הפטור מהיתר יעלה ביוקר? "אנשים יבנו ממ"ד ב-200 אלף שקל, שהם יצטרכו להרוס בעתיד"

הוראת השעה שמאפשרת בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) בבתים צמודי קרקע ללא היתר בנייה, שאושרה לאחרונה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מעוררת ביקורת רבה בקרב אנשי מקצוע מתחום האדריכלות. למרות שעל פניו מדובר במהלך מבורך, קיימת בקרב גורמים בתחום ביקורת רבה על האופן שבו התקבלו התקנות, וחשש כי יחשפו את מי שיבחר לבנות ממ"ד באופן הזה לתביעות, שאולי יסתיימו בצורך להרוס את הממ"ד החדש לחלוטין.

הוראת השעה, שאושרה על ידי המועצה הארצית לפני כחודש, שבוע וחצי בלבד לאחר פרוץ המלחמה, נוגעת למבנים שלא עולים על 2 קומות ויחידות דיור שאין מעליהן או מתחתיהן יחידת דיור נוספת, ולפיה ניתן יהיה להוסיף ממ"ד בשטח של עד 9 מ"ר לדירה באמצעות עריכת תוכנית והגשתה לתוכנית פיקוד העורף אשר אמור להנפיק את היתר הבנייה בתוך 14 יום לכל היותר. הוראת השעה תקפה לשנה בלבד, ותפקידה הוא לזרז בניית ממ"דים במבנים ללא מיגון תקני. 

לעוד כתבות על מיגון 
המיתוסים מתנפצים: הממ"ד לא הכי בטוח, לפעמים הדירה עדיפה על חדר המדרגות
העיר שלא חשבה שתהפוך ליעד מרכזי לטילים: "מיגוניות בבתי הקברות"
בקריית שמונה זמן הכניסה לממ"ד הוא מיידי, אך ל-40% מהאוכלוסיה אין כזה

לדברי האדריכלית מור פרבשטיין, חברת צוות ייעודי שהוקם לנושא בהתאחדות האדריכלים, "המדינה ניסתה לעשות מעשה חיובי אבל אנחנו זועמים על זה שלא שיתפו אדריכלים בתכנון, ובסופו של דבר הם מייצרים רק נזקים. אם היו משתפים אותנו, היו לנו הרבה מאוד מחשבות, הצעות, סייגים, שנראה לנו שלא חשבו עליהם עד הסוף. נניח שאדם רוצה להקים ממ"ד בהליך הפטור בבניין של שתי קומות, עם עוד שכן מעליו. ואז נגמרת המלחמה, והשכן אומר 'היי, אני גם רוצה ממ"ד, אבל אני לא מבסוט מהמיקום שבחרת, וחסמת לי אופציה טובה יותר לבנות ממ"ד". 

האדריכלית מור פרבשטיין: "רוב הפניות שאנחנו מטפלים בהן הן מאנשים שיש להם דירות צמודות קרקע בת"א ובאזורים שלא חסר בהם כסף. ניסינו לפנות אל הגורמים הרלוונטיים אבל הם פשוט שחררו הוראת שעה בלי להתייעץ, בלי לבדוק"

"או למשל מקרה שבו אתה גר למעלה, ואת רגלי הממ"ד שלך אתה מוריד למישהו בחלון של המטבח בקומה התחתונה. סתם כי ככה היה מקום וככה יצא - וזה משהו שיאושר עכשיו. פיקוד העורף לא בודק איכות אדריכלית. הוא לא בודק שום דבר חוץ מהאם הממ"ד מתוכנן בצורה תקינה: לא קווי בניין ולא הסכמות שכנים. יכול להיות מקרה שאדם יחסום עם רגלי הממ"ד אור ואוויר לשכן, השכן יגיש התנגדות לעירייה ואז הם יגידו רגע - נכון שזה הליך של פטור, אבל צריך גם להגיע להסכמות עם השכנים. יכולים להיות גם מקרים שאנשים יבנו ממ"ד ב-150-200 אלף שקל, שהם יצטרכו להרוס בעתיד. אנחנו נראה את גל התלונות הזה מגיע".

מרחב מוגן (אורטק)

עוד לדבריה, "היום, כשמוסיפים ממ"ד לבית, אתה משביח את הנכס. מי יגבה היטל השבחה אם לא מוציאים היתר? העירייה תהיה מודעת, כי אתה מחויב לדווח בתום ההליך. אבל כל ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והקנייניים לא יעברו דרך העירייה, ויש עם זה בעיה".  

ביקורת נוספת שמשמיעים בהתאחדות, היא שהמדינה יכלה לנצל את ההזדמנות, ולאפשר גם לבניינים גבוהים יותר להוסיף ממ"דים. "למה רק עד שתי קומות? למה לא 4?", שואלת פרבשטיין. "ניסיתים למגן כמה שיותר, אז למשל בעיר כמו חיפה שרוב הבניינים בה מדורגים, כמעט אף אחד פה כמעט לא יכול להשיג ממ"ד, אפילו אם שתי הקומות העליונות ושתי התחתונות סוג של מנותקות אחת מהשנייה, הם לא נחשבים בניין של שתי קומות. אם המהלך נועד כדי לתת מיגון לכמה שיותר אנשים היה צריך לעשות פילוח ולהבין איפה צריך ממ"דים. יש המון בנייני שיכון של 3 קומות, גם זה יכול היה להיכנס. המטרה בסופו של דבר היא לתת מיגון לכמה שיותר אנשים".

"רוב הפניות שאנחנו מטפלים בהן הן מאנשים שיש להם דירות צמודות קרקע בתל אביב ובאזורים שלא חסר בהם כסף. ניסינו לפנות אל הגורמים הרלוונטיים אבל הם פשוט שחררו הוראת שעה בלי להתייעץ, בלי לבדוק. יש כל כך הרבה אדריכלים גם במנהל התכנון, גם במשרד השיכון, באמת לא חסרים אנשי מקצוע שעוסקים בפרקטיקה הזו כל יום ויכלו לתת אינפוטים". 

"התוכנית הזו תהיה בסוף החסם הכי גדול להתחדשות עירונית"

מנכ״ל איגוד מהנדסי הערים, גיא דוננפלד, סבור כי מדובר במהלך שלא חשבו עליו עד הסוף. "אנחנו מאמינים שאיפה שאפשר לקצר בירוקרטיה זה מבורך, אבל צריך שתהיה איזושהי חשיבה. ברציונל של תקנות הפטור מדובר על עבודות ומבנים שהשפעתם על הסביבה מועטה כמו פרגולה, סככות, מתקני אופניים, מזגנים וכו'. ממ"ד הוא חדר שבחירום הוא מרחב מוגן אבל בשגרה זה חדר בבית, שעכשיו ניתן לבנות ללא היתר. אנחנו ביקשנו שתהיה חוות דעת של מהנדס הרשות המקומית, במקביל לזה שפיקוד העורף בודק את הבקשה. פיקוד העורף לא בודק את ההתאמה של הממ"ד לתוכניות שחלות בשטח, את זה אמור לעשות עורך הבקשה, אבל לא ביקשו שזה יהיה מישהו מנוסה או עם הכשרה מיוחדת. כל הנדסאי אדריכלות או בניין יכול להודיע לרשות המקומית שהוא בונה".

מנכ״ל איגוד מהנדסי הערים: "התוכנית הזו גם תהיה בסוף החסם הכי גדול להתחדשות עירונית. מי שגר בבניין ישן של שתי קומות יאמר לעצמו, בואו נתאחד כמה חבר'ה, נבנה ממ"דים לכל רוחב הבניין, ואז מה אני צריך התחדשות עירונית ?"

