המדד השכונתי: בזמן שכל השוק קפא, בשכונה הזו דירות המשיכו להימכר בקצב גבוה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מרכז העיר, חדרה.

לאחר מספר עשורים שבהם היתה העיר חדרה מזוהה בעיקר עם תחנת הכח שלה, לפני כעשור וחצי חל שינוי. הקמתן של מספר שכונות חדשות, בהן שכונת הפארק במזרח ועין הים במערב, סימנה את העיר גם כמוקד התפתחות נדל"ני שיש לשים אליו לב, וגם הכניסה את העיר רשמית למעגל אזורי הביקוש. בנייתן של אותן השכונות אכן הביאה לגידול משמעותי באוכלוסיית העיר, אך האזורים הוותיקים שלה, ובראשם מרכז העיר, לא הרוויחו מכך כמעט דבר.

בשנים האחרונות השכילה הנהגת העיר להוריד את הרגל מהגז בכל הקשור לבנייה חדשה, ומאחר שהביקוש לדירות חדשות בעיר לא נעלם, אלו התנקזו למיזמי התחדשות עירונית , והביאו אותם אל רף הכלכליות. השנה לראשונה ניתן היתר בנייה למיזם פינוי-בינוי בעיר. המוקד המרכזי של מגמת ההתחדשות הוא מרכז העיר הוותיק, שבו מקודמים בימים אלה מספר פרוייקטים במקביל.

בחינה של היקפי העסקאות מעלה ממצא מעניין. בעוד שגם לפני "חרבות ברזל", היתה שנת 2023 אחת השנים השחונות בענף הבנייה עם כמות נמוכה של עסקאות, במרכז חדרה אלה המשיכו להתבצע בקצב גבוה. 87 דירות חדשות נמכרו בשכונה בחציון הראשון של השנה – עלייה של 77% לעומת החציון המקביל אשתקד. הדבר מלמד על רמת מחירים מדויקת שמאפשרת לעסקאות להתבצע גם במציאות של ריבית גבוהה.

כרטיס ביקור - חדרה 

מיקום: צפון השרון

תושבים (2023): כ-104 אלף איש.

גידול אוכלוסייה: 1.6%, ריבוי טבעי 805, מאזן הגירה 701, עולים בהשתקעות ראשונה 223

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 6 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,741 עסקאות בכל שנת 2022, 585 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-5.1% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, ועלייה של כ-13.3% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה חדה של כ-45% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 1069 עסקאות, 2023- 585 עסקאות).

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת הפארק (כ-2,100 יח"ד - מאוכלסת ברובה, אך נשארו עוד בניינים ספורים לבנייה)

• עין הים (כ-1,500 יח"ד במגדלים וצמודי קרקע במערב העיר)

• שדרות מנחם בגין (בניינים רבי קומות לאורך השדרה המובילה לים)

מוקדי התחדשות עירונית : 

מרכז העיר (52 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

רמב"ם (11 פרויקטי התחדשות עירונית )

מוקדי פיתוח עתידיים: 

רובע הים (צפונית לגבעת אולגה) - רובע חדש עם כ-10,000 יח"ד לאורך חופי הים התיכון

מתחם 15 (צפונית לבית אליעזר) - שכונה חדשה עם כ-3,200 יח"ד

שכונת הפארק - מתחמי מגורים חדשים דרומית לשכונה הקיימת עם כ-10,000 יח"ד

שכונת הפרפרים - שכונה חדשה בצפון העיר עם כ-3,000 יח"ד

מתחם 24 - שכונה חדשה דרומית לשכונת בית"ר עם כ-2,600 יח"ד

מתחם 27 - אזור תעסוקה חדש מערבית לתחנת הרכבת ויער חדרה

מתחם תנופורט - מתחם מעורב שימושים סמוך לתחנת הרכבת עם כ-750 יח"ד ותעסוקה

התחדשות עירונית במרכז העיר - תוספת של כ-3,300 יח"ד ב-7 מתחמים

התחדשות עירונית בגני אלון - תוספת של כ-3,150 יח"ד ב-4 מתחמים

התחדשות עירונית בגבעת אולגה ג ו-ד - תוספת של כ-2,000 יח"ד בשני מתחמים 

התחדשות עירונית בגבעת אולגה א ו-ב - תוספת של כ-1,400 יח"ד בשני מתחמים 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 7 סך הכל. 3 היתרי פינוי-בינוי, 4 היתרים לבנייה חדשה
 

מרכז העיר חדרה - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, גובלת בשכונת האוצר מצפון, שכונות נחליאל והפארק ממזרח, שכונות ניסן, פאר, שלמה וביאליק מדרום, ושכונת רמב"ם ממערב

מספר תושבים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 13,304

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 23,750

מספר יח"ד (סוף 2021, נתוני למ"ס): 5,599

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 10,000

מצב חברתי-כלכלי נוכחי: 5 מ-10

רמת נגישות של כבישים: טובה - המיקום המרכזי הופך אותה לנוחה לנסיעה בעיר, אך היא קצת מרוחקת מרשת הכבישים הבין-עירונית. זה לא מהווה בעיה כרגע, אך המשך התפתחות העיר יוביל ככל הנראה לעומסי תנועה ועלול להקשות על יציאה מהעיר. עם זאת, ובניכוי העומסים העתידיים, מהשכונה יש חיבורים נוחים יחסית לכביש 4, כביש החוף, וכביש 65.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בזכות המיקום המרכזי והקירבה לתחנה המרכזית התושבים נהנים מגישה למספר קווי אוטובוס, כולל קווים תדירים למזרח ומערב העיר. תחנת הרכבת 'חדרה מערב' נמצאת במרחק נסיעה קצרה ברכב או באוטובוס, או רכיבה של כ-10 דקות באופניים.

מוקדי משיכה: 

• המרכז האזרחי - בית העירייה ומשרדי ממשלה

• התחנה המרכזית

• קניון לב חדרה

• גן המייסדים

• מוזיאון החאן

• הקאנטרי העירוני

• השוק העירוני
   

סקירת השוק 

שינוי מחירים: ירידה של כ-8.7% במחיר דירה בין החציון הראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023. ירידה של כ-40% בכמות העסקאות בין התקופות, אך עלייה של 77% בהיקפי המכירה של דירות חדשות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 12 יזמים 

בבנייה:

אל-טריו ייזום בניה 38 - תמ״א 38 חיזוק ותוספת 

אנקווה - הרשנזון - תמ״א 38 הריסה ובניה 

ג.ר.א.ק. השקעות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת 

זברקו חברה לבניין והשקעות בע"מ - בניה חדשה

טאוורס החזקות ויזמות בע"מ - פינוי בינוי  

לוי זכריה ובניו - תמ״א 38 הריסה ובניה 

לניב הנדסה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה 

בתכנון: 

טאוורס החזקות ויזמות בע"מ - פינוי בינוי

סלטי טוייס בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה 

עמרם את מסיקה יזמות ובניה בע"מ - בניה חדשה 

ק.א.ה יזמות ופרוייקטים בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה 

קבוצת גינת - The Ginat Group - שלושה פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה 

שיר רפאל בע"מ - בניה חדשה 

מספר דירות שנמכרו בחציון הראשון של 2023: 154 דירות סה"כ - 87 דירות חדשות ו-67 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: 1,105 דירות 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן