שכונת מצוקה? מחירי העסקאות בקריית משה מלמדים שמי שנוהר לכאן הוא מעמד הביניים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – קריית משה, רחובות.

מזה עשור לפחות שמתקיים שיח נדל"ני ער על עתיד השכונה הרחובותית קריית משה, המיועדת לעבור הליך פינוי-בינוי בשלמותה. יחד עם רמת אליהו בראשון לציון, מדובר בשתי השכונות היחידות בישראל שכיום יש תוכניות תקפות להריסתן עד היסוד ובנייתן מחדש. מלבד בנייה ותיקה של בנייני שיכון ובנייני "רכבת", מאופיינות שתי השכונות גם בחתך סוציו-אקונומי נמוך ובריבוי עולים.

לאחר שנים ארוכות של דיבורים שהביאו בעיקר לעלייה חדה במחירי הדירות בשכונה, ב-2019 אישרה הותמ"ל סופית את תוכנית ההתחדשות לשכונה, הכוללת את בנייתן של קרוב ל-11 אלף דירות חדשות. 4,000 מהן ייבנו במקומן של 1,300 הדירות הקיימות בשכונה כיום, והשאר בקרקעות משלימות בסביבת השכונה.

במהלך השנה האחרונה החלו היזמים למכור דירות חדשות בשכונה. למי שציפה כי היותה של השכונה "חלשה" יבוא לידי ביטוי ברמת המחירים במקום, צפויה הפתעה. מחיריהן של הדירות החדשות בשכונה כמעט זהים לממוצע מחירי הדירות ברחובות כולה. גם כאן וגם כאן מחירי דירות 3 חדרים עומדים על כ-2.14 מיליוני שקלים, מחירי דירות 4 חדרים עומדים על כ-2.5 מיליוני שקלים, ורק במחירי דירות ה-5 חדרים קיים פער קטן של כ-200 אלף שקל לטובת הממוצע הכלל עירוני.

המשמעות היא כי הציבור מבין שביחס של 1 ל-10 בין מספר הדירות הוותיקות לדירות החדשות, אופיה של השכונה ישתנה כליל. יש לכך פן חיובי – האוכלוסייה הוותיקה שסבלה מסטיגמה שלילית ובעיות חברתיות צפויה להיטמע בשכונת מעמד ביניים קלאסית, עם אוכלוסיה חזקה על כל היתרונות הנלווים לכך. בפן השלילי – מי שציפה כי השכונה תייצר מאגר דיור "מוזל" לתושבי הסביבה ובעיקר לרוכשי הדירה הראשונה, צפוי להתבדות.

כרטיס ביקור - רחובות 

מיקום: צפון השפלה/מישור החוף הדרומי, דרומית לנס ציונה, מזרחית ליבנה, צפונית לצומת ביל"ו וקרית עקרון, ומערבית לרמלה.

תושבים (סוף רבעון 3, 2023): 152,331

גידול אוכלוסייה: 1.5%, ריבוי טבעי 1,629, מאזן הגירה 731, עולים בהשתקעות ראשונה 221

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,861 עסקאות בכל שנת 2022, 493 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-13.6% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-12.1% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה דרסטית של כ-58% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 1,188 עסקאות, 2023- 493 עסקאות).

מוקדי בנייה חדשה: 

- קרית משה - תוספת של אלפי דירות בהתחדשות עירונית ובבנייה חדשה במערב העיר
- קרית ההגנה מזרח - שכונה חדשה עם כ-750 דירות בדרום מזרח השכונה

מוקדי התחדשות עירונית : 

 - מרכז העיר (77 פרויקטים)
 - שעריים (60 פרויקטים)
 - צפון מזרח העיר (59 פרויקטים)
 - צפון מערב העיר (40 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

 - רחובות מזרח - רובע ענק עם כ-8,100 דירות, מתוכן כ-1,300 להשכרה, ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים
 - פארק תמר מזרח - הרחבה מזרחית של אזור התעסוקה הצפוני

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו בשנת 2022-23): סה"כ 41 פרויקטים, 8 פרויקטים בתמ"א 38 /1, 20 פרויקטים בתמ"א 38/2, 13 פרויקטים בבנייה חדשה

קריית משה - תעודת זהות

מיקום: דרום מערב העיר, גובלת באזור התעשייה רכטמן מצפון, כביש 411 ממערב ומדרום, השכונות רחובות הצעירה ואפריים סלע והשדות של קיבוץ גן שלמה ממזרח

מספר תושבים קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 6,059

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): כ-34,530

מספר יח"ד קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 1,665

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון): 9,854 (ועוד 650 יחידות דיור מיוחד - מעונות סטודנטים ודיור מוגן)

מצב חברתי-כלכלי (2019): אשכול 3 מתוך 10 בצפון השכונה, אשכול 7 בדרום (קוטג'ים של בנה ביתך)

רמת נגישות של כבישים: סבירה - למרות הקירבה לכביש 411 הבין עירוני שמוביל לכבישים 42 ו-40, אין אליו גישה מהשכונה, והגישה כיום לשכונה היא דרך השכונות ממזרח או משתי יציאות לדרך הים מצפון, כך שהשכונה מתפקדת כשכונת קצה מבחינה תחבורתית. עם התקדמות הבנייה בשכונה מתוכננים שני חיבורים חדשים לכביש 411, מה שישפר את הנגישות ברכב (אך עם תוספת הרכבים הצפויה, יתכן ולא מספיק).

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - בשכונה עוברים מעט אוטובוסים, ואף קו בתדירות גבוהה, ותחנת הרכבת העירונית רחוקה. סביר להניח שככל שיתקדם אכלוס השכונה ישופר שירות האוטובוסים, אך אין לכך כל הבטחה כרגע, וקווי התחבורה הציבורית המתקדמת שמתוכננים בעיר - כמו הקו הכחול (אוטובוסים בתדירות גבוהה לתל אביב) והמטרו לא מתוכננים להגיע קרוב לשכונה. תכנון השכונה כלל תכנון מתארי של תחנת רכבת מצפון לדרך הים - אך גם במקרה הזה אין כל הבטחה שזה ימומש, ובכל מקרה זה עדיין יהיה רחוק מרוב בתי השכונה.

מוקדי משיכה: 

• אזור התעסוקה - מצפון לשכונה ישנו אזור תעשייה שצפוי להתחדש גם הוא ולהפוך לאזור תעסוקה מודרני (פרויקט ראשון של גב ים נמצא בשלבים ראשוניים).

סקירת השוק

שינוי מחירים: עלייה של כ-9% במחיר דירה בין החציון הראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023. ירידה של כ-37.6% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 3 יזמים (לא כולל יזמות פרטית),כולם בשלבי תכנון: 

מיטל הנדסה ושירותים בע"מ - בניה חדשה 

אפרידר – חברה לשיכון ופיתוח ישראל בע"מ - 3 פרויקטי בניה חדשה 

סינקו השקעות ויזמות בע"מ - פינוי בינוי  

מספר דירות שנמכרו בחציון הראשון של 2023: 43 דירות סה"כ - 36 דירות חדשות ו-7 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 7,806

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: 556 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן