לאן עכשיו? שוק הדיור מתכונן ליום שאחרי המלחמה

מכל זווית שלא נסתכל על זה, מדינת ישראל נמצאת בתקופה קשה וסוערת, שכמותה לא ידעה בעשורים האחרונים. לצד האסון האנושי הכבד מנשוא באירועי אוקטובר והמלחמה שבאה בעקבותיהם, גם הכלכלה המקומית מתמודדת עם תנאי אי-ודאות קשים, ובכללה ענף הנדל"ן – מהעוגנים המרכזיים והחשובים ביותר של המשק הישראלי, על שלל המגזרים המשיקים לו והתלויים בו.

וזה לא שהשוק האדיר הזה הגיע ל-7 באוקטובר כשהוא בשיאו. עוד טרם המלחמה שוק הנדל"ן חווה טלטלות משמעותיות, שהרעו את מצבם של חלק מהשחקנים בו, בעיקר בענפי היזמות והבנייה למגורים –  ובראשן העלאות הריבית במשק. זו עלתה בתוך שנה מרמה של 0.1% בשנת 2022 לרמה של 4.75% בשנת 2023, ובכך הביאה להאטה משמעותית ברכישת דירות בשוק, לאור הקיטון הדרסטי בהיקפי נטילת המשכנתאות על ידי הציבור.

בנוסף, הריבית הגבוהה גרמה להתייקרות דרמטית בעלויות המימון של היזמים עצמם, שרבים מהם מתקשים לעמוד בהחזרי ההלוואות שנטלו לצורך הובלת פרויקטים חדשים ועומדים בפני סכנת קריסה. בתוך כל האירוע הזה, הגיח גורם נוסף ומשמעותי לא פחות – הרפורמה המשפטית. מהלכי הממשלה בגזרה זו גרמו לרבים מרוכשי הדירות לסגת אחורה ולשבת על הגדר, מה שגרם לצינון נוסף ומשמעותי בביקוש לדירות, בעיקר במרכז הארץ.

האתרים סגורים – והעולים באים

שוק הדיור הישראלי נדרש לספק כ-70 אלף דירות חדשות בשנה על מנת לעמוד בגידול הדמוגרפי הטבעי. כזכור, עם תחילת המלחמה ובהוראת מינהל התכנון , נסגרו מרבית אתרי הבנייה ברחבי הארץ, ובמקביל פועלים משטחי הרשות הפלסטינית, המהווים כשליש מכלל הפועלים בענף, מנועים מלהיכנס לתחומי הקו הירוק.

לצד הפרויקטים התקועים, חלק משמעותי ממכרזי הקרקעות של המדינה נסגרים בהיעדר הצעות, מגמה שהחלה עוד הרבה לפני האירועים בדרום עקב העלאת הריבית והצורך ל"הדק חגורות" בעת הזו. במצב הדברים הנוכחי, יהיה לגורמי התכנון קשה מאוד לעמוד ביעדים שהציבו לעצמם, אותם הם מתקשים לממש גם בעיתות שגרה. במשך קרוב לשנה כמעט ולא נרכשו קרקעות על ידי יזמים, ונתון זה עשוי להשפיע לרעה על היצע הדירות בשנים הקרובות.

בהיבט הביקוש צפוי להתווסף עוד גורם – גלי העלייה שצפויים להגיע לכאן אחרי הנסיקה בהיקף התקריות האנטישמיות בעולם. הפעילות המוגברת של פלח שוק זה בשוק המקומי תייצר לחץ על הביקוש לדירות בחודשים שלאחר המלחמה, בעיקר במרכז הארץ. מה גם שהשקל החלש מאפשר כיום לעולים כוח קנייה גדול יותר מכוח הקנייה שהיה להם לפני שנה, ויחד עם ירידות מסוימות במחירי הדירות בשנה האחרונה, העולים צפויים לנצל את התנאים הנוחים מבחינתם שנוצרו בשוק. לכך צריך להוסיף גם משפחות רבות מעוטף עזה ומצפון הארץ שיבחרו להעתיק את מגוריהם בעקבות האירועים האחרונים – מה שיגביר עוד את הלחץ על שוק הדיור.

בהנחה שלא ייפתחו חזיתות נוספות ללחימה, המסקנה המתבקשת מכל האמור היא שבעוד זמן לא רב, התפוצצות הביקוש הכבוש לרכישת דירות, ביחד עם העלייה הצפויה מחו"ל והמעבר של תושבי הצפון והעוטף למרכז הארץ – יפגשו כולם בהיצע מגורים דל למדי, שיהיה רחוק מלתת מענה מספק. וכך, אחרי יותר מעשור של עליות מחירים בלתי-פוסקות, זינוק נוסף ברמות המחירים עלול ליצור בישראל דור שלם שלא יוכל אפילו לחלום על רכישת דירה.

לבסוף – כמה זריקות עידוד

עצירתה של הרפורמה המשפטית – גם אם בנסיבות מצערות של מלחמה וככל שבאמת תקרה – צפויה לתרום לחיזוק הוודאות בקרב רוכשי הדירות והשחקנים השונים בשוק, וכפועל יוצא לחזק את היקף הפעילות בו, בעיקר באזורי הביקוש.

כמו כן, בהנחה ששער השקל ימשיך במגמת ההתחזקות שלו, הריבית צפויה להתחיל לרדת כבר בשבועות הקרובים או בתחילת שנת 2024. מן הסתם לא נחזור בעתיד הנראה לעין לשיעורי הריבית הנמוכים שהיו כאן עד לפני כשנה. ובכל זאת, היפוך מגמת הריבית ייצור שיווי משקל חדש בשוק, שבעקבותיו הלווים יחשבו מסלול מחדש.

התחזקות השקל וייצובו, הורדת הריבית הצפויה וחזרתה של היציבות השלטונית-חברתית בישראל הן התפתחויות חשובות מאין כמותן, אשר עתידות להניע את גלגלי המשק ובפרט את אלה של שוק הנדל"ן. מובן שכל אלה תלויים בסיומה של המלחמה בעזה בקרוב, לאחר השגת כל מטרותיה, ובכפוף להמשך השקט (גם אם השקט יחסי) בגזרה הצפונית.

לסיכום: מי שרוצה לרכוש דירה, המלצתי היא שיעשה זאת בחודשים הקרובים על מנת ליהנות מרמות המחירים הנוכחיות; במידה ויתגשמו רק חלק מהתרחישים שצוינו לעיל, קפיצת  מחירים בשוק הדיור בטווח הזמן הבינוני – במיוחד במרכז הארץ – היא רק שאלה של זמן.

הכותב הוא הבעלים והמנכ"ל של קבוצת גרניט

לפרטים נוספים >>