפה. לפי מה שהאוכלוסייה באותו מקום צריכה".

הדבר שאני הכי אוהב לעשות מחוץ לשעות העבודה:
"הרבה ספורט, יוגה. זה עוזר לי לנקות את הראש. אני מאוד אוהב לטייל בחו"ל ונוסע להרבה נסיעות קצרות של יומיים-שלושה עם אשתי ועם חברים. זה נותן הרבה אוויר, ואתה חוזר הביתה עם כוחות מחודשים".

אם לא הייתי מנכ"ל חברת נדל"ן הייתי...
"הייתי כנראה מרצה בתחום שאני אוהב, או שהייתי סוג של קואוצ'ר או מדריך אישי. אני נהנה מזה שאני מצליח להשפיע על אנשים ולהביא אותם למקומות אחרים בצורה טובה יותר".

התחזית שלי לשנה הקרובה:
"דווקא אופטימית. כשנכנסנו למלחמה, השוק היה במצב ממש לא טוב נוכח הריבית. דווקא מלחמות, בטח אם הן מסתיימות בניצחון - ואני חושב שננצח, מייצרות גאווה מאוד גדולה ואמונה בצדקת הדרך. זה אומר שבניין הארץ יהפוך להיות פה עניין מאוד מהותי. העלייה באנטישמיות בעולם תוביל לכך שבשנים הקרובות תהיה עלייה של מאות אחוזים בהיקפי העלייה ארצה, וזה יכניס המון קונים פוטנציאליים לשוק שלנו וידחוף את הכלכלה קדימה. מחירי הדירות שנה קדימה יעלו קצת ותהיה עלייה משמעותית בביקושים. אני רואה את הלידים שמגיעים כבר היום מחו"ל ויש הרבה יותר עניין מבעבר".