התקנות החדשות, המאפשרות לדיירים להשתחרר מחוזה התחדשות, סובלות מפגם קשה. כך ניתן לפתור אותו

לאחרונה נכנסו לתוקף ההוראות החדשות בחוק פינוי-בינוי, המאפשרות לדיירים הקשורים בהסכם עם יזם שאינו מקדם את הפרויקט, להביא את ההתקשרות עימו לסיומה. בדרך כלל חוזים בנוסחים המקובלים המצויים בשוק, כבר מאפשרים לדיירים להשתחרר מהתקשרות עם יזם. הוראות החוזה כמובן מחייבות את היזם והחוק אינו מצמצם מאפשרויות הדיירים הקיימות להביא לסיום ההתקשרות.

הייחוד של הסכם התחדשות עירונית טמון בחוסר הסימטריה שבין הצדדים: היזם אחד ויחיד, מול צד מבוזר הכולל מספר רב של פרטים, שלא תמיד יכולים לקבל החלטות משותפות. המורכבות הזו מחייבת את המחוקק ליתן פתרונות למצבים שדיני החוזים הרגילים אינם מתאימים להם. התיקון לחוק הוא חדשני בשני היבטים: ראשית הוא מחיל הוראות קוגנטיות (שאינן ניתנות להתנאה) על היחסים בין הצדדים; ושנית, הוא נותן כח וסמכויות בנוגע להליך ההתקשרות גם לדיירים שטרם חתמו על הסכם.

מכיוון שהשתחררות מהסכם עם יזם, על פי הוראות החוק, מחייבת גם תשלום ליזם בעבור הוצאותיו, עדיף תמיד להפעיל את המנגנון החוזי ואם הוא מאפשר זאת, לעשות בו שימוש להשתחררות מן היזם וכך להימנע מן הדרישה להשבת הוצאות היזם.

אלא שלעיתים קרובות, עקב ניסוח לקוי של חוזי התחדשות עירונית , לא נקבע בהם מנגנון של קבלת החלטה משותפת על ידי הדיירים. אין די בעובדה שנכתב בחוזה כי לדיירים האפשרות לבטל את ההסכם עקב הפרה של היזם. הדיירים הם יחדיו צד להסכם וכמעט בלתי אפשרי לקבל החלטה משותפת בעניין. תמיד ימצאו מי שיתנגדו להודעת ביטול ההסכם. חלק החוזים שנערכו כראוי, כוללים הוראה שלפיה נקבע מהו הרוב הנדרש מקרב הדיירים לקבלת החלטות כדוגמת ביטול הסכם. אם חוזה כולל הוראות שכאלה, ראוי לפעול על פיו ובמידת הצורך לבטל את ההסכם מכוח הוראותיו ולא מכוח הוראות חוק פינוי-בינוי. אם החוזה אינו כולל הוראות בנוגע לאפשרות לקבל החלטה משותפת, עולה שאלה משפטית באשר לרוב הדרוש בכל החלטה והחלטה.

על שר המשפטים היה לקבוע תקנות בדבר תשלום ליזם עקב ביטול, אך הוא נמנע מלמלא חובתו ונותרה לקונה חקיקתית. נראה כי יהיה על הדיירים לשלם ליזם את שווי השקעותיו הסבירות עד אותה שעה. טוב היה אם שר המשפטים היה קובע סוף סוף תקנות בעניין, כדי לייצר ודאות בתחום

כפי הנראה, בהיות הדיירים נושים במשותף של הזכות החוזית, יחולו בדרך היקש או במישרין הוראות השיתוף שבחוק המקרקעין שעוסק באופן קבלת החלטות משותפות במקרים השונים. אולם התזה המוצעת פה שנויה במחלוקת ועד שתתברר השאלה אם החלטת הביטול התקבלה ברוב מספק, עלול לחלוף זמן יקר תחת אי ודאות.

המלצתנו היא שכל אימת שלא נקבע בהסכם מנגנון לקבלת החלטה משותפת על ידי הדיירים, והיזם משרך רגליו, לא מקדם את הפרויקט וראוי להדיחו, מומלץ לעשות שימוש במנגנון החדש שבחוק. ואם קיים מנגנון בהסכם לקבלת החלטה משותפת, ראוי לפעול על פי אותו מנגנון, לקבל החלטה מסודרת ומתועדת בהתאם לקבוע בהסכם ולהודיע עליה ליזם.

החוק עצמו מוסיף ברירת ביטול נוספת שעומדת לצד הדיירים, תוך עריכת הבחנה בין עסקת פינוי-בינוי לבין עסקת תמ"א: בפינוי-בינוי, אם בתוך שנתיים ממועד החתימה הראשונה, לא חתמו עדיין מחצית מן הדיירים על עסקת הפינוי בינוי; או 60% לא חתמו בתוך ארבע שנים ממועד החתימה הראשונה; או שלא הוגשה תב"ע בתוך ארבע שנים וחצי, יכולים הדיירים בהחלטה של רוב רגיל, להביא לביטול העסקה עם היזם. הרוב שמוסמך לבטל, הוא מתוך כלל הדיירים, לרבות אלו שלא חתמו על ההסכם.

בעסקת תמ"א (הריסה ובניה),אם היזם לא התקשר עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף, בתוך 18 חודשים מיום החתימה הראשונה או אם היזם לא התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם שני שלישים מהדיירים שהם גם בעלים של שני שלישים מהרכוש המשותף, בתוך שלוש שנים מיום החתימה הראשונה, תעמוד ברירת הביטול. כמו כן אם לא נקלטה בקשה להיתר בנייה שהגיש היזם למוסד התכנון המוסמך, בתוך שלוש שנים ושישה חודשים מיום החתימה הראשונה, תעמוד גם כן לדיירים ברירת הביטול. החלטה על ביטול תתקבל גם בעסקת התמ"א ברוב רגיל גם מקרב הדיירים שטרם חתמו על ההסכם.

ביטול העסקה מאפשר לדיירים להתקשר עם יזם אחר. על שר המשפטים היה לקבוע תקנות בדבר תשלום ליזם עקב ביטול, אך הוא נמנע מלמלא חובתו ונותרה לקונה חקיקתית. נראה כי יהיה על הדיירים לשלם ליזם את שווי השקעותיו הסבירות עד אותה שעה. טוב היה אם שר המשפטים היה קובע סוף סוף תקנות בעניין, כדי לייצר ודאות בתחום. ברור שדיירים יחששו להביא לביטול עסקה כששאלת גובה התשלום אינה ברורה.

כאמור, ביטול ההתקשרות עם היזם באמצעות המנגנון שבחוק, מחייב את הדיירים בתשלום ההוצאות של היזם. אפשר להטיל את תשלום ההוצאות על היזם החדש עימו יבקשו הדיירים לחתום מחדש. אמנם החייב על פי החוק הוא הדייר עצמו, אולם אפשר והוא יקבל התחייבות לשיפוי מעם היזם החדש ובכך ניתן יהיה להפחית מחוסר הוודאות ומן הסיכון.
 

הכותב הנו בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות' מתמחה בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית.