"עליתי לארץ עם 150 דולר בכיס. באתי מחברה סובייטית ולא ידעתי אפילו מה זה בנק"

שלום שי, היו"ר והבעלים של דונה חברה להנדסה ובניין, מתארח השבוע במדור ומספר על המחסור החמור בפועלים ובכח אדם בכלל בעקבות המלחמה, מדוע הוא ממליץ למי שרוצה להיכנס לתחום לעבוד קודם בבניין, על האהבה שלו לנהיגה במשאית, ומה הוא חושב על רונן גינזבורג, מנכ"ל דניה סיבוס . 

יוזמות ופעילות מאז תחילת המלחמה:
"מיד אחרי שחלק מהמנהלים שלנו גויסו למילואים, מחלקת משאבי אנוש התגייסה להיות בקשר עם כל אחד מהם, ולפי זה אספנו אינפורמציות מה חסר ביחידות השונות. אז התחלנו להעביר דברים לפי מה שהיו מעדכנים אותנו - מעילים, סיגריות, מוצרי מזון. יש לי חתן שביקש מאיתנו לתרום אוהלים ליחידה שלו. הוא ביקש שני אוהלים. אז פניתי לחברה שמוכרת את האוהלים, שסיפרו לי שיש עוד הרבה דרישות עבורם, אז אמרתי לו שאקנה את כל מה שיש לו במלאי - 9 סה"כ, ומדובר באוהלים גדולים של חתונות, ושלחתי את כולם לצבא.

"בנוסף, העמדתי לרשות המפונים מקיבוץ ניר עוז 110 דירות שלנו בקרית גת, גם כאלו שמיועדות להשכרה וגם כאלה שמיועדות למכירה. עמידר שלחה לנו חוזה שכירות בשם תושבי הקיבוץ, והם דרשו שהחוזה שכירות יהיה לפחות ל-5 שנים. ההסכם אמור להיחתם בקרוב". 

איך המלחמה השפיעה על העבודה שלי בשבועות האחרונים:
"בהלם הראשוני מהמלחמה, בעיקר בפרויקטים שלנו בדרום, הפועלים הזרים פשוט לקחו את המזוודות שלהם ונעלמו בגלל הפחד. בנוסף נעלמו כל הפועלים הפלסטינים, שמהווים למעלה מ-70% מכוח הבנייה. זה גם 70% מהעובדים של קבלני המשנה - אינסטלציה, חשמל, מי שתומכים בבנייה. בנוסף, החברה סובלת ממחסור של 60% מהסגל הבכיר שחסר, כמו מנהלי פרויקטים, מנהלי עבודה בכירים - כל אלה מגויסים עכשיו וקשה למצוא להם חלופות. בהתחלה העיריות גם לא נתנו לעבוד. זה די שיתק אותנו, את כולם".

חוויה מכוננת במהלך הקריירה:
"כשהייתי קבלן שיפוצים לפני 45 שנה, הגיע אלי מפקח בשם חיים גרינברג, ואמר לי 'לך למשרד הבינוי והשיכון ותגיש בקשה להיות חברה משכנת'. לא הבנתי בכלל מה זה אומר, עוד הגדרתי את עצמי אז כעולה חדש מגיאורגיה, אבל הגשתי את הבקשה וקיבלתי את האישור. ואז קיבלתי מכתב הביתה שנכתב בו שעליתי בהגרלה לבנות 48 יחידות דיור בפסגת זאב. עוד לפני שידעתי מה זה יזם, מה המחויבות של יזם, זה 'נפל' עלי. זו לא הייתה חוויה קלה, אבל אחרי שעברתי אותה הבנתי שבלי לתכנן בכלל הפכתי להיות יזם". 