לדבריו, "אתה נכנס להליך שאתה משקיע בו הרבה כסף ובונה ממ"ד, שלכאורה תצטרך להוציא עליו עוד 20-30 אלף שקל כדי לשנות את התב"ע, כי מי שלקחת לערוך את הבקשה לא בדק ולא הבין כמו שצריך. אתה תמצא את עצמך בכובע של עבריין בנייה". לדברי דוננפלד, במדינת ישראל נדיר שיהרסו משהו שנבנה, בטח כשמדובר בנושא של ביטחון. "אבל שופט יכול לחייב לעשות תב"ע חדשה. מי שיישאר בסוף עם הבעיה הזו זה ראש העיר, מהנדס העיר, הרשות המקומית, התובע העירוני שנאלץ לתבוע תושב על זה שהוא ממ"ד ללא היתר".

עוד מזהיר דוננפלד כי "התוכנית הזו גם תהיה בסוף החסם הכי גדול להתחדשות עירונית. מי שגר בבניין ישן של שתי קומות יאמר לעצמו, בואו נתאחד כמה חבר'ה, נבנה ממ"דים לכל רוחב הבניין, ואז מה אני צריך התחדשות עירונית ? בנוסף, תוספת הממ"ד באופן הזה פטורה מהיטל השבחה ולא ניתן לתבוע זאת. 

"כשאני שומע שהוועדות המקומיות הן חסם פשוט שורף לי את האוזניים. אנחנו הזרוע הביצועית של המדינה, אנחנו מיישמים את החוקים והתקנות של המדינה. למהנדס רשות אין בעיה להוציא היתר בנייה ולהגיד לתושב - אין בעיה, תבנה, תביא בדרך כתנאי להתחלת הבנייה את מה שצריך מפיקוד העורף, חברת החשמל ומכבי האש. אני נתתי לך היתר. לבדוק אדריכליות וקונסטרוקציה כדי להוציא היתר לוקח חודש וחצי. מה שמעכב את כל התהליכים זה שהפכו את ההיתר לש"ג של כל הגופים הרגולטוריים שיושבים על ההיתר".

לשמור על שקיפות מול השכנים

מאחר ומדובר בהוראת שעה שתוקפה שנה בסך הכל, בהתאחדות האדריכלים חושבים שבסופו של דבר, אחוז האנשים שיבנו ממ"דים באמצעות הפטור יהיה מאוד נמוך. התקנה אומרת שהממ"ד חייב להיכנס בתוך קווי הבניין וברוב הבניינים היום קו האפס הוא על הבניין הקיים או שיש מרווחים מאוד קטנים. מספר המקומות שאפשר להכניס בהם ממ"ד בתוך תחום קווי הבניין הוא מאוד נמוך. "מתוך 180 בקשות ראשונות שקיבלנו, אולי אחוז או שניים יתאימו להליך הפטור" אומרת פרבשטיין. 

בהתאחדות האדריכלים חושבים שבסופו של דבר, אחוז האנשים שיבנו ממ"דים באמצעות הפטור יהיה מאוד נמוך. "מתוך 180 בקשות ראשונות שקיבלנו, אולי אחוז או שניים יתאימו להליך הפטור", אומרת פרבשטיין

התאחדות האדריכלים מנסה בכל זאת לסייע למי שבוחר לבנות ממ"ד באמצעות הפטור. "הקמנו צוות ייעודי ויצרנו שאלון סינון מהיר שאזרחים יכולים למלא באתר ההתאחדות, אנחנו עושים בדיקה ראשונית לפי הנתונים שהם מספקים לנו כדי לראות אם הם עומדים בתנאי הסף של הליך הפטור. אם הם מתאימים, אנחנו משדכים אותם לאדריכלים מומלצים, לאחר שהכנו רשימה של אדריכלים לפי אזורים בארץ, שעושים איתם בדיקה יותר מדויקת. רצינו לוודא שהאדריכלים שאנחנו מפרסמים הם כאלו שכבר הוציאו היתרים לממ"דים בעבר ומכירים את התהליך, עבדו מול פיקוד העורף, מתמחים בנושא של רישוי, לא סתם מישהו שבא לו עכשיו לקבל עבודה".

