"יש הערכות בשוק על ירידת ריבית צפויה בשנה הקרובה, וזה יכול להחזיר את הרוכשים"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו לירן עובדיה, סמנכ"ל ומנהל חטיבת נדל"ן ומוצרים בנקאיים בבנק ירושלים. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, על הפעילות של בנק ירושלים, כיצד השפיעה המלחמה על השוק ועל רווחיות היזמים, מה הוא חושב על מקרה חנן מור ומה לדעתו צופה 2024 לשוק הנדל"ן, שעובר ימים מאתגרים במיוחד. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"בתוך החטיבה שלי, חטיבת הנדל"ן, יש את סקטור הנדל"ן שמנהל כיום 270 פרויקטים, 12 אלף יח"ד בשלבים שונים, בהיקף אשראי של 12 מיליארד שקל", סיפר עובדיה. "הפעילות שלנו שונה מאוד מהמערכת הבנקאית הסטנדרטית. פעילות שמתרחשת כבר 15 שנה בפורמט הזה. ראינו את הממשלה שיצרה מן שוק כבוש. הביקוש תמיד היה קיים והיה מעט מאוד היצע. היה חוסר אמון בפעילות הממשלתית ואז ראינו שוק גואה עם המון רוכשים. ראינו יזמים שקונים הרבה מאוד קרקעות בתמחור שלוקח בחשבון עליית מחירים עתידית. כל הפרויקטים מכרו בצורה פנטסטית.

"ואז לפני שנה וחצי הריבית התחילה לעלות והשוק התחיל להשתנות. הרוכשים התקשו לקחת משכנתאות, היזמים לקחו הרבה מאוד מימון ושילמו יותר ריביות. נטל החוב על היזמים עלה, והם נהיו יותר סלקטיביים. מכרזים של רמ"י קיבלו פתאום הצעות בודדות או ללא הצעות בכלל. פתאום ראינו שוק אחר, הרבה יותר סלקטיבי ועצור. ראינו ירידה של 40-50 אחוז בהיקף המכירות החודשיות שרגילים לראות בפרויקטים. היזמים המשיכו להתנהל בצורה תקינה לחלוטין, לפחות בפרויקטים שאנחנו ליווינו, ידעו למכור ולא נכנסו לבעיות בתוך הפרויקטים".

לדבריו, "אין ספק שעלויות המימון נוגסות ברווח. מי שנכנס לתקופה הזאת עם מלאי דירות גדול שהוא צריך למכור, עם ריבית שפתאום יכולה להיות עשרות מיליונים בשנה, הוא יותר בבעיה ובמקומות האלה אנחנו בעיניים פקוחות ומנהלים את הסיכון בצורה מוקפדת. בתקופה הנוכחית אנחנו שמים דגש על תזרים המזומנים של החברה, בעיקר בעולם של קרקעות שאתה משלם את החוב. אנחנו היינו יותר זהירים גם בתקופה הטובה יותר, היינו בשיעורי מימון סבירים".

לדברי עובדיה המלחמה העמיקה את האתגרים שהיו קודם ויצרה אתגרים נוספים. "הביצוע תמיד עבד טוב, המכירות היו לפעמים יותר איטיות. אבל ראינו פתאום מאז תחילת המלחמה הפסקת מכירות. היום הרוכשים כבר מתחילים להתעניין יותר, אבל עדיין הקצב נמוך ממה שהיה".

"צורכי האשראי עלו אצל כולם" 

מה יקרה אחרי המלחמה?
"תלוי למשל בעניין הפועלים, האם יהיה מי שיחליף את הפלסטינים, כמה יביאו. אני רואה את 2024 כאתגר גדול מאד לענף, המכירות ואיך הממשלה תתנהל אחרי המלחמה. זה יקבע תוך כמה זמן הענף יתאושש, אנחנו בבנק ירושלים מאוד מאמינים בענף.

"הפקטור של הריבית חשוב מאד, והוא יהיה הטריגר להמשך. יש הערכות בשוק של ירידת ריבית צפויה בשנה הקרובה, בין חצי אחוז לשלושת רבעי אחוז. הריבית הייתה הפקטור שקצת הוציא את הרוכשים מהשוק, ולדעתי גם יכולה להחזיר אותם, אם נראה התחלה של מגמה. יש פחות התחלות בנייה ויש פחות היצע, אם ההיצע יתחיל לעלות, נראה את הרוכשים חוזרים בהדרגה. מקווה שנראה התחלה של מגמה ב-2024" 

"הפקטור של הריבית מאוד חשוב והוא יהיה הטריגר להמשך, יש הערכות בשוק של ירידת ריבית צפויה בשנה הקרובה, בין חצי אחוז לשלושת רבעי אחוז. הריבית הייתה הפקטור שקצת הוציאה את הרוכשים מהשוק, ולדעתי גם יכולה להחזיר אותם, אם נראה התחלה של מגמה"

לדבריו, "פרויקטים בעבר צרכו פחות אשראי כמו בהתחדשות שמכרו יפה מאוד. היום ברור שמסגרות האשראי וצורכי האשראי עלו אצל כולם. יש יותר ניצול אשראי בפרויקטים שנמצאים בליווי. זה שוחק את הרווח של היזמים וכנראה נראה יותר פרויקטים שנשארים עם מלאי. אני רואה בשנה האחרונה שיזם שלא חייב להתחיל לבנות היום, מעדיף להמתין. למכור 20 דירות בת"א, למשל, זה כבר לא טריוויאלי. היזמים מבינים את זה ומורידים את הרגל מהגז".

עובדיה התייחס למקרה של חנן מור, שנקלע לאחרונה לקשיים: "אני לא ממש מכיר את פרטי המקרה, אבל ברמה הכללית, במערכת הבנקאית בכלל עובדים על בסיס הכללים של הוגנות וראיית הלקוח. לא חושב שבנק רוצה להגיע למימוש של קרקע או של פרויקט. יכולים להיות מקרים של לקוחות נוספים שיקרסו בדרך, מטבע הדברים, סיכונים יכולים להתממש והשנה כאמור תהיה מאתגרת.