טעות שלמדתי ממנה:
"עבודה עם לקוחות, דיירים, רשויות ומדינה, דורשת ממך להיות בן אדם שיודע להתמודד עם כל הווריאציות האלה, ואני לא הייתי כזה בהתחלה. הגעתי ממנטליות שונה - מחברה סובייטית. עליתי לארץ ולא ידעתי אפילו מה זה בנק, ונכנסתי לתחום הזה כשאין לי מושג מה זה שירות לקוחות, מה זה רשויות מקומיות, מה זה משרדי ממשלה. הייתי צריך ללמוד איך לתת שירות לאנשים. אני מהנדס במקצועי, אני מבין בהנדסה אבל שירות לא הבנתי.

"עם הזמן למדתי שיש צורך באינטליגנציה רגשית, צריך מנכ"ל שירות לקוחות, צריך לדעת להסתדר מול בכירים בשירות הציבורי. עם הזמן למדתי להיות אדם שמכיל אנשים, ובעיקר לעטוף את עצמי באנשים שיוכלו לסייע לי לתת את השירות הכי טוב לדיירים. למדתי ותיקנתי את עצמי".

דמות שהשפיעה עלי במיוחד:
"אשתי, שתמיד דגלה בלשחרר אותי מהעשייה הביתית יחד איתה. פעם פחות ידעתי להעריך את זה, ולראות את המשקל של הצד השני. היום אני מבין כמה זה משמעותי בסביבת החיים, גם שלי וגם שלה ושל המשפחה. הייתי צריך ללמוד מה זה זוגיות, התחשבות והבנה. בזכותה יש לי משפחה נהדרת, ילדים נהדרים, נכדים, הכל בזכותה. היא עומדת לצידי כבר 48 שנה. במובן המקצועי, המבחן הגדול שלי תמיד היה מול עצמי. אני לא זוכר שאי פעם קינאתי למישהו או רציתי לקחת דוגמה ממישהו אחר. אני כן זוכר שחלמתי שתהיה לי חברה מסודרת, עם היררכיה ניהולית טובה". 

ההצלחה הכי גדולה שלי עד היום:
"היכולת שלי להתאים את עצמי לכל מצב חדש שאני נתקל בו. עליתי לארץ עם 150 דולר בכיס, וכל מה שרציתי היה להרוויח יותר ממה שהרווחתי כשכיר. עמדתי בחיים מול הרבה מצבים חדשים שלא תכננתי והתמודדתי איתם".

העצה שלי למי שנמצא בתחילת דרכו:
"קודם כל, לך תעבוד בבניין, תלמד מה זה בניין ותבנה אותו כאילו הוא היה שלך. כל מה שתעשה טוב, ישפשף אותך בעשייה טובה, ויקדם אותך להיות בתפקיד בכיר או להיות עצמאי. בזמן העשייה אתה לומד את הדברים. אף אחד לא עובד בשביל אף אחד - כל עבודה שאתה עושה כשכיר, תראה אותה כאילו אתה עובד עבור עצמך. אתה עובד למען השכר שאתה מקבל ולמען העתיד שאתה צריך לבנות לעצמך". 

ההחלטה הראשונה שהייתי מקבל אם הייתי שר הבינוי והשיכון: 
"הייתי דבר ראשון פותח בית ספר מקצועי לכל מקצועות הבנייה. גם יהודים יכולים לעסוק בהם ולא רק עובדים זרים או ערבים. אתה תמצא קבלן אינסטלציה אבל לא פועלים. אני לא מבין למה. אין הכשרות מקצועיות. אפילו מרכיב חלון אתה צריך ללמד לפני שהוא עובד אצלך. שנית, אני חושב שהמדינה והרשויות המקומיות לא מסונכרנות ביניהן. אתה יכול לקנות קרקע עם תב"ע מסוימת מהמדינה, לבוא לעירייה שיהיה לה תכנון משלה שיכול לשנות את הכיוון, וייאלץ אותך להתחיל הכל מההתחלה. צריך לטפל בזה". 

