"יש קרקעות שנקנו ביוקר ואנחנו נדרשים לחיזוק ביטחונות, גם כשמדובר בחברות חזקות"

"אנחנו נדרשים לייצר פתרונות יצירתיים כדי לעזור ללקוחות לעבור את התקופה הזו. יש קרקעות שנקנו ביוקר, ואנחנו נדרשים לחיזוק ביטחונות גם כשמדובר בחברות חזקות". כך אמר אתמול (ה')  עו"ד אסף אנגלרד, שותף מייסד באנגלרד ושות' עורכי דין, במסגרת הרצאה מקוונת שערך "מרכז הנדל"ן" בנושא מימון וגיוס הון בזמן מלחמה. לצדו הרצה גם מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים בע"מ, מאור דואק.

לצפייה בהרצאות:

דואק פתח את ההרצאה ואמר כי "השפעות המלחמה על תחום המימון ליזמות בנדל"ן הן מוגבלות. אם פרויקט של 4 שנים לא מוכר דירות כמה חודשים, הנזק הוא מוגבל. אבל ברמת השוק כן יכולות להיות השפעות ברמה השוטפת, כשהסיבות למצוקה בזמן הנוכחי הן ריבית גבוהה, חוסר ודאות, ומיעוט מכירות. הבנקים מנסים עכשיו לסייע ליזמים לעבור את התקופה הזו. האם הכל יהיה בסדר? אני לא יודע. אני לא יודע אם יגיעו פועלים בקצב מהיר, ואם הנגיד יוריד את הריבית, וצריך להיערך לזה. אני לא חושב שתהיה פה מפולת בסגנון חנן מור, שלדעתי זה אירוע נקודתי, ואני מקווה שהוא לא ישליך על השוק".   

לדברי אנגלרד, תחום המימון הוא ברומטר מצוין למצב השוק. "עליית המחירים שהייתה אחרי הקורונה הובילה למימון בסיכונים יותר גדולים ובשיעורים יותר גבוהים. כולם ציפו שיהיה טוב והיזמים קנו קרקעות במחירים גבוהים. בחודשים האחרונים חשנו סוג של התקדרות, והיו לנו כמה תיקים שטיפלנו בהם שחוו משברים, ואתה נדרש לפעמים להוריד את ההון העצמי. כל 'פיפס' קטן בשיעורי הריבית משפיע על כל התחזית של הפרויקט. לכן חשוב להכין את עצמך ליום קודר. אבל צריך גם להבין שמציאות משתנה גם מביאה הזדמנויות. מי שיש לו קצת כסף וסומכים עליו, יכול לעשות עכשיו עסקאות מאוד יפות בשוק ולצמוח. 

אנגלרד: "אנחנו נדרשים לייצר פתרונות יצירתיים ואחראיים כדי לעזור ללקוחות לעבור את התקופה הזו. תראו איך ביהמ"ש מתנהג באחריות לגבי חנן מור, הוא מבין שיכולות להיות לזה השלכות רוחב"

"כולם נמצאים כעת בסנטימנט מכווץ, וחשוב מאוד לשמור על סנטימנט של תיאבון לעסקאות. אנחנו נדרשים לייצר פתרונות יצירתיים ואחראיים כדי לעזור ללקוחות לעבור את התקופה הזו. תראו איך ביהמ"ש מתנהג באחריות לגבי חנן מור, הוא מבין שיכולות להיות לזה השלכות רוחב, והוא מנסה לאפשר פה פתרון. גם הבנקים והמוסדיים מתנהגים בצורה הזו. במקביל, יש קרקעות שנקנו ביוקר ואנחנו נדרשים לחיזוק ביטחונות, גם כשמדובר בחברות חזקות".  

אנגלרד נתן כדוגמה לפתרון כזה, פרויקט פינוי בינוי שטרם הבשיל ויכול לשמש כמנוף לגיוס כספים, זאת, "אם בעלי מניות בחברת התחדשות עירונית רוצים לגייס כסף, למשל לצורך חילוץ הון עצמי, תשלום לבעלי אג"ח וכדומה. השאלה, האם ניתן להסתמך על פרויקט כזה כדי לקבל מימון".

"אם לא ניתן לגייס מימון - לבחון אפשרות של הכנסת שותף" 

לדברי דואק, "כשבאים לבחון מימון על בסיס פרויקט התחדשות עירונית שטרם נכנס לליווי, יש לקחת בחשבון 3 פרמטרים: הסחירות של הפרויקט, סטטוס חתימות בעלי דירות קיימות, והשלב התכנוני של הפרויקט. ככל שהפרויקט יותר חתום, יש סחירות מלאה, ויש אפשרות למכור את הזכויות לצד ג', מבחינתי זה קרקע לכל דבר. ככל שיש פחות חתימות יש יותר בעיות, וצריך להפחית את השווי של אותה קרקע. כמו כן, ככל שהפרויקט יותר רחוק מההיתר, השווי שלו יורד.

"לממן פרויקטים טרום היתר למען השבחת הפרויקט, יותר קל בפרויקטים שמתקדמים לקראת היתר. כמו כן, לממן רכישת פרויקטים של יזם, תוך הישענות על הבטוחה הזו, זה מאוד מורכב, ונעשה את זה רק כהסתכלות כוללת על יזם ועל הישענות על דברים נוספים". 

אנגלרד: "אנחנו מייצגים מממנים שונים כולל בנקים, ומייצרים הסדר שוברים - כניסה לפוליסה של ערבויות מכר עוד לפני הליווי הפיננסי. זה מאפשר ליזם לקבל כסף מהרוכשים עוד לפני ליווי פיננסי"

אנגלרד הסביר כי "יש לבחון את האפשרות לשעבד פרויקט של פינוי בינוי בהיבטים המשפטיים, כשהנכס שיש לנו כאן הוא הזכויות על פי ההסכם של הפרויקט. הדרכים והכלים לשעבוד זכויות על פי הסכם התחדשות עירונית , בשלב של קודם הכניסה לליווי הפיננסי, הן למשל - אם לא ניתן לגייס מימון לפרויקט כזה - אז צריך לבחון אפשרות של הכנסת שותף - כלומר רכישת מניות בחברת התחדשות עירונית כנגד הזרמת הון לחברה.

"מה צריך לוודא כשמנסים להכניס שותף לפרויקט התחדשות עירונית ? לזכור שהנכס זה הסכם הפינוי בינוי או הסכם התמ"א. דרכים לביצוע הכנסת שותף הן על ידי מכר מניות בחברה, הסבת זכויות בפרויקט, לשאול האם ניתן לבצע עסקת קומבינציה  על בסיס הזכויות בפרויקט, וקיום האפשרות לביצוע 'עסקה משותפת'. 

"במקרה שרוצים לשמר מכירות בפרויקט עוד קודם לכניסה לליווי פיננסי, למשל כשיזם קנה קרקע ביוקר, והיו לו הרבה מאוד מכירות טובות, אבל הפרויקט עוד לא יצא לדרך כי עוד אין החלטת ועדה, ובזמן הזה הריבית עולה, יש מה לעשות. אנחנו מייצגים מממנים שונים כולל בנקים, ומייצרים הסדר שוברים - כניסה לפוליסה של ערבויות מכר עוד לפני הליווי הפיננסי. זה מאפשר ליזם לקבל כסף מהרוכשים עוד לפני ליווי פיננסי. אנחנו כמובן מבהירים ומחתימים את הרוכשים שהם מבינים שאין עדיין ליווי פיננסי".