מנכ"ל משרד השיכון: "האוצר רוצה לגלגל את עיכובי המסירה על הרוכשים"

היעדרה של מדיניות ברורה מצד המדינה בכל הקשור לאיחורים הצפויים במסירת הדירות עמדה בלב פורום "שולחן עגול" בהשתתפות מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, בנוכחות עשרות יזמים. בארוע שערך מרכז הנדל"ן השתתפו גם איתן בר זאב, יו"ר ביג מרכזי קניות וקרנות תשרי, איטה קולדצקי, רו"ח שותפה ומנכ"לית קרנות תשרי ואיציק טאוויל, סמנכ"ל בכיר ומנהל אגף אשראי ואגף השקעות נדל"ן בהראל חברה לביטוח.

מורגנשטרן התייחס לנושא האיחורים במסירות, ואמר כי "התאחדות הקבלנים אמרה כל עוד המלחמה תימשך עד חודשיים אין מה לדבר על עיכובים במסירות. עברנו את החודשיים ואני מקווה שבשבוע הקרוב יהיה מודל. יש קבלנים מאחרים ויש קבלנים שמקדימים. תמיד יש מישהו שמרוויח". הקבלנים שנכחו באירוע התקשו לקבל את התשובה ואמרו כי מאחר שהעיכובים הם ודאיים, ומאחר שכבר כעת רוכשים נערכים להגשת מאות תביעות, על המדינה להודיע מה מדיניותה ולהכריז על עיכובים במסירות והאם בכוונתה לפצות את הרוכשים. על כך השיב  מורגנשטרן: "האוצר אומר תגלגלו (את העיכוב) על הרוכש".

לדבריו, "יש איזשהו מתח בין השאלה אם אתה עוזר ליזמים או עוזר לאזרחים. תמיד רוצים לעזור, רוצים לעזור לאזרחים, עוזרים לאזרחים דרך היזם. תמיד יש חשש שפעולות שעוזרות ליזמים פוגעות בצד השני למשוואה, למשל כשאתה מגדיל ביקושים בסביבת היצע נמוכה. ברמה האישית זה מתסכל כי אין מדע מדויק מה תהיה ההשפעה על השוק אם תעשה פעולה כזו או אחרת. אתה אומר 'אני אשחרר את השוק', הורדת המס או העלאת המס, וראינו מה זה עשה לביקושים".

"כשפרצה המלחמה, נוצר לא מעט קושי לבודד משתנים: מה קרה בעקבות המלחמה, ומה קשור לעליית הריבית והתמתנות המחירים שהחלה עוד לפניה? תמיד יש המתח של משרד הבינוי והשיכון ושל האוצר, למשל בדחיית תשלומים, חשבנו שצריך לדחות מעבר ל-15 בדצמבר, עדיין המלחמה היא משתנה שאף אחד לא צפה ולא רצה אותו וגם בעצימות שלו, זה לא היה אותו אירוע כמו אירועים קודמים. גם התנאים הכלכליים היו שונים מהותית, והחשב הכללי אמר שהוא רואה מה קורה עם גיוס החוב, והוא לא יכול לוותר על 4 מיליארד שקל שאמורים להיכנס מהקרקע. נוסיף לזה בחירות מקומיות, היו אמורות להיות בחירות מקומיות, לא מעט רשויות לא ששות לקבל אלפי יחדות דיור לקראת בחירות. היינו מוכנים עם האצבע על כפתור השיגור של אלפי יח"ד נוספות מיד אחרי הבחירות, והמלחמה דחתה אותן".

אירוע שולחן עגול של מרכז הנדל''ן (מרכז הנדל''ן)

מורגנשטרן חשף כי "עד תחילת ינואר נביא תיקון לחוק התכנון והבניה, איך מצמצמים את התחנות בחצי. הרעיון הוא שלא צריך לפגוש את כל הגורמים פעמיים, גם בהיתר וגם באכלוס. אנחנו מעבירים את זה לאכלוס".

בנושא כח האדם אמר כי "בזמן מלחמה נושא קריטי הוא כוח אדם, אם הייתם יודעים איזו ויה דולורוזה הייתה החלטת ממשלה להעביר עובדים זרים, משרד העבודה, משרד האוצר ומשרד הרווחה שאומר צריך להביא עוד ישראלים לעבודות רטובות. עשינו ניסיונות, לא הולך. לשים את כולם על שולחן אחד זה היה אתגר. הבאנו החלטה להגדיל 20 אלף פועלים שלא באמצעות הליך בילטראלי. בלמו אותנו, תביאו 10,000 עובדים, אחר כך תביאו עוד. ושוב, מאלצים אותנו לעבוד בטור". לדבריו, 10,000 הפועלים הראשונים מסרי לנקה והודו יגיעו עד סוף השנה.

משכנתה מותאמת למגזר החרדי

רו"ח איטה קולדצקי, שותפה ומנכ"לית "קרנות תשרי" הציגה את פתרון המשכנתאות הייחודי של החברה למגזר החרדי: "מה שמאפיין את המגזר זה ביקוש קשיח. אנחנו חברת אשראי חוץ בנקאי עם רישיון מרשות שוק ההון. הגופים המממנים שלנו הם הראל, מנורה, ולאומי פרטנרס. המגזר החרדי הוא מגזר צומח, שאי אפשר להתעלם ממנו וצפוי להגיע לשני מיליון איש ב-2030". 

