כשתהליכי הרישוי נתקעו והמדינה דממה: מכון הבקרה התגייס לקיצור לוחות זמנים במלחמה

מלחמת חרבות ברזל תפסה את מדינת ישראל לא מוכנה, באחת התקופות הקשות בקיומה. במרבית התחומים ניתן היה לראות כיצד התארגנויות אזרחיות וגופים פרטיים פועלים במקומות שבהם המדינה נותרה משותקת ומצליחים להתאושש מהר יותר מהמערכות המוסדיות והממשלתיות. גם בענף הנדל"ן, שהיה בעצמו במשבר ערב המלחמה, הדפוס הזה חזר על עצמו.

חלק מהגופים שמצאו את עצמם עם בוקר השמיני באוקטובר במציאות חדשה, הם מכוני בקרת הבנייה. בתנאים החדשים שנוצרו בעקבות המצב, לא נותרה להם אפשרות לבצע את תפקידם בהתאם לתקנות הקבועות בחוק, אך מענה מצד המדינה, שיתאים את תהליך בקרת הפרויקטים למצב החדש – בושש לבוא. 

אין מענה, אין עובדים, אין בנייה

על פי חוק, תחת סמכותם של מכוני הבקרה נמצאים כיום פרויקטים של בנייה רוויה למגורים בגובה של עד 29 מ'. בפרויקטים אלו, משמשים מכוני הבקרה כ-קורת גג אחת ומייעלים משמעותית את תהליך הרישוי. כחלק מתפקידם, נכנסים מכוני הבקרה לנעליהם של גופים כמו כיבוי אש, פיקוד העורף ועוד, ומבצעים את תהליכי הבקרה והאישור הנדרשים במקומם, בעזרת בקרים שהוסמכו על ידי אותם גופים.

בחלק מהפרויקטים קיימים פרמטרים מסוימים שדורשים בכל זאת את אישורם הישיר של פיקוד העורף ומכבי האש, כלומר תהליך הבקרה תלוי בקבלת מענה מצדם. בנוסף, דורשים כל תהליכי הבקרה שיתוף פעולה עם ועדות התכנון. אך בימים אלו, , הקשב של מרבית גופי המדינה מופנה לצרכי המלחמה, ולכן הקשר בין הגופים הנ"ל לבין מכוני הבקרה כמעט  לא קיים.

"אין עם מי לדבר בעת הזו", אומר גיל שטיין, מנכ"ל מכון בקרת הבנייה הישראלי מקבוצת מילגם. "כיבוי אש ופיקוד העורף עסוקים כרגע במאמץ המלחמתי ואין להם קשב מתאים לשום דבר חוץ ממה שקשור במלחמה בוודאי שלא בקבועי הזמן הקצרים כמתחייב בחוק ובתקנות. גם ועדות התכנון, שעורכי הבקשות ומכוני הבקרה אמורים לקבל מהן את החלטות הוועדה, להעביר ולקבל אישורים בתהליך הבקרה ועוד – פשוט עצרו את הפעילות שלהן".

לצד בקרת התכן, מבצעים מכוני הבקרה גם בקרת ביצוע, אך גם בתחום זה עבודתם תקועה. אתרי הבנייה, שנסגרו עם פרוץ המלחמה, חזרו באופן רשמי לעבודה, אבל סובלים ממחסור חמור בעובדים שגורם לקצב העבודה לרדת באופן משמעותי.

לכל אלו, מוסיף שטיין, מצטרף גם הקושי של משרדי התכנון ועורכי הבקשות שאמורים להתנהל מול מכוני הבקרה: "חלק מהמשרדים נאלצו להוציא אנשים לחל"ת, באחרים חלק מהצוות במילואים או שבני ובנות הזוג מגויסים ואז העובדים צריכים לצמצם את שעות העבודה. אנחנו מוצאים את עצמנו שולחים הערות לצוות התכנון ולא מקבלים מענה כי אין מי שייתן פידבק מתאים ויבצע את התיקונים הנדרשים. התפוקה של חלק ממשרדי התכנון היום היא 50% במקרה הטוב".

לוקחים על עצמנו את הסיכון ואת האחריות

על אף כל המתואר לעיל, מכוני הבקרה עדיין נדרשים לעמוד בפרק הזמן המוכתב בחוק לתהליך הבקרה ללא אישור חריגה - על אף המצב המלחמתי. במציאות הנוכחית, זוהי דרישה בלתי אפשרית. "לא יעזור כלום", אומר שטיין, "התהליך לא יכול להסתיים בפרק הזמן הקבוע בתקנות. פרק הזמן הזה מותאם לשגרה, ואם באופן כללי יש פערים בין המוכתב בתקנות, לבין מה שדורשת הפרקטיקה השוטפת, אז בתקופת מלחמה זה על אחת כמה וכמה – לא ניתן לגשר על פני פערים אלו".

בתום 51 הימים, אם התהליך לא הושלם -  בין אם זה כי לא התקבל מענה בזמן מפיקוד העורף, כיבוי אש, תאגיד המים, משרד התכנון או ועדת התכנון עצמה – הצעד היחידי האפשרי, מבחינת מכון הבקרה, הוא להעביר לוועדה תשובה שלילית, כלומר אי המלצה למתן היתר. ברגע שיזם מקבל אי המלצה למתן היתר, עליו להתחיל בקרת תכן חוזרת ולשלם עליה הן בזמן יקר והן בתשלום תוספת של 25% מעלות הבקרה המקורית.

את הגזרה הזאת מכון הבקרה מקבוצת מילגם לא היה מוכן לקבל, וכיוון שהמדינה לא סיפקה פתרון, הם החליטו לעשות את ההתאמות הנדרשות בעצמם. "הבנתי שהמדינה לא באה עם שום בשורה, מתמהמהת בקבלת החלטות ולא מחליטה על הארכת משכי הזמן המוגדרים בתקנות לבקרה, והחלטתי להיכנס לריק הזה כדי לעשות את מה שצריך", אומר שטיין. "אני לא רוצה להוציא ליזם אי המלצה למתן היתר, ואני גם לא רוצה לגבות ממנו עוד כסף. אז אני אומר: אוקי, יש כרגע בעיה, אז אני, באופן עצמאי, מאפשר לך חריגה מלוחות הזמנים, אל מעבר לתמשכי הזמן המוגדרים בתקנות – ככל שיידרש עבורך".

להחלטה זו יש מספר משמעויות מבחינת מכון בקרת הבנייה הישראלי. לא זו בלבד שכל חריגה מלוח הזמנים פירושה השקעת תשומות נוספות שעליהן המכון לא ישופה, אלא שהוא גם עשוי להידרש בתשלום קנסות בעקבות זאת.

"על פי התקנות, אם אנחנו חורגים מ-51 הימים המוגדרים בחוק, אנחנו חשופים לסנקציה שמאלצת אותנו להשיב ליזם 20% מהתשלום שקיבלנו", מסבירה אדריכלית סמדר פרידמן, מנהלת בקרת התכן. "אבל אנחנו, עפ"י בקשה מפורשת של היזם או/ו עורך הבקשה ובתיאום מלא מולו מבצעים תהליך בקרה בקצב שמאפשר להם לקיים את הפידבק הנדרש מהם - על מנת לעזור למשק להמשיך להתנהל כרגיל וליזמים להמשיך לקדם את הפרויקטים שלהם".

נכנסים מתחת לאלונקה – הפתרונות של מכון בקרת הבניה הישראלי

את העזרה עליה מדברת פרידמן מספק מכון הבקרה לא רק באמצעות קביעת לו"ז גמיש שיאפשר השלמת בקרה  כמתואר לעיל, אלא גם בעזרת מספר צעדים אותם הוא בוחר לבצע – שוב, באופן ייחודי – על מנת לפשט את הבירוקרטיה הכרוכה בתהליך הבקרה. "זו הדרך שלנו להיכנס מתחת לאלונקה ולהתגייס לטובת המאמץ המלחמתי", אומר שטיין.

בפועל, מלבד האפשרות להאריך את תהליך הבקרה בהתאם לצורך ללא השתת עלויות נוספות על היזם, מציע מכון הבקרה מקבוצת מילגם מספר פתרונות נוספים לתקיעות הנוכחית:

1. הקלה בקליטת החומרים: על פי התקנות, הבקרה מתחילה רק לאחר קבלת כל החומרים הרלוונטיים, כיוון שמדובר בתהליך אינטגרטיבי הנעשה במקביל במספר מישורים. כרגע, מציע מכון הבקרה הישראלי הקלה משמעותית הן בבקרת התכן והן בבקרת הביצוע, ומאפשר העברה מדורגת של החומרים והתחלה של תהליך הבקרה גם אם חלק מהנספחים עדיין לא הועברו לידי המכון.

2. ויתור על ההמתנה להשלמת התנאים להיתר: בדומה, מוותר המכון בימים אלו על הצורך בהשלמת כלל התנאים שהוגדרו בהחלטת הועדה כתנאים להיתר. "אנחנו עושים זאת בצורה אחראית, מתוך בחינה והבנה מול עורך הבקשה שהתוכניות באמת לא הולכות להשתנות", אומר שטיין. "גם פה אנחנו מקצרים את התהליך ולא מחכים לאישור עמידה בתנאים אלא קולטים פרויקטים לבקרה על סמך החלטת ועדה, ומוודאים בהמשך שהתוכניות אכן לא השתנו".

3. הצמדת איש צוות מטעם המכון לליווי היזם בתהליך הקליטה: בימים של שגרה, העברת החומרים למכון הבקרה היא אחריותו של מגיש הבקשה והוא עושה את זה בקצב שלו. היום, על מנת לייעל את התהליך ולאפשר קיצור לוחות זמנים, מכון הבקרה הישראלי מצמיד לכל מגיש בקשה איש צוות ייעודי שמסייע בכל הנדרש לטובת הכנה וקליטת החומרים לבקרה.

