מכה לקבלנים: מיזמי "מחיר למשתכן" לא נחשבים "פרויקטים לזוגות צעירים" ולא זכאים להנחה באגרות

ההנחה הניתנת על אגרות היתרי בנייה בפרויקטים המיועדים לזוגות צעירים אינה רלוונטית לפרויקטים של מחיר למשתכן , זאת משום שתוכניות מחיר למשתכן נועדו למחוסרי דיור ולאו דווקא לזוגות צעירים. כך פסק השבוע בית משפט השלום בירושלים.

הפסיקה, הראשונה מסוגה, מגיעה בתקופה רגישה עבור הענף, כאשר חברות בניה רבות מצויות ברמת סיכון גבוהה בשל רמת העסקאות הנמוכה, לצד עלויות המימון הכבדות. אגרת בנייה המשולמת במסגרת קבלת היתר מגיעה כיום לכ־34 שקל למ"ר, תלוי בייעודי הבנייה. בפרויקטים גדולים רבים הכוללים עשרות אלפי מ"ר, גובה האגרה מגיע למאות אלפי שקלים וגם למיליוני שקלים. וכך חברות אשר בנו במסגרת יוזמת " מחיר למשתכן " בהיקפים גבוהים שסברו שתוכניות מחיר למשתכן יעניקו להם את הפטור שדרשו, מגלים כעת שיהיה עליהם לשלם הוצאות בהיקף של מאות אלפי שקלים.

התובעת בתיק היא חברת הבנייה " אופק שלי בניה ופיתוח" שזכתה במכרז להקמת פרויקט מגורים בבית שמש במסגרת תוכנית " מחיר למשתכן ", והנתבעת היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בית שמש.

לצורך קבלת היתרי הבנייה, שילמה אופק שלי לוועדה המקומית אגרה. האגרה שדרשה הוועדה המקומית היתה אגרה מלאה, בעוד שאופק שלי טענה כי היא זכאית ל-50% הנחה על האגרה ששולמה על יחידות הדיור שנבנו במסגרת מחיר למשתכן , זאת בהתאם לחוק הקובע כי "הפטור בתוספת הניתן למדינה לגבי בנייה המבוצעת על ידה, מטעמה או ביוזמתה והמיועדת  למטרות המפורטות שם הכוללות 'שיכוני  זוגות צעירים'". לבסוף שילמה החברה את האגרה שקבעה הרשות, כדי לא לעמוד במצב של הפרת הסכמים מול צדדים שלישיים.

לטענת החברה, היא בנתה את הפרויקט ביוזמת המדינה ובמקומה, זאת משום שעיקר תוכנית מחיר למשתכן היא עבור זוגות צעירים. עוד נטען כי מטרת ההנחה היא לסייע לכל מי שהתוכנית נועדה לסייע לו. לכן טענה החברה כי על הוועדה המקומית להשיב לה 118,886 שקל, או לכל הפחות 115,319 שקל לפי תחשיב שונה.

הוועדה המקומית טענה מנגד מספר טענות, שהעיקרית שבהן הייתה כי לא מדובר בפרויקט  שהוגדר כפרויקט  ל"זוגות צעירים", לא על ידי הרשות המקומית ולא על ידי המדינה. "הפטור לזוגות צעירים ניתן רק אם המדינה או הרשות המקומית הגדירו כך את הפרוייקט", נטען. עוד נטען כי בכל מקרה, גם לו היתה המדינה מגדירה את הפרויקט כמיועד לזוגות צעירים, העירייה אינה שלוחתה של המדינה. עוד טענה הרשות כי החלטה על הנחה באגרות תהווה שיפור בדיעבד של תנאי המכרז לאחר שתנאי המכרז היו ידועים לחברה, ובהם תשלום האגרות. עוד נטען כי התביעה הוגשה בשיהוי ובעוד שהאגרות נגבו בשנת 2017 ההשבה נדרשה רק ב-2021.

השופט: "התובעת לא בנתה את הפרויקט עבור המדינה" 

השופט גד ארנברג קבע כי אין מחלוקת על העובדות, וציין כי "מכיוון שהשאלה הטעונה הכרעה בתיק זה הנה בעלת השלכות כלל ארציות על פרויקטים אחרים הכוללים בנייה עבור תכניות ' מחיר למשתכן ', תתבקש עמדת המדינה שתבהיר אם בכוונתה להתערב במחלוקת שבין הצדדים ותגיש את עמדתה".