פרבשטיין מציעה למי שמעוניין לבנות ממ"ד, לא לעשות שום מהלך בלי לעדכן את השכנים מה הוא עומד לעשות. "הייתי מתייעצת עם אדריכל מנוסה, מכינה תוכנית, מראה לשכנים איפה אני ממקמת את הממ"ד, אולי מציעה להם להצטרף להליך, מחתימה אותם על התוכנית שאני עומדת להגיש, וכל זה לפני שאני לוקחת את שאר בעלי המקצוע. בהיבט החוקי, הייתי מזמינה מדידה מלאה ולא מדידה חלקית כמו שנדרש עכשיו במסגרת הפטור. זה הרי צריך להיות חדר מתפקד בתוך הבית. הוא צריך לשרת את הבית באופן יעיל ויהיה מתוכנן נכון ונעים. מישהו אמר לי שהוא רוצה לבנות ממ"ד בגודל של 7 מ"ר. זה פחות מחדר תקני. בהיתר בנייה ברישוי מקוצר ללא הקלות, ההליך כולו עד סיום הבנייה ייקח בערך 6-8 חודשים, אבל אז אין סיכוי ששכן יתבע אותך או שתעשה משהו שנוגד את התמ"א. אגב, גם האדריכל יכול להיתבע אם הוא עושה משהו שמנוגד לחוק, גם אם לא בכוונה". 

בעיריית תל אביב-יפו, אחת הערים עם מספר הפונים הגדול ביותר לגבי הקמת ממ"ד בפטר, מסרו כי "העירייה בתהליך בחינת השלכות הוראת השעה - פטור מהיתר לתוספת מרחב מוגן דירתי - בנושאי מעקב, אכיפה, זכויות שכנים, הגנה על תשתיות ועוד. בשלב זה אנו עושים את מירב המאמצים לסייע לתושבים הפונים לקבלת הבהרות נקודתיות בנושא זה".

כדאי להדגיש שיש גם גורמים בתחום שלא מתרגשים מהביקורת, וחושבים שאפשר לבנות כמו שצריך גם בהליך הפטור. "רמי צרפתי חברה לבנייה בע"מ", היא חברה שבנתה אלפי ממ"דים בדרום הארץ ובעוטף, והייתה אמורה להתחיל לבנות באותו אופן גם לאורך קו הגבול בצפון, דבר שנדחה בשלב זה בגלל המלחמה. בעלי החברה, רמי צרפתי, מסביר כי מאחר והפטור נוגע בעיקר בבנייה כפרית, ההליך הוא לא מורכב. " צריך בעצם את כל האישורים למעט זה של הוועדה המקומית. צריך לקבל תוכנית מדידה, לראות שאנחנו בתוך קווי הבניין, לבנות ממ"ד של עד 9 מ"ר מקסימום, להיות צמוד בקו אפס אל הבית, להוציא מהבית פתח לממ"ד, ולהגיש לאישור פיקוד העורף. מי שמכין את זה הוא מהנדס או אדריכל שיודעים מה הם עושים". 

ממינהל התכנון נמסר: " מינהל התכנון פועל רבות בתקופת המלחמה על מנת לענות על צרכים דחופים וצורכי החירום שנוצרו כתוצאה מהמלחמה. חבל שדווקא בעת הזאת ישנם גורמים שונים בעלי אינטרס שמעלים טענות שאין להן כל אחיזה במציאות. 

"בנושא המיגון, מינהל התכנון פועל ללא לאות על מנת להפחית רגולציה כדי לתת מענה מהיר לציבור הרחב ולרשויות המקומיות, לרבות תמ"א 40/ א/ 1 אשר מאפשרת הגמשה של הוראות בינוי לטובת מרחבים מוגנים, ומסלולים של פטור מהיתר לממ"דים ולמרחבים מוגנים בבתי ספר וגני ילדים. התהליכים מנוהלים במהירות ומלווים בהתייעצויות עם כלל הגורמים הרלוונטיים".