4. גמישות בבקרת התכן – דחיית אישורים לשלבים מתקדמים:  כיוון שתהליך הבקרה הוא תהליך מתמשך המלווה את הפרויקט הן בשלב התכן והן בשלב הביצוע, בוחר מכון הבקרה הישראלי לעבוד בשיטה שמאפשרת את השלמת תיקונם המיידי של התנאים הקריטיים לשלב בקרת התכן (לדוג' - יציבות, כב"ה, מיגון) ודחיית השלמת תיקונם של הערות מדו"חות הבקרה שניתן לבחון את תיקונם בהמשך באופן אחראי ובטיחותי - במהלך בקרת תוכניות העבודה או/ו בבקרת הביצוע.

5. גמישות ותיעדוף של אישורי גמר - זירוז של תהליך האכלוס: "לאור המצב", אומר שטיין, "וכיוון שחסרות כעת עשרות אלפי דירות שהשלמתם עשויה לסייע בקליטתם הזמנית של המפונים, מנהל התכנון הוציא הנחייה לפי סעיף 99א לחוק, שמקנה למהנדסי הוועדות סמכות לאשר תעודת גמר גם אם לא הושלמו כל התנאים שהוכתבו בהיתר כתנאים לתעודת גמר, מתוך הבנה שהם יושלמו ויבחנו ע"י רשות הרישוי בהמשך. לצערי, למרות שציפיתי וקיוויתי, לא יצאו הנחיות דומות שמאפשרות גמישות גם לגבי הקלה שיכול לעשות מכון הבקרה בהליך הבקרה על מנת לאפשר את העברת המלצתו לתעודת גמר, ולכן החלטנו גם כאן לשנות באופן עצמאי אך אחראי את ההתנהלות. העברנו ליזמים רשימה של בדיקות המעבדה הקריטיות לתעודת הגמר, ואת כל מה שאפשר לדחות לשלב שאחרי האכלוס אנחנו מאפשרים לדחות, ובלבד שנוכל להעביר את ההמלצה שלנו ולאכלס את הדירות באופן אחראי ובטוח כמה שיותר מהר. זו האחריות שלנו וההירתמות שלנו לצרכים ולמאמץ של חרבות ברזל".

קריאת השכמה עבור המדינה

ההתגייסות של מכון הבקרה הישראלי מגיעה על רקע דחייה נוספת של הרחבת סמכויות מכוני הבקרה. אחרי שנים של עיכובים, הכריזה הממשלה בספטמבר האחרון כי בינואר 2024 יורחבו סמכויות מכוני הבקרה כך שיכללו גם מבני ציבור, מסחר, משרדים, תעשייה ואחסון עד היקף שטח מסוים, אך עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל הוחלט לדחות את ההרחבה המיוחלת בחצי שנה נוספת.

לאור היכולת של מכון הבקרה הישראלי להתגמש, לקצר לוחות הזמנים, להמשיך לקדם פרויקטים באחת התקופות הקשות ביותר של ענף הנדל"ן ולקחת החלטות אמיצות כשמענה מהמדינה לא מגיע, קשה שלא להתרעם על ההחלטה ולתהות: אם כלל הפרויקטים בארץ היו תחת סמכותם של מכוני הבקרה עוד טרם פרוץ המלחמה, האם הדבר היה תורם להתאוששות מהירה יותר של הענף?

"המצב הנוכחי צריך להיות קריאת השכמה עבור המדינה", אומרת פרידמן. "כל הזמן קורה פה משהו, אם זה קורונה, אם זה מלחמה, אם זה מבצעים. תרחיבו את סמכויותיהם של מכוני הבקרה ותנו לנו לעבוד במרץ, אנחנו יודעים להתאים את עצמנו ביתר קלות לאירועים חיצוניים כאלו ולהמשיך לעבוד. לפשט את הבירוקרטיה בהליכי הרישוי, לקצר תהליכים לעוד יזמים, להניע את המערכת הזאת".

"מה שקורה עכשיו", מוסיף שטיין, "זו עוד דוגמה לפעילותם המצוינת של מכוני הבקרה לשיפור הליכי הרישוי. יש פה גוף שאפשר להסתמך עליו, שעושה את עבודתו נאמנה, ומעל לכל – מאפשר לגופים שאותם הוא מחליף לעסוק בייעוד האמיתי שלהם. כיבוי אש ופיקוד העורף לא צריכים לבדוק את כלל ההיתרים במדינה. הם צריכים לכתוב את ההנחיות, להדריך ולהכשיר את מכוני הבקרה לבצע את הבקרות במקומם ולבצע בקרה על איכות עבודתנו. כך נמשיך לייעל ולקצר יחד את תהליכי הרישוי לרווחת כולם ובמענה מקצועי מצוין כמתחייב. ביסוס והרחבת פעילות מכוני הבקרה בכל ייעודי הבניה הינו צו השעה ויפה שעה אחת קודם."

לפרטים נוספים >>