עמדת היועצת המשפטית לממשלה שנמסרה במסגרת ההליך לבית המשפט הייתה כי "פרשנותה הנכונה של הוראת הפטור החלקי הקבועה לתקנות, מביאה למסקנה ברורה שהתובעת לא יכולה להחשב כמי שבנתה את הפרויקט מטעם המדינה, וכן למסקנה כי תוכנית ' מחיר למשתכן ' לא עונה על אף אחת מהמטרות המנויות בהוראת התקנה הנ"ל, שכן תכנית מחיר למשתכן מיועדת למחוסרי דיור ולא לזוגות צעירים, עולים חדשים או מפונים שלהם ניתן הפטור החלקי באותה תקנה".

השופט קבע כי "אכן, מחיר למשתכן היא תוכנית שהוקמה על ידי המדינה כדי לסייע למחוסרי דיור ברכישת דירה. ואולם, כדי לקבוע שמדובר בפרויקט שנבנה מטעם המדינה או ביוזמתה, אין די בכך, ויש צורך במעורבות של ממש של המדינה

עוד הבהירה כי "את הוראת הפטור יש לפרש בצמצום כדי לשמור על הקופה הציבורית ועל שוויון בין כל תושבי הרשות. לכן, לפי עמדת המדינה, הפטור לא חל על התובעת ועל הפרויקט ויש לדחות את תביעת התובעת להחזר חלק מהאגרות  ששילמה".

השופט קבע כי "התובעת לא בנתה את הפרויקט עבור המדינה ואין לראות בפרויקט  ככזה שנבנה מטעם המדינה או ביוזמתה. אכן, תכנית מחיר למשתכן היא תכנית שהוקמה על ידי המדינה כדי לסייע למחוסרי דיור ברכישת דירה. ואולם, כדי לקבוע שמדובר בפרויקט שנבנה מטעם המדינה או ביוזמתה, אין די בכך. כדי לקבוע שמדובר בפרויקט כזה יש צורך במעורבות של ממש של המדינה ולא רק בכך שמדובר בפרויקט שמממש את כוונות המדינה להוזיל בניה למחוסרי דיור.

עוד קבע בית המשפט כי "הפטור החלקי של תשלום האגרות ניתן למטרות מסוימות וברורות הכוללות שיכוני עולים ומפונים, בנייני מסחר, מלאכה ותעשיה לצורכי עולים ומפונים ושיכוני זוגות צעירים. תוכנית מחיר למשתכן לא מיועדת ספיציפית לאף אחד (השגיאה במקור) מהקבוצות הנ"ל". בנוסף ציין השופט שלא ניתנו אסמכתאות שמדובר בשיכון לזוגות צעירים.

בנוסף, "ככל שהתובעת סברה שמדובר בדרישה לא חוקית או ככל שהיתה לה הסתייגות כלשהי היה עליה לבררם קודם להגשת ההצעה  במכרז. היענות עתה לתביעה תביא למעשה לשינוי בדיעבד של תנאי המכרז". עוד ציין השופט שההשתהות בהגשת התביעה היא סיבה נוספת לדחיית התביעה. בסופו של דבר חייב השופט את אופק שלי בהוצאות משפט ושכר טרחה בסך  11,700 שקל.

מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר: "ללא קשר החלטת בית המשפט, אנו סבורים כי לאור המצב הקשה שאליו נקלע ענף הבנייה והתשתיות, מוטלת חובה על גופים ציבוריים לעמוד לצד הקבלנים בכל מקום בארץ, לחזק אותם ולתמוך ביכולתם לשרוד את התקופה הקשה הזו. ענף הבנייה והתשתיות הוא מהענפים העסקיים שבהם הפגיעה של המלחמה היא הקשה ביותר.

"לאור מחסור מסוכן בעובדים ולאור מצבו הפיננסי של הענף, יש לשער שחלק מהקבלנים לא ישרדו את תקופה זו, וזאת דווקא לאור העבודה שבקרוב תוטל על הענף משימת שיקום הרס הבנייה והתשתיות שהביאה המלחמה, לצד צורך דחוף בחזרה מהירה להיקפי בנייה שיעמדו בצורכי המשק".