מנכ''לית קרנות תשרי, איטה קולדצקי (רמי זרנגר)

"המגזר מתאפיין במתחתנים צעירים, 19-20 לבנות , 21-22 לבנים, שהם עדיין לא ישות כלכלית בפני עצמה, והתרבות במגזר היא שעם כל חתונה, מגיעה רכישה של דירה. עפ"י נתוני הבנקים: שיעורי הדיפולט במגזר החרדי הם אפסיים, הדירה היא 'ערך מקודש' והמחויבות לתשלומי המשכנתה נמצאת בראש סדר העדיפויות המשפחתי . מאפיין נוסף הוא הערבות ההדדית והקהילה התומכת. אם מישהו יודע שיש זוג שאין בכוחו לשלם את המשכנתה, יעזרו לו". 

לדבריה, "עפ"י נתוני הלמ"ס, יש כ-9,000 זוגות חרדים מתחתנים בשנה וכיוון שבד בבד עם החתונה, ישנה רכישה של דירה, הביקוש במגזר לדירות מצד זוגות צעירים הוא כמעט קשיח. נתון זה נבחן בקורונה ובעוד מצבי קיצון, במלחמה היו שלושה שבועות ראשונים של הלם, אבל הזוגות ממשיכים להתחתן ולרכוש דירות, זה המגזר הראשון שהתאושש, כי זו הנורמה החברתית במגזר".

לדברי קולדצקי, וע"פ סקר שנערך בחודש נובמבר 23 על ידי חברת קרנות תשרי ובאמצעות חברת הסקריםIPANEL : 87% מההורים  בחברה החרדית מעורבים בקבלת ההחלטה ותומכים כלכלית בילדיהם ברכישת הדירה הראשונה שלהם. ברמת המחירים הנוכחית הנטל הכלכלי על ההורים קשה עד בלתי אפשרי. "בילד הראשון עוד מסתדרים, אצל הילד השני זה כבר לא קל, ועם כל ילד נוסף זה הופך לבלתי אפשרי". גם מערכת הגמ"חים לדבריה כבר אינה מעניקה פתרון, שכן ההלוואות הניתנות במסגרתה בקושי  מכסות את ההון העצמי למשכנתה.

יהודה מורגנשטן לצד רו''ח ועו''ד תור רוזנברג ומשה מונטג - ממייסדי קרנות תשרי (עדי ואזן)

"הפתרון של תשרי הוא מתן הלוואה לדיור (יד ראשונה), לתקופה של 5 שנים במימון של עד 86.5%. בתום התקופה, לאחר שהזוג יתבסס כלכלית, תוחלף ההלוואה במשכנתה בנקאית. במהלך התקופה ישולמו תשלומי ריבית בלבד"

יתרונות המודל לדברי קולדצקי הם "מתן אפשרות לרכישת דירה עם הון עצמי נמוך של 13.5% בלבד ומודל סטטיסטי יעודי היודע לתת ניקוד לזוגות צעירים עם פוטנציאל כלכלי וכן מתן פתרונות במקרים מורכבים שאין להם מענה בבנקים למשכנתאות" עוד לדבריה: בעידן של חוסר ודאות כלכלי ופוליטי, העובדה שההלוואה הינה לתקופה קצרה, נותנת מענה לחשש מהתחייבות למשכנתה ארוכת טווח. גם נקודה זו נבחנה בסקר האחרון שעשתה החברה בנובמבר האחרון עם IPANEL, ו-48% מהנשאלים תמכו בכך".

"אחרי כל מלחמה וכל מבצע, מיד בא שיקום"

איציק טאוויל, סמנכ"ל בכיר ומנהל אגף אשראי ואגף השקעות נדל"ן בהראל חברה לביטוח, ערך סקירה של מצב השוק: "מיוני 22 חווים ירידה מאוד חזקה בשוק ההון, רואים אינפלציה שהתחילה לעלות אגרסיבית, עליית ריבית חדה לעומת העשורים האחרונים, אחר כך מחאה פוליטית-חברתית, ובנוסף הטבח. אנחנו מגיעים לשפל דומה למה שהיה בקורונה. מה שכן, בנימה אופטימית, החברות הציבורית הראו בנובמבר התאוששות וגם ברמות מחירים נאות, משבוע לשבוע רואים איך המשק חוזר לעצמו, בתנועה בכבישים, בחניון ובמעליות. אם נסתכל על הנתון הלא טוב, היצע הדירות הלא מכורות שהולך ועלה, כי יש פחות מכירות, מעל 60  אלף יחידות דיור בספטמבר 23 , לעומת כ-40 אלף ב-21. זה יכול להוביל ללחץ לירידת מחירים".

''החברות הציבורית הראו בנובמבר התאוששות''. איציק טאוויל באירוע (מרכז הנדל''ן)

לדבריו חלה ירידה במחירי הדירות. "נכון שזה תלוי במיקום, אבל באופן כללי המחירים ירדו. דירות חדשות ירדו יותר, תל אביב ירדה יותר, זה תלוי בהיצע וברמת הביקוש של שכונות. אבל בצד האופטימי, בסוף יש שיקום. אחרי כל מלחמה וכל מבצע, מיד בא שיקום. הייתה צמיחה של 6% אחרי מלחמת לבנון השנייה. אחרי המלחמה הביקושים חוזרים. אנחנו צופים שהמלחמה תהיה יותר ארוכה, אבל גם פה מצפים לשיקום ועלייה בתוצר, וגם בביקושים לדירות".