עד לאחרונה, מי שהגיע לכאן התקשה להאמין שהוא במרכז אחת הערים היקרות בישראל

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – הדר, רמת השרון.

על אף היותה עיר קטנה יחסית של פחות מ-50 אלף איש, מי שמכיר את תוכניות הבנייה העתידיות של העיר מבין כי זהו רק עניין של זמן עד שהעיר תתרחב משמעותית עם עשרות אלפי דירות שבנייתן מתוכננת, בעיקר מדרום לכביש 5. אלו מתווספים לבנייה האינטנסיבית בשכונת מורשה, שבה מחליפים מגדלי מגורים את בנייני השיכון הוותיקים, וכך תלך ותהפוך "המושבה" לעוד עיר גוש-דנית מהשורה.

אך אם תשאלו את תושבי רמת השרון, כל שכונות הענק המתוכננות אינן, ולעולם לא יהיו, חלק אמיתי מהעיר, גם אם ייבנו בשטח שיפוטה וישלמו לה ארנונה. ומי שרוצה להבין מהי רמת השרון האמיתית צריך להגיע אל הליבה שלה – שכונת הדר. תחומה על ידי רחוב סוקולוב ממערב, ושדרות ביאליק מצפון, ועם רחוב אוסישקין היוקרתי שחולף בליבה – שכונת הדר היא תמצית ה-DNA הרמת שרוני.

עד לפני שנים ספורות, מי שהיה מגיע היה מתקשה להאמין כי מדובר במרכזה של אחת הערים העשירות בישראל. גינות הבניינים אמנם היו מטופחות ברובן, אך הבניינים הוותיקים בני 3 הקומות כבר עשו את שלהם, והדבר ניכר. ב-5 השנים האחרונות החל גל של עשרות מיזמי התחדשות לשטוף את השכונה, ורחובות שלמים בה משנים כיום את פניהם.

בניגוד להרבה שכונות אחרות באזור המרכז, דירות המשיכו להימכר בקצב יפה בשכונה גם בחודשים שלפני ה-7.10, עם למעלה מ-20 דירות חדשות שנמכרו ברבעון השני והשלישי של השנה. זאת ברמת מחיר כמעט זהה לממוצע העירוני, של קרוב למיליון שקל לחדר.

כרטיס ביקור - רמת השרון

מיקום: צפון גוש דן, צפונית ומזרחית לתל אביב, דרומית ומזרחית להרצליה, מערבית למתחם תע"ש השרון וכביש 4

תושבים (2023): כ-48 אלף איש.

גידול אוכלוסייה (2020): 0.5%, ריבוי טבעי 192, מאזן הגירה 10, עולים בהשתקעות ראשונה 54

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 9 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 620 עסקאות ב-2022, 171 בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-8.7% בין החציון הראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, ועלייה של כ-7.5% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה דרסטית של כ-52.3% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 359 עסקאות, 2023- 171 עסקאות).

מוקדי בנייה חדשה: 

• נווה גן צפון - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-3,100 דירות

• גלילות צפון (כ-100,000 מ"ר מסחר, כ-450,000 מ"ר משרדים)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• הדר (תוספת של כ-1,300 דירות)

• מורשה (תוספת של כ-1,000 דירות)

• אלון (תוספת של כ-450 דירות)

• גולן (תוספת של כ-425 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רצועת הנופש מזרח (שכונה חדשה צמודה לתל אביב, עם כ-3,500 דירות)

• גלילות דרום (שכונה חדשה עם כ-16,000 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)

• תע"ש רמת השרון (רובע עם כ-10,000 דירות, וכ-300,000 מ"ר למסחר ותעסוקה)

• מתחם השתיל (כ-300 דירות במקום משתלת השתיל)

• אזור תעשייה מורשה (כ-1,000 דירות ושטחי תעסוקה נרחבים במסגרת התחדשות אזור התעשייה הוותיק)

• גלילות צפון (תוספת של כ-6,000 דירות וכמיליון מ"ר מסחר ותעסוקה, לתכנית המאושרת למתחם)

• מט"ש (כ-1,230 דירות במקום מכון טיהור השפכים של הרצליה)

• התחדשות עירונית (כ-5,850 דירות במסגרת התחדשות המרקם הותיק במרכז ומזרח העיר)

• מערב רחוב יבנה (מתחם מגורים חדש בצפון מערב העיר עם כ-700 דירות)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 24 פרויקטים, 14 מתוכם בתמ"א 38/2 , 5 בהריסה שלא מכוח תמ"א, 5 בנייה חדשה
 

הדר - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, גובלת בשכונת נווה רסקו מדרום, תע"ש השרון ממזרח, שכונת אלון מצפון, ורחוב סוקולוב הראשי ושכונת גולן ממערב.

מספר תושבים קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): כ-9,900 איש

מספר תושבים צפוי (2045, הערכה): כ-13,500

מספר יח"ד קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): כ-3,850

מספר יח"ד צפוי (2045, הערכה): כ-5,300

מצב חברתי-כלכלי (2019): אשכול 9-10 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה. השכונה קרובה למחלף הכפר הירוק על כביש 5, וממנו ניתן להגיע במהרה לכביש החוף, לנתיבי איילון ולכביש 4. עם זאת, השכונה חסומה ממזרח על ידי מתחם תע"ש השרון, ואין צירי תנועה טובים למערב. ציר סוקולוב מאפשר תנועה צפונה להרצליה ודרומה לתל אביב, אך הוא עלול להיות פקוק בשעות העומס.

רמת נגישות בתחב"צ: סבירה, בשל קרבתה של השכונה לרחוב סוקולוב, המהווה את הצלע המערבית שלה. לאורכו הנגישות היא הגבוהה ביותר והיא הופכת נמוכה יותר ככל שמתרחקים מזרחה. שני קווי שבת של רשת נעים בסופ"ש של עיריית תל אביב וערים נוספות עוברים בשכונה, ומאפשרים נסיעה למוקדי עניין בתל אביב. השכונה מרושתת על רשת המטרו של גוש דן, וקו M1 על פי התכנון העדכני צפוי לחלוף לאורך רחוב סוקולוב, עם תחנה בצומת עם שדרות ביאליק. ואולם תכנון הקו צפונית לתל אביב הוקפא בשל התנגדות עיריות השרון, כך שספק רב אם המטרו אכן יגיע לשכונה ב-20 השנים הקרובות.

מוקדי משיכה: רחובות סוקולוב ואוסישקין הם שני רחובות המסחר המרכזיים של העיר, ומאופיינים הן ברשתות מסחריות הפונות למעמד הבינוני-גבוה והן במגוון בתי קפה ומסעדות. הרחובות פופולאריים בקרב תושבי העיר, ואף מושכים קהל מהרצליה השכנה ומשכונות עבר הירקון המזרחי של תל אביב (תל ברוך צפון, נאות אפקה, המשתלה וכו').
 

סקירת השוק

שינוי מחירים בשכונה: ירידה של כ-2.5% במחיר דירה בין החציון הראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023, וירידה של כ-51% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה:  37 יזמים (לא כולל יזמות פרטית),רובם ככולם יזמי תמ"א 38 .

מספר דירות שנמכרו בחציון הראשון של 2023: 54 דירות סה"כ - 42 דירות חדשות ו-12 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 408 יח"ד 

מספר הדירות הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: 896 דירות 

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: 77 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן