אין ממה לפחד: החקיקה ששמה סוף להסכמים הכובלים

ב-2014, לפני קרוב לעשר שנים, הגיעו "נציגי חברה יזמית" אל תושבי שכונה ותיקה באחת הערים במרכז הארץ. הנציגים טענו כי הם מעוניינים לקדם פרויקט התחדשות עירונית במתחם, החתימו מספר דיירים על ייפוי כוח ראשוני ונעלמו. שש שנים עברו, במהלכן הדיירים לא שמעו דבר מנציגי החברה, ומיותר לציין כי לא נעשה דבר לקידום פרויקט ההתחדשות העירונית המובטח.

ב-2020 החלה העירייה לקדם תב"ע לפינוי בינוי באותו המתחם. הפעם, הצעדים שנעשו לקראת הפרויקט היו כבר הרבה יותר מאורגנים. הדיירים התאגדו, בחרו עורך דין מייצג, ביצעו מכרז יזמים מסודר, בחרו את היזם שאיתו הם מעוניינים להתקשר לצורך הפרויקט ואפילו נקבע תאריך לכנס דיירים. אלא שבערב הכנס, הגיעו למקום נציגי אותה חברה שנעלמה שש שנים קודם לכן.

"הם ניסו למנוע את התקדמות הפרויקט", מספר עו"ד גיא יקותיאל, אשר מייצג את הדיירים בפרויקט. "ממש ניסו לפוצץ את הכנס, התנהגו באלימות והסתלקו רק אחרי שקראתי למשטרה".

גם לאחר ההתפרצות לכנס הדיירים, המשיכה אותה קבוצה לסכל את התקדמות הפרויקט בדרכים נוספות. הם החלו לאיים על דיירים שלא לחתום והצליחו להפחיד מאוד כמה מהם, ואף ניצלו את ייפויי הכוח, שנחתמו שש שנים קודם לכן, על מנת לרשום הערות אזהרה לטובתם ב-9 מתוך 64 הדירות שבמתחם. יש לציין כי כבר בשלבי ההחתמה של אותם ייפויי כוח הם התמקדו בדיירים יוצאי אתיופיה שהשליטה שלהם בשפה העברית לא הייתה טובה.

הפתרון: הסמכויות החדשות של הממונה על פניות הדיירים

לאור המצב, הגיש עו"ד יקותיאל בקשה לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מנת שתכריע בסוגייה. עד לא מזמן, היו יכולות הממונה במקרים מסוג זה מוגבלות למתן חוות דעת בלבד, אך בחוק ההסדרים האחרון, שנכנס לתוקף במאי 2023, נכלל תיקון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר מרחיב את סמכויות הממונה.

על פי התיקון, בסמכות הממונה להורות על מחיקת הערות אזהרה שנרשמו לטובת יזמים ומארגני עסקאות, במקרים בהם אלה ביצעו החתמות פוגעניות, לא עמדו בדרישות הצורה והתוכן הקבועות בחוק או לא קידמו את הפרויקט המובטח בהתאם למועדים המקובלים.

"הסמכות שניתנה לממונה היא מאוד משמעותית ומאפשרת קיצור מהותי של לוחות הזמנים", אומר עו"ד יקותיאל. "בימים שלפני התיקון, כדי למחוק הערות אזהרה שנרשמו באופן לא חוקי, הייתי צריך לפנות לממונה על פניות הדיירים, לקבל את חוות הדעת, ואיתה לפנות לבית המשפט. התיקון חסך ממני, למעשה, את השלב הנוסף של פנייה לבית המשפט - תהליך שהיה יכול לקחת גם שנים".

במקרה של הפרויקט המדובר, התערבות הממונה בפועל אפילו לא נדרשה, כיוון שברגע שה"יזמים" הבינו שעו"ד יקותיאל פועל כנגדם, הם מחקו בעצמם את הערות האזהרה. מחיקת ההערות נתנה אור ירוק להמשך התהליך, ואפשרה לדיירים, אחרי שנים של תקיעות, להתקדם סופסוף לקראת פרויקט בעל היתכנות אמיתית.

"זאת בשורה מצוינת לאלפי בעלי דירות ויזמים", אומר עו"ד יקותיאל. "חברות קיקיוניות שכובלות את בעלי הדירות להסכמים ולא מקדמות אותם זה דבר נפוץ, ובמקרים רבים הן גם מנסות לסחוט את היזמים שבאמת מנסים לקדם במקום פרויקט, כתנאי להסתלקותן מההסכם. המקרה הנ"ל הוא דוגמה מצוינת לכך שכשהולכים עם האמת והצדק, זה עובד. יש הליך מסודר ויעיל שמאפשר למחוק את הערות האזהרה האלו ולהיפטר מהנוכלים, כך שגם לבעלי הדירות וגם ליזמים אין יותר ממה לפחד".

דרך נוספת להשתחרר מהסכמים כובלים

לדברי עו"ד יקותיאל, אשר עוסק רבות בנושא ההגנה על זכויותיהם של בעלי דירות ויזמים בפרויקטי פינוי בינוי , הרחבת סמכויות הממונה על פניות הדיירים מתחברת לשינוי מהותי נוסף שנכנס לתוקף ממש לאחרונה, ב-17.11.2023. מדובר בתיקון חקיקה שנעשה במסגרת חוק ההסדרים של שנת 2021, וקובע תנאים לביטול עסקאות התחדשות עירונית :

תמ"א 38 : רוב מתוך בעלי הדירות בבניין, בהם גם בעלי דירות שלא חתמו על העסקה, יוכלו להחליט על ביטול עסקת תמ"א 38 תחת התנאים הבאים:

1. אם לא הושג רוב של 50% מכלל בעלי הדירות תוך 18 חודשים ממועד החתימה הראשונה.

2. אם לא הושג רוב של 67% מכלל בעלי הדירות תוך 36 חודשים ממועד החתימה הראשונה.

3. אם לא הוגשה בקשה להיתר תוך 42 חודשים ממועד החתימה הראשונה.

פינוי בינוי : רוב מתוך בעלי הדירות בבניין, בהם גם בעלי דירות שלא חתמו על העסקה, יוכלו להחליט על ביטול עסקת פינוי בינוי תחת התנאים הבאים:

1. אם לא הושג רוב של 50% מכלל בעלי הדירות תוך 24 חודשים ממועד החתימה הראשונה.

2. אם לא הושג רוב של 60% מכלל בעלי הדירות תוך 48 חודשים ממועד החתימה הראשונה.

3. אם לא הוגשה בקשה להיתר תוך 54 חודשים ממועד החתימה הראשונה.

"שני התיקונים הללו יכולים לסייע להמון פרויקטים שתקועים הרבה שנים לצאת סופסוף לדרך", מברך עו"ד יקותיאל על השינוי, אך מוסיף שעל מנת להשיג את המטרה במלואה, נדרשים צעדים נוספים.

"התיקון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובע שתוך 90 יום צריכה להינתן החלטת הממונה לפניות הדיירים. אבל למרות שסמכות הממונה הורחבה משמעותית ויש המון פניות בנושא, מכל רחבי הארץ, אין מספיק כוח אדם לטפל בפניות ולכן זמן הטיפול מתארך מעבר למוגדר בחוק. הרעיון הוא לקצר תהליכים, לא להיכנס לעוד תהליכים של שנים רבות, ולכן צריך להשלים את המהלך המבורך ולהוסיף את כוח האדם הנדרש. לדאוג שזה באמת יהיה אפקטיבי ולתת סופסוף קצת וודאות".

לפרטים נוספים >>