הדבר המרכזי שלדעתי אנשים לא מבינים לגבי תחום הנדל"ן:
"קודם כל, מי שבונה דירות הוא לא איש נדל"ן. זו טעות. זה תהליך ייצור של מוצר שאתה אוסף בחלקים. אתה קונה קרקע בנפרד, מביא קבלן שלד בנפרד, אינסטלטור בנפרד, מחבר את כל הפעילויות ומעמיד למכירה. מי שעושה את זה הוא לא איש נדל"ן, הוא בעל מפעל לייצור דירות. אם אני מחזיק דירות לצורך השכרה לטווח ארוך אני יכול לקרוא לעצמי איש נדל"ן. אבל אם החברה שלי רק מייצרת דירות ומוכרת - זה מפעל.

"בנוסף, מתמחרים את הדירות כמו מניות, זו טעות. לבנות דירות זה עלויות ורווח - ולשם צריך להצמיד את המחיר. אם העלויות משתנות? למשל בתקופה הזו העלויות מתייקרות אבל מחירי הדירות יורדים. אין הלימה בין שני הדברים, זה לא הגיוני שמחיר דירה יוזל בזמן שהייצור מתייקר. אתה צריך להעלות מחירים במקרה הזה".  

קולגה שאני מעריך במיוחד:
"רונן גינזבורג, מנכ"ל דניה סיבוס , שמצליח לנהל 80 פרויקטים בו זמנית, וכשאתה מסתכל עליו הוא לא נראה עייף. הוא תמיד אנרגטי, ותמיד בשליטה".

הפרויקט האהוב עלי:
"יש פרויקט שבניתי במודיעין בשנות ה-90 המאוחרות, בשם 'מגדלי עוז'. 180 יחידות דיור, אחד הפרויקטים הגדולים שלי בזמנו. כשבאתי לבנק ורציתי לקבל ליווי, לא מיהרו לתת לי, כי לדעתם עוד לא עשיתי פרויקטים גדולים ומורכבים כאלו. זה היה פרויקט של 40,000 מ"ר עם מרתפים ומגדלים. הפרויקט הזה היה מאבק שאחריו כבר לא שאלו שאלות לגביי". 

הדבר שאני הכי אוהב לעשות מחוץ לשעות העבודה:
"לנתח איך העבודה משפיעה על האופי שלי, ואיך האופי שלי משפיע על העבודה. אני כל הזמן מנתח את זה. ככה זה כשאתה עובר ילדות כמו שלי, ומגיע מגיאורגיה לארץ חדשה כשאתה לא יודע את השפה ואת התרבות, ואתה מפוחד ומבוהל. אתה לא יודע לצאת מהלופ הזה, הכל נמדד דרך ההישרדות, דרך ההצלחה, ולדברים אחרים יש עבורך פחות משמעות". 

אם לא הייתי בעלים של חברת נדל"ן הייתי...
"כילד רציתי להיות קצין בצבא או נהג משאית. עד היום אני רוצה וגם הגשמתי חלק מזה. במשך 15 שנה הייתי במילואים בצבא ונהגתי על משאיות. יש לי רישיון נהיגה לסמי-טריילר". 

התחזית שלי לשנה הקרובה:
"בגלל עליות הריבית הענף נפגע ולכן הן לא יכולות להישאר בשיעורים האלה. בנוסף, מי שמבין שדירה זה מוצר שאתה צריך לייצר - יבין גם שהמחיר לא יכול לרדת כי הוא צמוד לעלויות. מחירי הדירות יירדו בטווח הזמן הקצר, אבל הן בסופו של דבר יתקנו את עצמם, כי לא נוכל למכור את הדירות אם לא נכסה את העלויות שלנו.

"גם אם נמכור עכשיו באופן זמני יותר בזול בגלל המצב, מחירי הדירות צריכים להתייקר מאחר וגם שכר העבודה, החומרים, הקבלנים, המפעלים שמייצרים את המוצרים התומכים - בכולם יש תנודתיות מאוד גדולה ועלייה במחירים".